A lakáspiac örök kérdése: kivárjunk a lakásvásárlással, vagy most azonnal lépjünk és szerezzük meg a kiszemelt ingatlant. Ha még hitelre is szükségünk lenne az ingatlan megvételéhez, akkor a helyzet még bonyolultabb.
Az egyik élethelyzet, amikor nagy szükségünk lenne egy jövőbelátó kristálygömbre, az a lakásvásárlás. Jól választottunk, megfelelő időben léptünk? Ezekre a kérdésekre csak utólag kapunk biztos választ. A hitnél azonban többet segíthet, ha átgondoljuk a helyzetünket és megvizsgáljuk, mi várható az elkövetkező időszakban.
Merre mozdulhatnak el a lakásárak?
Ez az egyik legfontosabb kérdés. Itt jó híreket is láthatunk a korábbi évek masszív, kétszámjegyű áremelkedését követően, hiszen már csökkenésnek indultak a lakásárak. Az MNB lakásárindexe alapján országos szinten tavaly év végére 2022. második negyedévéhez képest közel 5,2 százalékkal mérséklődtek az árak.
Településtípusonként természetesen teljesen más számokat láthatunk:
- Budapesten fél év alatt még 0,8 százalékkal emelkedtek az árak. (Itt csak az utolsó negyedévben mérséklődött az ingatlanok értéke.)
- A vidéki városokban 2022. második felében 3,1 százalékkal mérséklődtek az árak.
- A legdrasztikusabb árváltozást a községekben láthattuk, ezekben 2022. második negyedévéhez képest közel 13,3 százalékkal estek az árak tavaly év végére.
Ez országos átlagban azt jelenti, hogy ha 2022. második félévében 50 millió forintot kellett fizetnünk egy ingatlanért, akkor tavaly év végén 47,4 millió forintért is meg tudtuk volna vásárolni. A 2,6 millió forintos árcsökkenés már szemmel látható, de azért nem tekinthetjük drasztikus korrekciónak.
Az MNB szerint az ingatlanok túlárazottsága érdemben csökkent
Ezen relatív alacsony árcsökkenés mellett a Magyar Nemzeti Bank véleménye szerint a hazai ingatlanok túlárazottsága érdemben csökkent. A jegybank szerint 2022. második negyedévében országosan 26,6 százalékkal voltak drágábban az ingatlanok az indokoltnál, míg Budapesten 10,1 százalék volt a túlárazottság mértéke. Ehhez képest az év végére országosan már csak 9 százalékkal, míg Budapesten 2,8 százalékkal voltak drágábbak a lakások annál, mint amit a piaci fundamentumok indokolnának.
Alapvetően munkabérek érdemi emelkedése, a feszes munkaerőpiac – alacsony munkanélküliség – és az ingatlanárak nominális mérséklődése indokolja a hazai lakáspiac túlárazottságának csökkenését.
A lakások reálértéke is érdemben visszaesett
Érdemes az ingatlanok árát az inflációval is összevetni. Ha ebből a szempontból vizsgáljuk meg a dolgot, akkor az ingatlanok ára – legalábbis reál értelemben – érdemben csökkent. Az országos átlagos lakásár ugyanis 2022. második félévében reálértéken 17,1 százalékkal mérséklődött. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanok ára dinamikusan visszaesett, ha azt más áruk értékében szeretnénk kifejezni. (A Bankmonitor szakértői eljátszottak a gondolattal, miként alakulna a lakások ára például akkor, ha azt kenyérben kellene megfizetnünk. Erről részletesen itt olvashatsz.)
Ezt tekinthetjük egyfajta felesleges játéknak is, de valójában nagyon is lényeges szempont a lakások reálértékének alakulása. Egyes tartós fogyasztási cikkek – például az autó – áremelkedése, vagy éppen a bérnövekedés már nagyon is lényeges szempont lehet az ingatlanárak megítélésének szempontjából.
Az ingatlanközvetítők már áremelkedést mértek 2023 első negyedévében
Az MNB és a KSH részéről 2022. év végéig vannak hivatalos adatok. Ugyanakkor a Magyar Nemzeti Bank publikálta az ingatlanközvetítők előzetes árindexét a 2023. év első negyedévére vonatkozóan. A közvetítők országosan 3,8 százalékos áremelkedést becsültek 2022. negyedik negyedévéhez képest. A fővárosban ugyanakkor tovább csökkentek az árak, itt 1 százalékos mérséklődésre számítanak egy negyedév alatt.
Ezzel az éves áremelkedés – 2022. első negyedéve és 2023. első negyedéve között – szintje végre becsúszhatott az egyszámjegyű tartományba: irszágosan 6,4 százalékkal, míg Budapesten 7,4 százalékkal emelkedhettek az árak a közvetítők szerint. Az éves áremelkedést még mindig jelentős részben a tavaly év első felében látott árváltozások okozták.
