Magyarország legnagyobb pénzintézete, az OTP Bank kizárólag CSOK hitelként kínál fogyasztóbarát lakáshitelt, míg a MagNet Banknál egyáltalán nem érhető el jelenleg ilyen típusú lakáskölcsön. De mit tudnak a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek, érdemes lehet az esetleges előnyök miatt olyan finanszírozó bankot választani, ahol elérhetők ezek?
Hirdetés
Hirdetés
Olcsóbb a fogyasztóbarát hitel?
A legnépszerűbb, 20 évig fix lakáshitelek esetében a beszerzési költséget leginkább a 20 éves futamidejű állampapírok referencia hozama, valamint az ugyanilyen időtávra érvényes BIRS mutató értéke jelenti. Miért lényegesek ezek? Erős leegyszerűsítéssel a bankok sok esetben a hitelek forrását a pénzpiacról szerzik be, éppen ezért az ott elérhető kamat- és hozamszint a banki hiteloldalon költségként jelenik meg. Természetesen az összefüggés nem ilyen egyértelmű, de valóban a banki hitelkamatok némi időbeni csúszással, de lekövetik a referenciamutatók értékének változását.
A 20 éves BIRS értéke cikkünk írásakor (január 19.) például 7,2 százalék volt, míg a 20 éves futamidejű Magyar Állakötvény referencia hozama 7,27 százalékon állt. Hogy mi a referenciakamat, az a hitel kamatváltoztatási mutatójától függ, a banknak ugyanis ez alapján van csak lehetősége módosítani a kondíciókon.
De vajon a normál vagy a fogyasztóbarát hitel az olcsóbb? Ezt egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű, végig fix kamatú lakáskölcsön példáján keresztül vizsgáltunk meg, amelynél az igényló 450 ezer forint havi nettó jövedelmet igazol. Itt az UniCredit Stabil Kamat Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitele volt a legkedvezőbb ajánlat a maga 8,25 százalékos kamatával, ám az öt legolcsóbb hitelből csak kettő volt fogyasztóbarát, míg három normál piaci.
Elmondható, hogy a bankok általában néhány százalékponttal olcsóbbra árazzák a fogyasztóbarát hiteleiket a normál konstrukcióikhoz képest, de az is előfordul, hogy a kamat és a törlesztő azonos, csak az egyszeri költséget illetően drágább kicsivel az utóbbi. Ez azért fordulhat elő, mert a fogyasztóbarát lakáshiteleknél a folyósítási jutalék a hitelösszeg legfeljebb 0,75 százaléka lehet, míg a normál konstrukcióknál 1 százalékos díjakkal is találkozhatunk.
Milyen különbségek lehetnek még?
Különbség a normál lakáshitelekhez képest az is, hogy egy fogyasztóbarát lakáshitel kamatperiódusa nem lehet 5 évnél rövidebb, ám ez jelenleg nem okozhat problémát, hiszen a normál konstrukciók is elérhetők 10, vagy akár futamidő végéig fix kamattal. (Az OTP Bank, ahol jelenleg nem érhetők el piaci fogyasztóbarát lakáshitelek, például kizárólag fix kamattal hitelez jelenleg.)
Ugyancsak előírás, hogy a futamidő ne haladhatja meg a 30 évet, ám mivel a Bankmonitor által vizsgált bankok ennél hosszabb futamidőre egyébként sem hiteleznek, ez sem valós korlátozás. A használt lakást hitelből vásárlók esetében az átlagos futamidő egyébként 19,3 év az MNB 2022. szeptemberi Hitelezési Folyamatok kiadványa szerint, és az új építésű ingatlanoknál is csak a rövid életű, az anno maximum 2,5 százalékos kamattal elérhető zöld lakáshitelek miatt ugrott fel 22,2 évre ez.
A korábbiakkal szemben kézzelfogható pénzügyi előnyt jelenthet a hiteligénylők számára az, hogy a fogyasztóbarát lakáshitelek folyósítási díja nem haladhatja meg a hitelösszeg 0,75 százalékát, ugyanis a normál konstrukcióknál ez sok esetben 1 százalék, ami egy 20 millió forintos hitelnél 50 ezer forint megtakarítást jelenthet. Bonyolítja azonban a dolgot, hogy a bankok egy része a normál hiteleinél sem számol fel folyósítási díjat.
Egy esetleges elő- vagy végtörlesztésnél lehet lényeges, hogy a fogyasztóbarát hitelek esetében ezek díja nem haladhatja meg az összeg 1 százalékát, miközben a normál hiteleknél valamikor 2 százalékot is felszámolnak a bankok. Ez a különbség például egy 5 millió forintos előtörlesztésnél 50 ezer forint különbséget jelenthet költségben. És akkor még nem beszéltünk arról, hogy ha az elő- vagy végtörlesztés LTP megtakarításból történik, akkor a fogyasztóbarát hiteleknél díjmentes a tranzakciónak, míg a többi hitelnél a hirdetmény szerinti díjak vonatkoznak ezekre is.
Amit sokan nem tudnak, pedig komoly pénzügyi hatása lehet
A hitelek esetében a bankok kamatkedvezményeket nyújthatnak, amelyeket azonban szinte minden esetben bizonyos feltételek teljesüléséhez kötik. Nagyon nem mindegy ugyanakkor, mi történik abban az esetben, ha nem teljesül a szóban forgó elvárás. A fogyasztóbarát hiteleknél előírás, hogy a kedvezményeket csak ideiglenesen lehet elveszíteni, mégpedig addig, ameddig az adós nem teljesíti ismét a megállapodásban foglaltakat.
Gyakori például, hogy kedvezőbb kamat jár azért, ha meghatározott összegű jövedelem érkezik minden hónapban a számlára. Ha ez nem teljesül, akkor arra az időszakra a kamat és a havi fizetni való megemelkedik. Amikor azonban ismét teljesül a feltétel, a kamat visszaáll, így a korábbi törlesztőket kell fizetni. A normál hitelek esetében a hitelszerződésben foglaltak az irányadók a kedvezményeket illetően, így lehetséges, hogy a nem teljesítés következményeként a kamatkedvezményt az adós véglegesen elveszíti, de az is, hogy csak ideiglenes a szankció. Éppen ezért nagyon fontos a hitelszerződésben foglalt vállalásokat ellenőrizni, és akár ez alapján bankot, hitelt választani.
Mi a helyzet a gyermekek után járó hitelelengedéssel?
A gyermekek után járó jelzáloghitel-csökkentés (337/2017. (XI. 14.) Korm. rendelet a három- vagy többgyermekes családok lakáscélú jelzáloghitel-tartozásainak csökkentéséről) remek lehetőség a lakáshitellel rendelkező családoknak, hiszen a második gyermek érkezésekor 1 millió forinttal, míg a harmadiknál további 4 millió forinttal csökkenhet a fennálló hiteltartozásuk. Vannak, akik azt hiszik, hogy ez a lehetőség kizárólag a kedvezményes, maximum 3 százalékos kamatú CSOK hitelekre, illetve a fogyasztóbarát lakáshitelekre érvényesíthető, pedig nem. A lényeg az, hogy folyósított lakáscélú jelzáloghitelről legyen szó, hogy az fogyasztóbarát vagy sem, az indifferens.
