Nagyon megéri alkudni az árból, ha lakáshitelből vennél ingatlant!

Ha most vennél lakást, akkor készülj fel arra, hogy rég kínálkozott olyan jó lehetőség az alkura, mint mostanság. Az ingatlanárak emelkedése ugyanis lassult, sok helyen meg is állt, de az irányárak visszavágása is mind gyakoribb, amikor egy ideje nem érkezett komoly vevő egy lakásra. Ha hitelt is vennél fel, akkor az alku még fontosabb, hiszen ezzel csökkentheted a szükséges lakáshitel összegét és a minimálisan elvárt önerő mértékét egyaránt. Kiszámoltuk, hogy pontosan mennyit is nyerhetsz egy sikeres alkuval, az eredmény láttán pedig biztosak vagyunk benne, hogy azok is komoly alkuba kezdenek, akik egyébként ódzkodnak ettől.

Lakni mindig kell valahol, a saját tulajdonú ingatlan pedig a magyarok túlnyomó többsége számára még mindig megnyugtatóbb megoldás, mint egy albérlet. A lakásvásárláshoz vagy építéshez azonban ritkán van meg a teljes szükséges anyagi forrás, így a többségnek lakáshitelre is szüksége van, aminél legtöbbször a szükséges minimális önerő előteremtése okoz gondot.

A helyzet most még kritikusabb, hiszen míg a koronavírus járvány előtt a bankok Budapesten és a vidéki nagyvárosokban akár az ingatlan értékének 80%-át is meghitelezték, most reálisabb itt 65-70%-kal számolni, míg a kisebb településeken ennél kisebb lehet ez az arány. Ez pedig természetesen azt jelenti, hogy nagyobb önerőre van szükség a hitelből történő vásárláshoz.

Némileg segíthet a vásárlóknak, hogy az ingatlanárak elmúlt pár éves szárnyalása véget ért, több helyen már csökkenést is láthatunk, ez pedig javítja az alku lehetőségét, ami akár 10% is lehet. Egy sikeres alku pedig jelentősen csökkentheti a szükséges önerőt! De vajon mennyivel?

Miből lehet önerőnk egy lakáshitelhez?

Mielőtt az áralku önerőre gyakorolt hatását néznénk meg jobban, érdemes összegyűjteni azokat a lehetőségeket, amelyek segíthetnek a lakáshitelhez szükséges önerő összegyűjtésében.

Csok támogatás: A vissza nem térítendő csok támogatást meglévő gyermekek esetén minden bank elfogadja önerőként, de többnyire vállalt gyermekek esetében is működik a dolog. A támogatás összege a meglévő vagy vállalt gyermekek számától és attól függ, hogy használt vagy újépítésű ingatlant vásárol, esetleg építkezik a család. Itt tudhatsz meg többet a csok lehetőségeiről, illetve ellenőrizheted, hogy jogosult vagy-e a támogatásra: csok kalkulátor. 

Használt lakás esetén 1 gyermeknél 600 ezer Ft, 2 gyermeknél 1,43 millió Ft, 3 gyermeknél 2,2 millió Ft, míg 4 vagy több csemeténél 2,75 millió Ft a vissza nem térítendő támogatás összege. Újépítésű ingatlan vásárlása vagy építkezés esetén máshogy alakulnak az összegek: 1 gyermeknél 600 ezer Ft, 2 gyermeknél 2,6 millió Ft, míg 3 gyermeknél 10 millió Ft igényelhető.

Ez azt jelenti, hogy 3 gyermek megléte vagy vállalása – 3 gyermeket csak a 10 millió forint összegű csok támogatás igénylésekor lehet vállalni – esetén 2,2 millió Ft illetve 10 millió Ft önerőt biztosíthat önmagában a csok. (Gyermeket kizárólag az úgynevezett fiatal házasok igényelhetnek, ami azt jelenti, hogy a pár mindkét tagjának 40 évesnél fiatalabbnak kell lennie.)

Babaváró hitel: Talán furcsának tűnhet, hogy hitel is lehet önerő egy lakáshitelnél, de némi korlátozással valóban ez a helyzet. Ugyanis a megkapott Babaváró hitel 75%-a önerőnek minősül, míg 25%-a hitelnek számít egy lakáshitelnél. Ezt azt jelenti, hogy ha egy házaspár 10 millió Ft Babaváró támogatást kap, akkor ebből 7,5 millió Ft önerőnek számít, míg 2,5 milliót hitelként vesznek figyelembe.  Vagyis, ha a bank az ingatlan értékének maximum 70%-áig hitelez, akkor ebbe a 70%-ba már ez a 2,5 millió Ft is beleszámít.

