Sok magyar meglévő lakása eladásából tudja megfinanszírozni – legalábbis részben – új otthona megvásárlását. Ez teljesen logikus, keveseknek van egy lakás vételárának megfelelő szabad tőkéje. Ebben a helyzetben azonban egészen más szempontok is előtérbe kerülhetnek, melyek közel olyan lényegesek, mint az ingatlan vételára. A Bankmonitor szakértői összeszedtek 5 lényeges irányelvet, amelyre érdemes figyelned!
Sokan lakásvásárláskor meglévő otthonukat cserélnék le egy újabbra, szebbre vagy jobbra. Ennek több oka is lehet, ezek közül szedtek össze néhány jellemző indokot a Bankmonitor szakértői:
- Nagyobb alapterületű otthonra van szükséged, mert bővült a család.
- Társasházi lakásodat egy kis saját kerttel rendelkező otthonra cserélnéd le.
- Másik településre költöznél, mert ott találtál munkát.
- Kisebb lakásba költöznél, mert kirepültek a gyerekek.
Egy ilyen eladással kombinált vásárlásnál felértékelődhet a lakáspiac néhány olyan jellemzője, ami egy sima lakásvásárlásnál nem feltétlenül számítana.
Hirdetés
Hirdetés
1. A vételár továbbra is fontos, bár a jelentősége valamelyest kisebb
Természetesen az ingatlan vételára továbbra is az egyik legfontosabb tényező. Mivel van meglévő ingatlanod is, ezért valamelyest védett vagy az árváltozások hatása ellen. Ez logikus is, hiszen a meglévő és a kinézett ingatlanok értéke jó eséllyel együtt mozog. Ettől függetlenül még fontos tényező az ár, különösen, ha a jelenlegi otthonodat egy drágábbra cserélnéd le.
Tegyük fel, hogy 20 millió forint értékű lakásod cserélnéd le egy újra, melynek vételára 40 millió forint lenne. Ha a lakások ára 10 százalékkal emelkedne, akkor a a vételár megnövekedne 44 millió forintra, ugyanakkor a meglévő lakásodért is többet kapnál, összesen 22 millió forintot. Így az áremelkedés hatását tompítja az a tény, hogy a saját meglévő lakásod értéke is emelkedne. (Csak 2 millió forint plusz forrást kell előteremtened a 4 millió forintos drágulás miatt.)
Akkor lehet komolyabb probléma, ha valami miatt a lakásod ára nem mozog együtt a kinézett új ingatlan, ingatlantípus árával. Ebben az esetben elképzelhető, hogy a teljes árnövekedés lecsapódik nálad.
5. Az értékesítési idő lényeges tényezővé válik
A vásárláshoz szükséges pénzed – vagy legalábbis az önerőd – ingatlanban van: ahhoz, hogy ki tudd fizetni az új lakást, előbb el kell adnod a régit. Emiatt igencsak lényegessé válik az, hogy mennyi idő alatt tudsz vevőt találni. A Duna House Barométer szerint egy tégla lakás értékesítési ideje 4-6 hónap volt májusban. (Budán 148 nap, Pesten 132 nap, míg a belvárosban 173 nap alatt talált új gazdát egy átlagos tégla lakás.)
Fél év nagyon hosszú idő, különösen akkor, ha te is szeretnél tovább lépni és új otthont találni magadnak, családodnak. Egy kedvező eladási ár meghatározásával természetesen felgyorsítható a folyamat, de ez azt is jelenti, hogy lemondasz 1-2 millió forintról azért, hogy minél hamarabb megkapd a vételárat.
Többféle stratégia közül is választhatsz:
- Meghirdeted piaci áron a lakásod és addig nem is keresel újat, amíg nem találsz megfelelő vevőt.
- Meghirdeted piaci áron a lakásod, közben keresed az új otthonodat. Ha nagyon jó áron találsz magadnak lakást, akkor pedig felgyorsítod az ingatlanod eladását.
- Először keresel magadnak új otthont, majd az eladó által támasztott fizetési feltételek alapján döntesz a saját lakásod eladásáról.
Saját döntésed, hogy melyik megoldást választod, az azonban biztos, hogy figyelembe kell venned a lakások átlagos eladási idejét. Ez befolyásolhatja azt, hogy milyen fizetési határidővel számolj az új otthonod megvásárlásakor.
