Az elmúlt években az ingatlanárak rendkívül látványos szárnyalást produkáltak, de a koronavírus ennek is véget vetett: számos megyében, illetve budapesti kerületben néhány hét alatt jelentősen csökkentek a lakások árai. Mivel a járvány végét még senki sem látja, a bizonytalanság halasztásra ösztönzi a vásárlást tervezőket, így nem kizárható, hogy további árcsökkenésnek nézünk elébe. Ennek apropóján megnéztük, hogyan alakulnának egy tipikus jelzáloghitel tulajdonságai ebben az esetben. szerző: Süle-Szigeti Bulcsú
Példánkban egy 40 millió forintos ingatlant vizsgáltunk, melynek ára 10%-kal csökkenne a jelenlegihez képest. A hitelfedezeti mutató elméletileg 80% is lehet, de a bankok ennél szigorúbb gyakorlatot is folytathatnak, amire a mostani helyzetben megvan az esély. Ezért úgy számoltunk, a vásárlás 70%-ban történne hitelből, 30%-ot pedig önerőként kell előteremteni. Ez egy 40 millió forintos ingatlannál 28 millió forintos hitelt és 12 millió forintos önerőt feltételez. A hitel futamideje minden esetben 20 év.
Amennyiben az ingatlan ára 10%-kal mérséklődne, akkor a hitelösszeg és az önerő is arányosan követné ezt: egy 36 millió forintos lakásra már 10,8 millió forint önerő és 25,2 millió forintos hitel is elegendő lenne. Az alábbi ábrákon bemutatjuk ennek hatását a hitel havi törlesztőrészletére, valamint a teljes visszafizetendő összegére vonatkozóan.
Az utóbbi években a 10 éves kamatperiódusú és a végig fix kamatozású konstrukciók voltak a legnépszerűbbek – ez annak fényében teljesen érthető, hogy a nagyobb kockázattal járó, rövid kamatperiódusú hitelek alig kínáltak kedvezőbb kamatokat. Éppen ezért a mai példánkban a 10 évente változó, illetve a végig fix kamatozású hitelekkel foglalkoztunk.
Látható, hogy a hitelösszeg 10%-os csökkenése pontosan 10%-kal teszi kedvezőbbé a havi törlesztőket is. Ezen az adósok akár 16-18 000 forintot is nyerhetnek havonta, ha körültekintően választanak hitelt. Hasonló jelenséget figyelhetünk meg a teljes visszafizetendő összegekre nézve is: az eredeti hitelhez képest számított csökkenések csak hajszálnyival maradnak el a 10%-tól, ami a 20 éves futamidő során 3,9-4,4 millió forintos megtakarítást eredményez az adósok számára.
A pénzben mérhető konkrét hasznon felül további előnyökkel is járhat az ingatlanok árainak csökkenése. Nem mindegy ugyanis, hogy mekkora jövedelem szükséges ahhoz, hogy a bank kedvezően bírálja el a hitelkérelmünket. A jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató korlátja alapján 500 ezer forintos jövedelem alatt a havi bevételeink maximum 50%-át fordíthatjuk hosszú kamatperiódusú jelzáloghitel törlesztésére – ebből kiindulva nekünk elméletileg 400 000 forint is elegendő lehetne, és a kalkulátorban is ennyivel indultunk. A gazdasági helyzet bizonytalansága miatt azonban itt is várható a nagyobb szigor a bankok részéről, ezért a biztonság kedvéért inkább 35%-os aránnyal számoljunk.
Eszerint a 10 éves kamatperiódusú hitelhez jelenleg 461 000 forint körüli havi jövedelmet kell tudnunk igazolni a bank felé, de egy 10%-os árcsökkenés esetén már 415 000 forintos bevétellel is megkaphatjuk a szükséges hitelt. A végig fix kamatozású konstrukcióknál ugyanilyen csökkenés figyelhető meg: 519 000 forint helyett már 467 000 forint is kellően magasnak számít.
Fontos, hogy a kedvező kondíciók eléréséhez elengedhetetlenül szükséges a stabil munkahely is. Akik olyan iparágakban dolgoznak, amelyeket a világjárvány drasztikusan visszavetett (turizmus, vendéglátás, szórakoztatás), ők most kisebb eséllyel számíthatnak a hitelkérelmük kedvező elbírálására. Nem szívesen kölcsönöznek most a bankok azoknak sem, akik egyéni vállalkozók alkalmazásában állnak, vagy maguk is egyéni vállalkozók, mivel közülük nagyon sokaknak vált bizonytalanná a helyzetük. Nem jó pont a bankoknál az sem, ha valaki egy másik hitelénél kihasználja a moratórium lehetőségét, ugyanis az anyagi problémák felmerülésére enged következtetni.