Ha a korábbi példából indulunk ki, akkor 2023. első negyedévében 49,2 millió forintot kellene fizetnünk azért a lakásért, amelynek a vételára 2022. második negyedévében még 50 millió forint volt.
Mi várható a lakásáraknál?
Mindezek alapján egy kettős trend azonosítható:
- A lakások tényleges vételára minimálisan mérséklődést követően még növekedni is tudott az év elején. Mindez azt mutatja, hogy az árak érdemi csökkenésére nem lehet számítani. A lakásárak kétszámjegyű áresésre nem várható.
- A magas inflációnak köszönhetően zajlik az ingatlanok érdemi reálértéken történő átárazódása. Az ingatlanok reálértéke már kétszámjegyű csökkenést mutat, és az elkövetkező időszakban a leértékelődés folytatódhat.
Vagyis a lakások túlárazottsága úgy szűnhet meg, hogy közben érdemben nem csökken a lakások nominális ára. Ez egyben azt is jelenti, hogy a piacon nem érdemes a lakásárak drasztikus csökkenésére, a szuper ajánlatra várni.
Hirdetés
Hirdetés
Mi lesz a jelzáloghitelek kamatával?
A lakásvásárlók egy része kizárólag jelzáloghitel felvételével tudja megvásárolni álmai otthonát, márpedig a hitelkamatok az elmúlt időszakban érdemben emelkedtek. Ez egyáltalán nem meglepő, hiszen a magas infláció miatt a jegybank is kamatemelési ciklusba kezdett. Az alapkamat 2021 júniusától durván másfél év alatt 0,6 százalékról 13,0 százalékra emelkedett. (Ráadásul a jegybank az irányadó kamatszintet az egynapos betéti kamat további emelésével 18,0 százalékra tolta fel.)
Ezt a pénzpiaci hozamok és a hitelkamatok is lekövették: két éve 20 millió forint lakáshitelt 20 éves futamidőre, fix kamat mellett még 4,19 százalékos kamat mellett is találhattunk. Jelenleg egy ilyen paraméterekkel rendelkező kölcsön kamata a legjobb esetben is 8,25%. A kérdés azonban inkább az, hogy visszatérhet-e a korábbi, ideális állapot?
Jó hír, hogy az infláció már csökkenésnek indult: az éves áremelkedés a januári 25,7 százalékos csúcsról májusra 21,5 százalékra mérséklődött. Sőt, a jegybank május végével az irányadó kamatot is 17 százalékra mérsékelte, ami egy százalékpontos csökkenésnek felel meg. Ezek a lépések még nem indították el a lakáshitelek érdemi árcsökkenését, de az irány már teljesen jó.
Különösen akkor, ha az elemzők jövőbeni várakozásaira tekintünk: az év végére egyszámjegyű, azaz 10 százalék alatti éves áremelkedést vár a jegybank és a kormány is. Az MNB kommunikációja alapján év végére pozitív reálkamat lenne az ideális, ami azt jelenti, hogy az infláció szintjét meghaladó kamatszintre lenne szükség. Ez alapján valamivel 10% fölé várható az év végére a jegybanki alapkamat.
Érdemes várni a hitelkamatok csökkenésére?
A kamatcsökkenésre tehát nagyon is reális esély van az elkövetkező 1-1,5 évben. Az más kérdés, hogy érdemes-e várnunk erre a változásra? Induljunk ki abból, hogy a korábban említett 50 millió forint értékű lakás megvásárlásához 35 millió forint kölcsönre lenne szükségünk, melyet 20 éves futamidőre igényelnénk 10 éves kamatfixálás mellett. Jelenleg ilyen hitelt 8,1 százalékos kamat mellett találhatunk, a havi törlesztőrészlet durván 295 ezer forint lenne. Ha a kamat tényleg lecsökkenne 5 százalékra másfél év alatt, akkor egy hasonló, 2024. végén igényelt hitel törlesztőrészlete 231 ezer forintra mérséklődne. Vagyis havi szinten 64 ezer forintot spórolhatnánk.
Ez azonban nem azt jelenti, hogy ez a kamatkülönbség végig meg is marad. A kedvező kamatkörnyezet megérkezésekor a ma „drágán” igényelt hitelt ugyanis kiválthatjuk. Ez azt jelenti, hogy lecseréljük egy újra, vagyis a továbbiakban a tartozásunkat már a kedvezőbb feltételekkel fizethetjük tovább. Magának a kiváltásnak és az új hitel igénylésének azonban van egy költségvonzata, ami a korábbi példában szereplő 35 millió forintos hitelnél nagyságrendileg 400 ezer forintot tesz ki.
