Történelmi kitekintésben is alacsony kamatokkal lehet most lakáshitelhez jutni, ám nem feltétlenül lesz ez mindig így. Az optimális döntés elengedhetetlen feltétele ezért a megfelelő kamatperiódus meghatározása. De mi a kamatperiódus, és miért határozza meg az adósok következő 15-20 évét? Összegyűjtöttük a legfontosabb tudnivalókat.
A lakáscélú hitelek sajátossága, hogy általában nagy összegűek, a futamidő pedig – éppen ennek köszönhetően – 10, 20 vagy akár 30 év is lehet. Ezért az adós és a bank szempontjából egyaránt fontos, hogy hosszú távon is kiszámíthatóak legyenek a gazdasági és pénzügyi folyamatok, illetve minél jobban felkészüljenek az esetlegesen változásokra. Ez utóbbi kapcsán érdemes megismerkedni a kamatperiódus fogalmával, hiszen egy a kamatkockázat szempontjából kulcsfontosságú fogalomról van szó.
Mi is a kamatperiódus?
A kamatperiódus olyan időszak, amikor a hitel futamidején belül a hitelügylet kamata fix, vagyis a havi törlesztők nem változhatnak. A kamatperiódusok hossza alapján rövid kamatperiódusú – 3, 6 vagy 12 hónap –, illetve hosszú kamatperiódusú – 3, 5, 10, 15 és 20 év – hitelekről beszélhetünk. Egyértelmű, hogy minél gyakrabban változhat a kamat, annál kiszámíthatatlanabb a havi törlesztők alakulása. Persze a kamatváltozás nem feltétlenül negatív hatású, a kamatperiódusok között akár csökkenés is történhet, amit forintosított devizahitelesek a saját bőrükön tapasztalhattak meg az elmúlt években.
Hirdetés
Hirdetés
Miért változik egyáltalán a hitelkamat?
A kamatperiódus tehát megmutatja, hogy mennyi ideig változatlan az adott hitel kamata, ám adódik a kérdés, hogy egyáltalán miért a változás? Hiteleik kamatait a bankok mindig valamilyen referenciakamathoz képest határozzák meg, hiszen nem egyszerűen a hasukra csapnak és kalkulálnak valamit. Piaci hiteleknél a referencia többnyire a 3, 6 vagy 12 havi BUBOR, amire az adott bank által meghatározott kamatfelár és egyéb díjak rakódnak rá, így kapjuk meg a rövid kamatperiódusú kölcsönök teljes költségét. (Ne ijesszen meg a hangzatos rövidítés, valójában a BUBOR azt hivatott megmutatni, a bankok éppen milyen áron hajlandók egymásnak hitelt adni különböző futamidőkre.) Ebből már jól látszik, hogy a bankok valójában a kamatfelárban tudnak egymással versenyezni, hiszen önköltségi ár alatt nem adhatnak hitelt, mert akkor veszteséget termelnének.
A hosszú kamatperiódusú hiteleknél a BIRS a referencia, ami annyiban különbözik a BUBOR-tól, hogy ez a 2-15 éves futamidőkre számított bankközi kamatokat mutatja meg, vagyis azt, hogy ilyen időtávra milyen áron hiteleznének egymásnak a pénzintézetek.
Ha bolti hasonlattal szeretnénk szemléletesebbé tenni a hitelek árazását, akkor a referencia kamat a beszerzési ár, míg a kamatfelár a bank haszonkulcsa a terméken, jelen esetben a hitelen.
Jövedelem és kamatperiódus
Amennyiben már ismerjük a kamatperiódus jelentőségét, akkor a követező dilemma az, hogy vajon milyen kamatperiódusú lakáshitelt érdemes választani? A döntéshez sok szempontot kell figyelembe venni. Az egyik szempont a jövedelem kérdése, ugyanis az úgynevezett adósságfék szabály pontosan meghatározza, hogy az adott jövedelem legfeljebb mekkora része fordítható hiteltörlesztésre. A JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) korlát pedig függ az igazolt jövedelem nagyságától – más a %-os érték 400.000 Ft alatti, illetve legalább ezt elérő jövedelem esetén –, valamint a hitel kamatperiódusától. Ahogy a táblázatban is láthatod, magasabb lehet a hiteltörlesztésre fordított összeg aránya, ha hosszabb a hitel kamatperiódusa, hiszen ekkor kisebb a kamatkockázat is.
Például: 100.000 Ft havi hiteltörlesztőhöz egy 3 hónapos kamatperiódusú hitelnél 400.000 Ft nettó igazolt jövedelem szükséges, míg 10 éves kamatfixálás mellett ugyanehhez 200.000 Ft-os jövedelem is elegendő.
Ha csak ezt nézzük, akkor egyértelműen a hosszabb kamatperiódus a jobb választás, csakhogy a kamatperiódus hosszával együtt a hitelek felvételkori kamatai is nőnek. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátor szerint egy 10 millió Ft összegű, 20 éves futamidejű és változó kamatozású hitelnél például 53.900 Ft az elérhető legkedvezőbb havi törlesztő, míg végig fix kamattal 69.000 Ft ugyanez. A kompromisszumos megoldásnak számító – és jelenleg legnépszerűbb – 10 éves kamatperiódusú hitel havi törlesztője azonban „csak” 62.190 Ft, vagyis 8 ezer Ft a „biztonsági felár”. Ezért az adós egyrészt 10 évre változatlan kamatot kap, ami akkor lehet igazán értékes, ha egy esetleges kamatemelkedés miatt máskülönben többet kellene fizetnie.
Például: egy 20 éves futamidővel, 5 éves kamatperiódus mellett felvett 10 millió Ft lakáshitel 59 ezer Ft-os havi törlesztőit például így emeli meg egy esetleges kamatemelés a kamatperiódusok között.
1% kamatemelés: +4 114 Ft
2% kamatemelés: +8 388 Ft
3% kamatemelés: +12 819 Ft
Megéri a rövid kamatperiódus?
Vannak esetek, amikor a rövidebb kamatperiódus lehet a jó választás. Ilyen például, ha biztosan tudja valaki, hogy a hitelt a szerződéses futamidő előtt végtörleszti majd, akár egy vagy több lejáró lakástakarékból. Persze ez a megoldás csak akkor járható, ha a jövedelem rövid kamatperiódus esetén is elbírja a hiteltörlesztőt, mert ha nem, akkor marad a hosszabb kamatperiódus, és az ezáltal feltornázott JTM plafon.
