Ha jelzáloghitelünk van a szerződéskötés után már csak a havi törlesztésekre koncentrálunk és túlzott figyelmet az egyéb kötelezettségeinknek nem szentelünk. Lakáshitelt általában 10-15-20 évre veszünk fel. Az évek múlásával ki emlékszik már arra, hogy mit mondtak nekünk a bankban azzal kapcsolatban, hogy mit szabad és mit nem. Összeszedtük mire figyelj és milyen hibákat ne kövess el, ha hiteled van.
Milyen kötelezettségeink vannak a hitel teljes futamideje alatt?
Vagyonbiztosítás
Az természetes, hogy a hitelt folyósító bank nem is utalja addig a hitelt, amíg az ingatlanra nem kötöttünk vagyonbiztosítást és azt nem engedményeztük az adott bankra. Mint az ingatlan tulajdonosai kötelesek vagyunk a kölcsön biztosítékaként lekötött ingatlanra vonatkozóan, legalább a hitelösszegre, vagy a hitelbiztosítéki értékére – amelyik a magasabb érték, de általában a mindenkori újjáépítési értékre – fedezetet nyújtó
vagyonbiztosítást a hitel teljes futamideje alatt fenntartani. Persze menet közben válthatunk biztosítót, de ne feledkezzünk meg az újbóli engedményezésről.
Az sem mindegy hogy használjuk a lakásunkat
Az ingatlan tulajdonosa köteles a hitel fedezetéül szolgáló ingatlant rendeltetésszerűen használni, épségét megőrizni, annak értékét megóvni. Például: Ha támogatott hitelünk van, akkor nem használhatjuk irodának, vagy üzlethelyiségnek a lakásunkat. A banknak jogában áll az ingatlan rendeltetésszerű használatát – akár a helyszínen is – ellenőrizni. Persze nem arra kell gondolni, hogy a bank kollégái heti gyakorisággal lesznek vendégeink, de amennyiben erre sor kerül, a tulajdonos köteles együttműködni.
Hozzáépítés, bővítés, ráépítés
A bank előzetes írásbeli jóváhagyását kell kérni az ingatlan beépítéséhez, ráépítéséhez, vagy lebontásához, illetve az ingatlanon történő minden olyan változtatáshoz, amihez építési engedély szükséges. A bank ezt a hozzájárulását csak abban az esetben tagadhatja meg, ha az átalakítás az ingatlan piaci értékét csökkenti, vagy jogilag rendezetlenné teszi.
Tegyük fel vettünk egy kisebb házat banki hitelre. Pár év elteltével belefogtunk egy új ház építésébe ugyanazon a telken, amit önerőből finanszírozunk. Ebben eddig nincs semmi különös, hiszen ha bejelentettük a bankunknak – mert ugye bejelentettük?!- akkor ezzel nem szegünk szerződést. Viszont, ha idő közben rájövünk, hogy más banknál kedvezőbb kondíciókkal válthatnánk ki a hitelünket, akkor erre nincs lehetőségünk. Hiszen a régi házra kaptunk bontási engedélyt, az új még nem készült el.
Adatváltozás esetén
A hitelügylet minden szereplője köteles a kölcsönigénylésben megadott és a bank által nyilvántartott adataiban bekövetkező bármely változást haladéktalanul bejelenteni a banknak. Melyek ezek? Esetleges névváltozás, személyes okmány változása, lakcímváltozás.
A bank azonnal felmondhatja a kölcsönszerződést,
- ha az ügyletben lekötött ingatlanra bírósági, vagy más hatósági végrehajtás indul,
- ha az ügyfél a hitelt a kölcsönszerződésben meghatározottól eltérően használja fel,
- ha az ügyfél a bankot valótlan tényekkel megtéveszti,
- ha az ügyfél a biztosítékban bekövetkezett káresemények miatt a biztosítási összeget nem az ingatlan helyreállítására használja.
Hogyan adhatjuk el a hitellel terhelt lakásunkat?
A hazai lakásállomány jelentős hányada terhelt jelzáloghitellel. Lakásvásárláskor gyakran felmerül tehát az a probléma, hogy hitellel terhelt lakásba botlunk.
Megtaláltad a megfelelő lakást? Hitelre van szükséged? Kalkulátorunk segítségedre lesz!
Ha készpénzes vevőnk van, akkor semmi gond. Kikérjük a bankunktól a fennálló tartozásról szóló igazolást és bejelentjük a végtörlesztési szándékunkat. A végtörlesztés szerződésmódosításnak minősül, aminek díja van. Ez a végtörlesztési díj bankonként eltérő, de a kikért igazoláson ezt is feltüntetik. Hiteltípustól függően ez akár 2,5% is lehet. A vevőnk – általában ügyvéden keresztül – kifizeti a hitelünket és az esetlegesen fennmaradó összeget átadja/átutalja nekünk.
Amennyiben támogatott hitelünk van, nem szabad megfeledkezni a Magyar Államkincstárról sem. Tőlük is kell hozzájárulást kérni, mivel a támogatás miatt az ingatlanon az ő elidegenítési és terhelési tilalma is be van jegyezve.
Nagyon fontos, hogy a vevőnk a mi hitelünket semmilyen módon nem tudja átvállalni, mivel a bankok azt minden esetben személyre szabottan adják.
Nincs annak sem akadálya, ha a vevőnk a vételár egy részét hitelből szeretné kifizetni. Ma már nem jelent problémát, ha az ingatlanfedezet nem tehermentes, hanem bank, önkormányzat vagy munkáltató javára bejegyzett jelzálogjog terheli. Sőt! Vevői szemszögből nézve még az sem okoz gondot, ha a vásárolandó lakást felmondott jelzáloghitel terheli.
Terhelt ingatlan vásárlásakor az adásvételi szerződésben az eladó kötelezettséget vállal arra, hogy a vevő által átadott saját erőből visszafizeti a kölcsönét. Amennyiben ez nem fedezi a fennálló tartozás összegét, akkor a lakás a vevő által felvenni kívánt lakásvásárlási hitelből is tehermentesíthető, amit a vevő bankja utal a hitelfolyósító által kiadott hivatalos banki igazolás alapján.
A szocpol kötelez
Bonyolultabb a helyzet, ha eladó lakásunkra szocpolt vettünk fel. Ez ugyanis, a szocpol típusától függően (használt, vagy új lakásra vettük-e fel) azt jelenti, hogy ingatlanunkat 5 illetve 10 évig nem terhelhetjük meg, és nem adhatjuk el. Erre az időtartamra ugyanis a támogatás erejéig, a Magyar Állam javára jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom került bejegyzésre. Mindez azt jelenti, hogy ha a „szocpolos” lakást 5, vagy 10 éven belül eladjuk, lebontjuk, úgy kötelesek leszünk a kedvezmény összegét – tehát akár több millió forintot is – visszafizetni.
Kivétel természetesen, ha vásárolunk/építünk egy másik ingatlant. Ilyenkor a helyi önkormányzat jegyzőjétől kérhetjük a szocpol felfüggesztését, és amikor megvan a másik lakás/ház, akkor arra átjegyeztetjük a támogatást.
Legyen bárhogy is, a hitelszerződés fennállása alatt ügyeljünk a szerződésszerű magatartásra. Bármi tervünk van a lakásunkkal, egyeztessünk a bankkal. Utólag orvosolni egy problémát sokkal nehezebb, mint megelőzni azt.
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található „Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk.
