A kamatcsökkenésről szóltak az elmúlt hónapok, ez pedig szerencsére az új lakáshitelek költségében is megjelenik. Ebben a környezetben az önkéntes kamatplafon, más szóval THM plafon érdemben tovább mérsékelte a jelzáloghitelek költségét. Mindenki jobban járt ezzel az intézkedéssel, de kiknek segített a leginkább? Ennek jártunk most utána.
A lakáshitelkamatok végre csökkenésnek indultak, ez a gazdasági környezet kedvező átalakulása mellett – alacsonyabb pénzpiaci hozamok, mérséklődő infláció – az önkéntes kamatplafonnak is köszönhető.
A kamatcsökkenés hatása kézzelfogható: míg 2022. novemberében még 8,53-13,24% volt a lakáskölcsönök THM értéke, jelenleg már a mutató értéke 6,10-7,30% között mozog. A különbség mindkét esetben óriási, de az azért szemmel látható, hogy az átlagos, vagy épp az alatti jövedelmű ügyfelek által elérhető drágább ajánlatok ára nagyobb mértékben csökkent. Azt is mondhatjuk, hogy fokozódott a verseny, hiszen az egyes banki ajánlatok közötti különbség beszűkült. Ez pedig nem kis részben az önkéntes kamatplafonnak, más szóval THM plafonnak köszönhető.
Hirdetés
Hirdetés
Mi az az önkéntes THM plafon?
Az önkéntes kamatplafon – ami a lakáshiteleknél inkább THM plafont takar – valójában a kormány egyfajta kérése, ajánlása volt a bankok felé. A lakáshitelekre érvényes iránymutatás első verziója alapján a pénzintézetek 2023. október 9-től nem nyújthattak 8,5%-os THM-nél drágább lakáshitelt. Majd ezt követően 2024. januárjában még szigorítottak is a feltételeken, a lakáscélú jelzáloghitelek teljes hiteldíj mutatójának értéke nem haladhatja meg a 7,3 százalékot.
Gyakorlatilag az összes bank csatlakozott a kezdeményezéshez, ami a hitelkamatok gyors érdemi csökkenését eredményezte. Érdekesség, hogy a két intézkedés bevezetése előtt volt olyan banki ajánlat, ami megfelelt volna az elvárásoknak, ugyanakkor a legdrágább ajánlatok messze voltak ettől a szinttől. (Október előtt a legdrágább lakáshitel THM értéke 2,65 százalékponttal haladta meg a későbbi plafonként meghatározott 8,5 százalékos szintet.
Az önkéntes plafon minden bank ajánlatára jótékony hatással volt, gyakorlatilag mindegyik hitel kamata érdemben csökkent, de a drágább konstrukcióknál nagyobb áresést láthattunk, ott komolyabb intézkedések kellettek, hogy megfeleljenek a THM plafon elvárásainak. Márpedig jellemzően az átlagos, vagy az alatti jövedelemmel rendelkező ügyfelek kaptak, kapnak drágább ajánlatokat.
Akár harmadával csökkenhetett az új hitelek költsége 1,5 év alatt
Nézzük meg két élethelyzeten keresztül, hogy 2022. novemberéhez képest hogyan alakult az új lakáshitelek ára.
- Egy család 10 millió forint lakáshitelt igényel 20 éves futamidőre, az adósok igazolt nettó jövedelme 300 ezer forint. Ezt tekinthetjük az átlagosnál alacsonyabb jövedelmű ügyfélnek.
- Egy család 50 millió forint lakáshitelt igényel 20 éves futamidőre, az adósok igazolt nettó jövedelme 1 millió forint. Ezt tekinthetjük az átlagosnál magasabb jövedelmű ügyfélnek.
2022. novemberében a 10 millió forintot igénylő családnak a havi induló törlesztőrészlete 90 600 és 118 800 forint között lehetett. A teljes visszafizetés 21,7-28,5 millió forint között alakult. ezzel szemben jelenleg a kérdéses család a kölcsönt 74 900-79 300 forint közötti törlesztővel vehetnék fel, a teljes visszafizető összeg 17,9 és 19 millió forint között alakulhat. Érdemi csökkenés ment végbe, a kölcsön teljes költsége 17,27-33,25 százalékkal csökkent.
Két évvel ezelőtt ősszel az 50 millió forintot igénylő család induló részlete 434 800 – 561 300 forint között alakulhat. A két évtized alatt visszafizetendő teljes összeg 104,3 és 134,7 millió forint között alakult. Egy új hasonló kölcsönre jelenleg havonta 361 100 – 392 400 forintot kellene fizetni. A teljes visszafizetendő összeg pedig 86,6 millió forint és 94,1 millió forint között alakulhat. Ez 16,96-30,09 százalék megtakarítást jelenthet.
Az egyértelműen látszik, hogy mindenki jobb helyzetbe került. De ezek mellett két fontos tényt érdemes leszögezni.
- Az átlagos, vagy annál rosszabb jövedelemmel rendelkező érdeklődők helyzete nagyobb mértékben javult, mint a jó ügyfeleké.
- A banki ajánlatok közötti árkülönbség érdemben csökkent. 2022. év vége felé még 3,78-4,14 százalékpont volt a különbség a legkedvezőbb és legrosszabb ajánlatok között. Jelenleg ez a különbség 0,73-1,06 százalékpont.
Ez utóbbi újdonságnak köszönhető valamilyen szinten az első megállapítás is: a rosszabb ajánlatok ára nagyobb mértékben csökkent, az alacsonyabb jövedelemmel rendelkező érdeklődők jellemzően kedvezőtlenebb ajánlatokkal találkozhatnak. Ez a két állítás egyben azt jelenti, hogy kevesebb feltételt teljesítő, alacsonyabb jövedelmű ügyfelek által elérhető ajánlatok nagyobb mértékben javultak.
Mindez pedig nagyrészt a THM plafon indulásának köszönhető. Az intézkedés gyakorlatilag beszorította az ajánlatokat egy THM szint alá. Ehhez a legdrágább banki kölcsönöknél kellett a legnagyobb kamatvágást végrehajtani. Az olcsó ajánlatok ugyanakkor már szinte megfeleltek az előírásoknak: ott is történt kamatcsökkentés, de a banki nyereségesség fenntartása miatt erre komoly tér nem volt.
Egy másik hatása a változásnak az, hogy a banki ajánlatok közötti árkülönbség leszűkült. Mondhatni a kölcsönök kamata, THM értéke jelentősen közelebb került. Éppen ezért a bank kiválasztásakor más szempontok – igénylési folyamat, átfutási idő, bírálati gyakorlat – jelentősége felértékelődött.