3. Miből fizeti ki a vevőd a vételárat?
A lakásod értékesítési ideje mellett a vételár ütemezése is kiemelten fontos lehet, hiszen nagy eséllyel az adásvételi szerződés megkötésekor nem kapod meg a teljes vételárat. A készpénzes vevők – rendelkezésükre áll a teljes vételár önerőként – nagyon gyorsan tudnak fizetni, igen hamar a megkaphatod a továbblépéshez – foglaló, előleg megfizetéséhez – elegendő tőkét.
Ha a vevőd csok támogatásból, Babaváró hitelből, lakáshitelből szeretné megfinanszírozni a lakásvásárlást, akkor a vételár jelentős részére bizony várnod kell. Egy lakáshitel bírálati ideje jellemzően 4-6 hét, a csok támogatást pedig a lakáskölcsön összegével együtt szokták a bankok elutalni. De még a Babaváró hitelre is sok esetben heteket kell várni.
Ha az értékesített lakás vevője csak minimális tényleges önerővel rendelkezik, akkor te sem tudod az új otthonodat lefoglalni, elképzelhető, hogy a teljes vételár kifizetéséig nem áll rendelkezésedre elegendő összeg a továbblépéshez, addig pedig az adásvételi szerződés megkötését követően 2-3 hónap is eltelhet.
Ha viszont a vevődnek nagyobb önereje van, akkor te is könnyebben és hamarabb tudod megvenni új otthonodat. Emiatt még az is elképzelhető, hogy egy készpénzes vevőnek árkedvezményt is adnál a vételár megfizetésének kedvező ütemezése miatt.
4. Milyen határidőket írsz az adásvételi szerződésbe?
Kiemelten fontossá válnak a határidők akkor, ha egyből tovább szeretnél lépni, illetve párhuzamosan intéznéd az eladást és a vásárlást. Ebben az esetben össze kell hangolni a fizetési határidőket. (Az új lakásod megvásárlásakor Ne vállalj korábbi fizetési határidőt, mint amiket a te saját vevőddel szemben támasztottál. Így elvileg mindig ki tudod fizetni az adott részletet a vevődtől kapott összegekből.)
Ha lakáshitelt is igényelnél – esetleg a vevőd is igényelne -, akkor a kölcsön kiválasztásánál a kamatok, THM mellett fontos szempont lehet a várható bírálati idő is. A gyorsabb folyamat akár heteket, hónapokat is jelenthet a vásárlás során.
A legolcsóbb lakáshitel megtalálásában segítségedre lehet a Bankmonitor lakáshitel kalkulátora. Az egyes pénzintézetek egyedi bírálati feltételeivel, a várható hitelbírálati idejével kapcsolatban érdemes lehet egy független hitelszakértőhöz fordulni.
5. Mikor kellene birtokba adnod a lakást?
Egyáltalán nem mindegy, hogy az eladást követően mikor kell kiköltöznöd, átadnod a lakást a vevődnek. Elképzelhető, hogy a házad eladását követően csak hónapok múlva tudsz beköltözni az új otthonodba. (Ez gyakran előfordul új építésű lakás vásárlásakor. Ott ugyanis az adásvételi szerződést sok esetben már az épülő lakásra meg kell kötni és az önerőt is ki kell fizetni. Vagyis neked a lakásod el kell adnod – hogy rendezni tud határidőre a saját vásárlásod részleteit – még azelőtt, hogy az új ingatlanba beköltözhetnél.)
Ebben a helyzetben nagyon sokat segíthet az, ha a meglévő lakásod vevője több hónapos kiköltözési időt enged számodra. Ez igen kedvező, mert nem kell átmenetileg egy harmadik helyre költöznöd. Nem mellesleg az albérleti díjat is megspórolhatod, ami havi szinten 100-200 ezer forint is lehet. Akár a vételár nagyságát is befolyásolhatja az, hogy ha a vevő rugalmas a birtokba adás időpontjával kapcsolatban.
Sőt, egyes esetekben – hosszabb, akár egy éves időtáv esetén – még vissza is lehet bérelni a vevőtől az eladott lakásodat. Ezzel is megspórolhatod egy plusz költözés költségét és az azzal járó nehézségeket is.