Példa: egy 40 millió Ft-ra értékelt ingatlan megvásárlását a bank 70%-ban hitelezi meg, vagyis legfeljebb 28 millió Ft vehető fel rá, míg 12 milliót saját erőből kell előteremteni. Mivel a 10 millió Ft Babaváróból 2,5 millió Ft hitelnek minősül, a felvehető lakáshitel maximális összege erre az ingatlanra legfeljebb 25,5 millió Ft lehet, így végül 14,5 millió Ft önerő kell majd. Ha a család a teljes Babavárót beforgatja az ingatlanvásárlásba, akkor pedig ezen felül még 4,5 millió Ft-ot kell majd előteremteniük saját részként. (40 millió Ft vételár = 4,5 millió Ft önerő+10 millió Ft Babaváró hitel+25,5 millió Ft lakáshitel.)

Ellenőrizd, hogy jogosultak vagytok-e a babaváró hitelre, és ha igen, igényeljétek akár online: Babaváró kalkulátor

Mennyit jelent egy sikeres alku?

A jelenlegi helyzetben a lakások esetében kötelező az alku, hiszen ma már nem emelkednek rakétaként az árak, ráadásul sokan igyekeznek kiszállni időben az egykor olcsón vett, majd pár év alatt akár több száz százalékkal dráguló, befektetésként vett ingatlanjuktól.

A hatékony alku megfelelő előkészítést igényel: tisztában kell lenni például az adott környék hasonló ingatlanjainak átlagos négyzetméterárával, illetve az árat befolyásoló tényezőkkel. Egy tetőtéri lakás például általában olcsóbb, mint ahogy a zárószint és a földszint is kevesebbet ér, bár ez utóbbinál a kertkapcsolat azonnal más helyzetet teremt. Segíthet az is, ha a lakásnézés során számba vesszük a majdan szükséges költségesebb munkákat, például a kazán vagy a nyílászárók cseréjét, esetleg a fürdőszoba teljes felújítását, és ezek becsült költségével próbáljuk meg csökkenteni az irányárat. Ez utóbbi egyébként azért hasznos lehet, mert ezekkel a kiadásokkal a vásárlást követően előbb utóbb számolni kell, ami a kiköltekezést követően, nyakunkban egy lakáshitellel biztosan nem lesz egyszerű menet.

Az alkun azonban sokszor akár az is múlhat, hogy az adott ingatlant végül sikerül-e egyáltalán megvásárolnunk. Ha a teljes vételárat saját forrásból fizetjük és nem akarunk hitelt felvenni, akkor a helyzet tiszta: ha a vételár magasabb a rendelkezésre álló megtakarításnál, akkor a lakást nem tudjuk megvenni. Ilyenkor az alku során dől el, hogy végül nyélbe üthető-e az üzlet.

Ha hitelt is venne fel valaki, akkor bonyolultabb a dolog, hiszen sokan a megtalált ingatlan árához képest határozzák meg, hogy végül mennyi lakáshitelt vállalnak be.

Ez az összeg két dologtól függ:

• Az adós és az adóstársak által igazolt jövedelem nagyságától.
• Az adott hitelösszeg felvételéhez szükséges önerő meglététől.

Ha a példánkban szereplő 40 millió Ft-os lakáshoz egy házaspár 10 millió Ft Babaváró hitelt igényelne, akkor ehhez ezen felül még 4,5 millió Ft önerő és 25,5 millió Ft lakáshitelre van szükségük. Amennyiben az árat 10%-kal le tudják faragni, akkor a 36 millió Ft-os ingatlan finanszírozása így állhat össze 70%-os hitelezhetőség esetén: 10 millió Ft babaváró hitel+22,7 millió Ft lakáshitel+3,3 millió Ft önerő

Vagyis látható, hogy

1. 4,5 millió Ft önerő helyett elég „csak” 3,3 millió Ft-ot előteremteni.
2. A 25,5 millió Ft-os lakáshitel helyett elég 22,7 millió Ft hitelt felvenni.

A 2,8 millió Ft-tal kevesebb lakáshitel pedig több mint 16 ezer Ft-tal kevesebb havi törlesztőt és csaknem 4 millió Ft-tal kevesebb teljes visszafizetést eredményez egy 10 éves kamatperiódusú, 20 éves futamidejű lakáshitelnél.