Rövid futamidőre vennél fel lakáshitelt, hogy minél hamarabb túl legyél rajta? Pénzügyileg is megérheti!

Sokan kifejezetten rövid futamidőre vesznek fel lakáshitelt, mert szeretnének minél hamarabb megszabadulni a pénzügyi kötöttségtől. Ha a jövedelmük elbírja a rövid futamidőhöz tartozó havi törlesztőt, akkor ennek semmi akadálya. De megéri ez pénzügyi szempontból? Ennek jártunk utána. 

A hiteligénylők nagyon különbözőképpen állnak hozzá a futamidőhöz. Vannak, akik a lehető legtovább, akár 30 évre kitolják, többnyire azért, hogy a havi törlesztő minél alacsonyabb legyen. Ez persze nem feltétlenül szeretet kérdése, kényszer is lehet, például azért, mert a szükséges hitelösszeg havi törlesztőjét csak így bírja el az adós nettó jövedelme. A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) szerint ugyanis 600 ezer forint nettó jövedelem alatt annak legfeljebb 50 százaléka fordítható hiteltörlesztésre, míg 600 ezer forinttól 60 százaléknál ránt be az „adósságfék”.

Hosszabb futamidő, alacsonyabb havi törlesztő

Ha például egy 20 millió forint összegű lakáshitelt vennénk fel 6%-os éves kamattal, akkor 10 évre 222 000 forint lesz a havi törlesztő, míg 20 évre 143 300 forintot kell fizetni. Ez azt jelenti, hogy az előbbi esetben 444 000 forint a hiteligényléshez szükséges minimális jövedelem, míg az utóbbinál elméletileg akár 287 forint is elegendő lehet. Azért csak „elméletileg” mert a bankok rendszerint előbb valamekkora összegű becsült megélhetési költséggel csökkentik a nettó jövedelmet, és csak ezt követően kalkulálnak JTM-et.

A futamidő meghosszabbításának van azonban egy kellemetlen mellékhatása, ezzel együtt ugyanis a teljes visszafizetendő összeg is nő. Érthető, hiszen hosszabb ideig használjuk a bank pénzét, így tovább kell rá kamatot is fizetnünk. Ezzel el is jutottunk a rövid futamidő legfontosabb előnyéhez: minél gyorsabban visszafizetjük a banki kölcsönt, annál kisebb lesz a hitel teljes költsége.

Például a fenti 6%-os kamatú hitel esetében: 20 millió forint hitelösszegre 10 éves futamidőnél 26,6 millió forintot kell összességében visszafizetni, míg 20 évre 34,4 millió forint ugyanez, ami 7,8 millió forint különbség. 

Milyen lehetőségeink vannak?

Mit tehetünk akkor, ha a hitelünktől szeretnénk minél hamarabb megszabadulni, ráadásul a jövedelmünk el is bírja a rövid futamidő miatt magasabb törlesztőket? Az előbbi példa szerint egyértelműnek tűnik, hogy érdemes minél gyorsabban letudni a hitelt, hiszen a tejes költség ezzel minimalizálható.

Mutatunk azonban egy másik megoldást, amit érdemes lehet megfontolni. A hitel ugyanis felvehető hosszú futamidőre, majd akár idő előtt visszafizethető. Ez persze csak akkor fog működni, ha a jövedelmünkből minden hónapban félre tudunk tenni egy meghatározott összeget.

Megérheti ez vajon?  Ennek kiderítéséhez induljunk ki a korábbi példánkból, vagyis abból, hogy 20 millió forint lakáshitelre van szükségünk.

20 év helyett 10 éves futamidő:

• Ha most vennénk fel ekkora összegű hitelt, akkor 20 éves futamidőre, 450 ezer forint nettó jövedelemmel jelenleg 6,29% az elérhető legkedvezőbb kamat a Bankmonitor hitelkalkulátor szerint. Ez 147 000 forint havi törlesztőt és 35,2 millió forint teljes visszafizetést jelent. Ha ugyanezt a hitelt 10 évre vesszük fel, akkor 225 000 forint lesz a havi törlesztő, míg összességében 27 millió forint lenne a hitel teljes költsége.

20 éves futamidő, de a törlesztőrészletek közötti különbséget félretesszük: 

• Amennyiben a kölcsönt 20 évre vesszük fel, a hitelt azonban a 10. év végén visszafizetjük, akkor 13 millió forintot kellene egy összegben végtörlesztenünk. (Ennyi lenne ugyanis fennálló tőketartozás.)
• Mivel a hitel elő- és végtörlesztésének rendszerint van költsége – számoljunk most 1,5%-kal -, ez még további 195 000 forint költséget jelent.
• Ha a havi törlesztők közötti különbözetet – 78 000 forint –  minden hónapban félretesszük, akkor ebből 9,4 millió forint (78 000 forint*120) gyűlne össze egy évtized alatt.
• Ebben az esetben az összegyűlt pénzen felül további 3,6 millió forintra lesz szükségünk ahhoz, hogy a tizedik év végén meglévő 13 millió forint tőketartozást visszafizessük.
• Így 10 év alatt összesen 30,8 millió forint költségünk volna! 

Tegyük fel, hogy a havonta félretett 78 000 forintunk átlagosan évi 4%-os kamatos kamattal fial:

• A kamatos kamatnak köszönhetően tíz év múlva 11,5 millió forintunk lenne.
• Ekkor 1,5 millió forint kell még pluszban a hitel lezárásához, amit saját erőből kell előteremteni.
• Ekkor a hitel költsége valamivel kevesebb, 28,7 millió forint lenne 10 év alatt.

Ha a félre tett hiteltörlesztők összegét 8 éves LTP-be fektetjük, majd 2 évig 4%-os éves kamattal fialtatjuk:

• Ha olyan LTP-ben fiataltatjuk a pénzt, ami 8 éves futamidő alatt 30%-os hozamot termel, akkor lejáratkor 12,2 millió forintunk (9,4 + 2,8 millió forint) lesz.
• Ha ez az összeg további két évig 4%-ot kamatozik még évente, akkor pedig 13,2 millió forinttal gazdálkodhatunk a 10. év végén.
• Ez azt jelenti, hogy legalább már plusz forrás nem kell majd a végtörlesztéshez.
• Vagyis LTP-vel 27 millió Ft lesz a hitel teljes költsége 10 év alatt, ha ezt végtörlesztésre fordítjuk.  

Jó lehet ez nekünk?

A számítások alapján azt látjuk, hogy teljes visszafizetésben a 10 éves futamidő lesz egyértelműen a nyerő a maga 27 millió forintjával. A legdrágább megoldás pedig az, ha 20 évre vesszük fel a hitelt, és ennyi idő alatt fizetjük vissza a tartozást (35 millió forint). Ha 20 éves futamidőt választunk, ám a felénél előtörlesztünk, még az is jelentős pénzügyi előnyt jelenthet, bár annál drágább, mintha eleve rövidebb futamidőt választottunk volna. Ugyanakkor a családi költségvetés így kevésbé lesz kifeszítve, és pénzügyi tartalékunk is lehet, ami manapság rendkívül fontos.