Az MNB friss adatai szerint a magyarországi lakásárak 2025 utolsó negyedévében közel negyedével magasabbak voltak, mint egy évvel korábban – ez az egyik legmagasabb éves növekedési ütem az elmúlt két évtizedben. Aki ma lakást keres, átlagosan 23,5 százalékkal többet fizet, mint egy éve fizetett volna ugyanazért az ingatlanért. Hogyan alakultak az árak régiónként és mire számíthat az, aki 2026-ban vásárolna?
Reálcsúcson az árak – infláció felett drágul az ingatlan
A frissen megjelent MNB Lakásárindex 2025. negyedik negyedévének adataiból rögtön szemet szúr, hogy a lakásárak az infláció hatásától megtisztítva is minden idők csúcsán állnak. A reál lakásárindex – amely kiszűri az általános drágulás hatását – 2025 negyedik negyedévében 253,2 ponton állt (2001 eleje = 100). Ez magasabb, mint a 2022-es korábbi csúcs (222,9 pont), amikor szintén rekorddrágulásnak lehettünk szemtanúi.
Ez azt jelenti, hogy a lakásárak nemcsak nominálisan, hanem reálértéken is drágábbak, mint bármikor a mérési időszak alatt – vagyis a lakások vásárlóerő-arányosan is egyre többe kerülnek. Éves szinten reál értelemben 19 százalékkal emelkedtek az árak – ez azt jelenti, hogy infláció felett emelkedtek ilyen mértékben.
Az MNB 2025. novemberi Lakáspiaci Jelentése szerint a lakásárak nemcsak az inflációnál, hanem a jövedelmeknél is lényegesen gyorsabban emelkedtek: miközben a reálbérek 2025 első félévében 4 százalékkal nőttek, a lakásárak ugyanebben az időszakban közel 18 százalékkal drágultak. Vagyis a lakásárak gyorsabban nőnek, mint az átlagos kereset, ami azt jelenti, hogy egyre több éves munkabérre van szükség egy átlagos ingatlan megvásárlásához.
Az MNB túlértékeltségi mutatója szerint 2025 második negyedévében a lakásárak 18,8 százalékkal haladták meg a fundamentumok által indokolt szintet.
Hirdetés
Hirdetés
Befektetők és elsőlakás-vevők egyszerre hajtják a piacot
A 2025-ös rekorddrágulás mögött két erősen elkülönülő vásárlói csoport áll:
- Befektetők: Az év elején a magas hozamú állampapírokból felszabaduló megtakarítások egy része ingatlanba vándorolt – főként Budapesten és a nagyobb városokban. A bérleti díjak folyamatos emelkedése vonzó hozamot kínál, az ingatlan pedig inflációs védelmet jelent.
- Saját célra vásárlók: Az Otthon Start bejelentése után nyár végén az ingatlan.com platformon egyetlen hónapban kétmillió felhasználó keresett lakást. A kedvezményes, körülbelül 3%-os kamatozású hitelek – Otthon Start, CSOK Plusz, Falusi CSOK – tömegeket mozgattak meg, akik korábban nem gondolkodtak vásárlásban.
A két keresleti hullám egyszerre érte el a piacot, miközben a kínálat nem bővült elég gyorsan – többek között ez vezetett az ár-egyensúly felbomlásához és a 23,5%-os éves dráguláshoz.
Vidék verte Budapestet – legalábbis egy negyedévre
A 2025-ös év végének egyik meglepő fejleménye, hogy a vidéki városokban gyorsabban emelkedtek az ingatlanárak, mint a fővárosban. Ez nem megszokott jelenség – az elmúlt évtizedben szinte mindig Budapest járt az élen.
A negyedik negyedévben Budapest mindössze 2,9 százalékkal drágult az előző negyedévhez képest, míg a vidéki városokban 6,0 százalékos, a falvakban 5,5 százalékos emelkedés volt mérhető.
Éves szinten már közelednek az arányok: Budapest 26,0%, a vidéki városok 24,8%, a községek 18,3% pluszban zártak.
Dél-Alföld és Dél-Dunántúl robbanása
Az országos átlag mögött éles regionális különbségek húzódnak meg. A legjobban a Dél-Dunántúl és a Dél-Alföld teljesített: ezeken a területeken a városokban egy év alatt 31,2, illetve 30,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak – kétszer annyival, mint amennyit az Észak-Alföldön mértek (16,0%).
A dél-alföldi városokban egyetlen negyedév alatt 10,1 százalékkal emelkedtek az árak – ez kiemelkedő szám. A háttérben több tényező is állhat: az olcsóbb kiindulóárak miatt kisebb abszolút mozgás is nagy százalékot produkál, emellett Szeged és a régió más városaiba egyre több befektető és betelepülő érkezett. A Dél-Dunántúlon Pécs és a Balaton közelsége szintén vonzza a vásárlókat.
Mit hozhat 2026?
A Bankmonitor szakértőinek véleménye szerint a drágulás nem folytatódik ilyen mértékben, de az árak 2026-ban is emelkedni fognak.
Ami lassíthatja az árakat:
- Az Otthon Start bejelentését követő robbanás utáni „kivárási” időszak: az árugrás után a vevők egy része kivár
- Új kínálat bővülése: 2026-ban az elmúlt évekhez képest több új építésű lakás kerülhet piacra
- A piaci jelzáloghitelek kamata még mindig relatíve magas – bár rövid távon 0,5–1,0 százalékos csökkenés sem zárható ki
Ami tovább hajthatja az árakat:
- Az Otthon Start program folyamatosan aktív keresletet biztosít – a Tisza többször megerősítette, hogy nem kívánja eltörölni a 3%-os hitelt
- A kínálat strukturálisan szűkös – az építőipari kapacitások nem bővülnek elég gyorsan
- A befektetői kereslet, különösen Budapesten és a Balaton-környéken, nem szűnik meg
A szakértői konszenzus szerint Budapesten 5% körüli, a vidéki nagyvárosokban 7% körüli éves drágulás várható 2026-ban – jóval mérsékeltebb, de még mindig érzékelhető emelkedés.
Mi lesz a lakáshitel-kamatokkal?
A választások után joggal merülhet fel a kérdés, hogyan alakul a hitelezési környezet. A Tisza az euró bevezetését tűzte ki célul, ami – ha hitelesen megjelenik a gazdaságpolitikában – kedvezően hathat az általános magyar kamatszintre. Hogy pontosan merre tartanak a piaci lakáshitelkamatok, és ez mit jelent a vásárlóknak, arról korábbi cikkünkben írtunk részletesen.