Az előtörlesztési költséget és a 18 hónap magasabb törlesztőrészletét figyelembe véve durván 2,2 millió forintot kell pluszban kifizetnünk amiatt, hogy a hiteligénylést – és ezáltal a lakásvásárlást – előrébb hoztuk. Ezt az összeget természetesen nem szabad elbagatellizálni, de gondoljuk át azt is, hogy milyen kockázatokkal, veszélyekkel kell szembenéznünk akkor, ha inkább kivárunk.
Mit kockáztatunk, ha kivárunk a lakásvásárlással?
A kivárásnál mindig van egy várakozásunk, a kockázatunk pedig az, hogy nem jön be az, amire számítottunk.
- Rosszul érinthet minket például a lakások áremelkedése. Most ugye komoly reál leértékelődést látatunk, de ettől függetlenül a közvetítők 2023. első negyedévére már nominális áremelkedést becsültek.
- Az is gondot okozhat, ha nem csökkennek a hitelkamatok a várt ütemben. A gazdasági helyzet még mindig képlékeny, a pozitív kilátásokat könnyen elfújhatja a szél.
- A hazai ingatlanpiac eléggé szűk, a kínálati oldal igencsak kötött. Ha most van egy ideális ingatlan a láthatáron, az sajnos nem azt jelenti, hogy könnyedén találhatunk hasonlót 1-2 év múlva is. (Ez pedig független a lakás árától.)
Arról se feledkezzünk meg, hogy a jelenlegi piacon már érdemben lehet alkudni. Néhány évvel ezelőtt még előfordulhatott, hogy a meghirdetett árra rá kellett fizetnünk azért, hogy mi kapjuk meg a kiszemelt ingatlant. Ma már a hirdetésben szereplő ellenérték inkább egy iránymutatás, melyből alkudhatunk. Egy fővárosi lakásvásárlásnál a medián alku megduplázódott: 2022. első negyedévében még 1,7 százalékot tudtak alkudni az emberek, míg 2023. első negyedévében már 3,5 százalékkal mérséklődhetett az ár a tárgyalást követően. (A medián alku azt jelenti, hogy az emberek fele ennél nagyobb mértékben tudott alkudni, míg a másik fele ennél kisebb árcsökkenést tudott kiharcolni.)
Megjelenhetnek új lakástámogatások a piacon?
Tavaly év végén sokat lehetett hallani arról, hogy mi lesz a sorsa az akkor lejáró család-, lakástámogatásoknak. Végezetül a lakásvásárláshoz, építkezéshez szorosan kapcsolódó kedvezmények mind megmaradtak változatlan formában.
Továbbra is elérhető a
- családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK);
- a preferált kistelepüléseken elérhető falusi CSOK;
- a CSOK mellé igényelhető támogatott hitel;
- a Babaváró hitel,
- az adó-visszatérítési támogatás,
- valamint az illetékmentesség is.
A feltételek, előírások és összegek sem módosultak érdemben. A támogatási rendszerből az Otthonfelújítási támogatást vezették ki év végén, az azonban nem befolyásolja közvetlenül a lakásvásárlók helyzetét.
Azt azonban mindenképpen meg kell jegyezni, hogy az elmúlt évek lakásárrobbanását követően a támogatások vásárlóereje érdemben csökkent. Az év második felére ígérte a kormány a CSOK támogatás módosítását, eddig azonban inkább eljárásbeli pontosításokat, módosításokat jelentettek be. Az igénylési feltételek és a támogatás összege nem változott.
Azt mindenképpen látni kell, hogy a jövő évi költségvetés teljesítéséhez igen feszesen kell kezelni a kiadási oldalt. (Az állam emelkedő kamatkiadásai – ebben benne vannak a hitelkamatok és a támogatásokhoz kapcsolódó kamatok is – miatt nagyon sok extra új tétel már nem férhet bele.)
Mi a helyzet az önerővel?
Eddig úgy tűnhet, hogy minden élethelyzetben most érdemes lakást vásárolni, ez azonban egyáltalán nem ilyen egyértelmű. Mi a helyzet például akkor, ha a vásárlásnál eddig az önerővel, vagyis az ingatlan megvételéhez szükséges minimális saját megtakarítással volt problémánk?
Az önerő az elmúlt évek lakáspiacának egy nagyon kardinális kérdése volt. A dinamikusan emelkedő ingatlanárakat mellett a megtakarításainkra mérsékelt hozamokat kaphattunk, ami miatt a meglévő megtakarításunk a vételár mind kisebb részére volt elegendő. A trend azonban végre megfordulhat.
A jelenlegi stagnáló, oldalazó lakásárak mellett ugyanis az alacsony kockázatú befektetéseknél is megjelentek a kétszámjegyű hozamok. Egyes bankok egy éves lekötés esetén már 11 százalékos kamatot kínálnak, 2 éves betétnél pedig találni 12 százalékos kamatot is. A 8 éves futamidejű inflációkövető állampapír első éves kamata 15,5 százalék, a második évre pedig az éves hozam elérheti a 18,3 százalékot is. (Az MNB által az idei éve várt inflációs érték számtani átlaga ugyanis 17,3 százalék.)
Vegyünk egy példát, amikor is egy 50 millió forintos ingatlan megvásárlásához a vételár 30 százaléka, vagyis 15 millió forint megtakarítás áll rendelkezésünkre. Ha jól befektetjük a összeget, akkor az egy év alatt 17,1 millió forintra, míg két év alatt közel 20 millió forintra hízhat. (Abból indultunk ki, hogy 2031/I PMÁP-ot vásároltunk a pénzből, a végső érték meghatározásakor pedig az idei évi inflációs várakozásokkal és az értékpapír kapcsán 1%-os kiszállási költséggel kalkuláltunk.)
Ha a példában szereplő ingatlanár nem változna, akkor egy év alatt az önerőnk a vételár 30 százalékáról 34,2 százalékára, míg két év alatt 39,8 százalékára emelkedhet.
Mi van akkor, ha az elérhető kölcsönösszeg a fő kérdés?
Érdekes megközelítés, hogy a jövedelmünk vásárlóereje hogyan alakul. Ezt kétféleképpen mérhetjük: hány évig szükséges dolgoznunk egy átlagos lakás megvásárlásáért. Ez azonban egy meglehetősen hosszútávú szemlélet. Egy kicsit más megközelítés az, ha azt nézzük meg, hogy hogy miként is alakul a fizetésünknek a hitelfelvételi képessége. Itt pedig már a jövedelem nagysága mellett fontos szempont a hitelkamatok alakulása is.
A hitelkamatok várható csökkenésének egyik hatását, a törlesztőrészlet csökkenését, már korábban említettük. Lehet azonban egy másik következménye is a kamatcsökkenésnek. 35 millió forint, 20 éves futamidejű lakáshitelt jelenleg 8,1 százalékos kamaton igényelhetünk, ennek induló törlesztőrészlete 295 ezer forint. Ha 2024. végére tényleg 5 százalékra csökkenne egy hasonló kölcsön kamata, akkor ez a 295 ezer forintos törlesztőrészlet már 44,6 millió forint 20 éves futamidejű lakáshitel havi részleteire felelne meg.
Vagyis 9,4 millió forinttal több kölcsönt tudnánk igényelni változatlan törlesztőrészlettel. A korábbi példában szereplő 15 millió forintos önerő mellett pedig már akár egy 59,4 millió forintos lakást is megvásárolhatnánk.
Összegzés
Ha megtaláltuk álmaink ingatlanját, és azt akár hitelfinanszírozással meg is tudjuk vásárolni, akkor nem feltétlenül érdemes kivárni. Több érvet is felsorakoztathatunk a gyors lépés mellett:
- A lakáspiac kínálati oldala eléggé szűk, egyáltalán nem biztos, hogy később is könnyedén találunk az igényeinknek megfelelő ingatlant.
- A lakásárak átértékelődése megkezdődött, de ez nem jár együtt érdemi árcsökkenéssel. Vagyis nem érdemes arra várnunk, hogy az ingatlanárak összeomlanak.
- A hitelkamatok tényleg érdemben csökkenhetnek, ami jobb helyzetet teremthet a jövőben. Ugyanakkor a hitelkiváltás, mint lehetőség mindig előttünk lesz, azaz a ma felvett drágább hitelt le tudjuk cserélni egy kedvezőbbre, amennyiben a piaci környezet megváltozik. Ne felejtsük el, a gyors lépéssel nem köteleződünk el egy magas kamat mellett 20 évre: a magas kamatok miatti extra kiadást csak átmenetileg kell megfizetnünk abban az esetben, ha tényleg csökkenésnek indulnak a piaci hozamok.
Ugyanakkor jó esélyeket rejthet a lakáspiac a jövőben azok számára, akik a jelenlegi helyzetben nem tudják valami miatt álmaik otthonát megvenni. Ha nincs elegendő önerőnk, akkor érdemes lehet befektetni pénzünket, a jelenlegi környezetben ugyanis magas – a rövid távon várható lakásáremelkedésnél magasabb – hozamokat érhetünk el. Vagyis javulhat a helyzetünk.
A hitelkamatok esetleges csökkenésével pedig az elérhető kölcsönösszeg nagysága emelkedik, ami azok számára jó hír, akik jelenleg azért nem tudják álmaik otthonát megvenni, mert nem jogosultak a szükséges hitelösszegre.
Utóbbi két esetben mindenképp ki kell hangsúlyozni, hogy a piaci környezet nagyon bizonytalan, kivárni csak a lakáspiac folyamatos figyelése és a hírek nyomonkövetése mellett érdemes.
