A végig fix 3 százalékos kamatozású új otthonteremtési támogatott hitel egyik nagy előnye, hogy akár 10% önerővel is ki lehet használni. A Bankmonitor szakértőinek tapasztalata alapján az értékbecslésen is múlik, hogy ténylegesen mennyi önerőt vár el minimálisan a bank.
Az emelkedő ingatlanárak miatt sokszor a minimális önerő előteremtése jelenti a legnagyobb kihívást a lakásvásárlást tervezők számára. Nem véletlen, hogy az új Otthon Start Programnál a kedvező kamat mellett az önerővel kapcsolatos könnyítés is sokak érdeklődését felkeltette. A programnál elegendő lehet ugyanis akár 10% önerő is, egy átlagos lakáshitel felvételéhez ennek minimum a duplájára van szükség.
Jogszabályi feltételek és banki szabályok
A kedvezményes önerő ma is elérhető két esetben:
- Fiatalok első lakásvásárlása
- Energiatakarékos ingatlanok vásárlása.
Ehhez csatlakozik harmadikként az Otthon Start hitelt igénylők tábora.
Fontos, hogy a 10% önerő elnyeréséhez teljesíteni kell az MNB elvárásait. Itt van életkorra, meglévő lakástulajdonra, illetve az épület energiafelhasználására vonatkozó feltétel is.
Emellett a bankok is támasztanak egyedi feltételeket (nem automatikusan nyújtják kedvezőbb önerő mellett a hiteleket). Lehet speciális elvárás az igazolt jövedelemre, a településre, vagy épp a vételárra vonatkozóan is.
De még akkor sem érezheti nyeregben magát valaki, ha minden feltételnek megfelel. Van ugyanis még egy jelentős buktató.
Hirdetés
Hirdetés
Értékbecslés: Mennyit ér reálisan az ingatlan?
A maximális hitelösszegre vonatkozó szabályok (ez határozza meg a minimális önerő nagyságát) ugyanis nem a vételárból indulnak ki, hanem az ingatlan forgalmi értékéből. Márpedig ez a két érték eltérő lehet.
Az ingatlan reális forgalmi értékét a bankok jellemzően külön szakértő bevonásával, értékbecslés útján állapítják meg. Alapvetően két módszer létezik:
- A nagyobb városokban fekvő lakásoknál használnak a bankok statisztikai értékbecslést. Gyakorlatilag a rengeteg rendelkezésre álló adásvételi szerződésből, más statisztikákból származó adatokból megbecsülik, hogy az adott ingatlannak mennyi lenne az értéke.
- Ténylegesen szakértő felméri az ingatlan állapotát és ő határozza meg az ingatlan valós értékét.
Mindkét módszernél előfordulhat, hogy az értékbecslés által meghatározott érték eltér a vételárban szereplőtől. Ez igazából akkor probléma, amikor a becsült érték elmarad a vételártól.
A bank az ingatlan alapján adható maximális összeget az értékbecslésben meghatározott forgalmi érték alapján határozza meg. Ha az elmarad a vételártól, akkor extra önerőre lehet szükség a vásárlás során.
Sajnos emelkedő lakásáraknál gyakran előfordulhat, hogy a becslő által meghatározott forgalmi érték elmarad a tényleges vételártól. Márpedig jelenleg inkább emelkedő ingatlanárakkal találkozhatunk. Így a fent leírt veszély nagyon is valódi. Érdemes azt is megnézni, hogy mit eredményez ténylegesen ez a szituáció.
Példa a vételár és a forgalmi érték eltérésére
A Bankmonitor szakértői ezt egy példán keresztül mutatják meg. Egy lakás vételára 50 millió Ft, melyhez a vevőnek 7 millió Ft önereje van. A hitelügylet minden szempontból megfelel a 10% önerő szabályainak. Nincs banki és jogszabályi akadálya sem a kedvező önerőnek. De mi a helyzet, ha a lakás értékét az értékbecslő 45 millió Ft-ra becsüli fel?
A bank a forgalmi értéknek a 90 százalékát adja hitelként, azaz legfeljebb 40,5 millió Ft-ot. Így 9,5 millió Ft önerőre lenne szükség a vásárláshoz. A vevőnek pedig csupán 7 millió Ft önereje van. Vagy további önerőt kell „előteremtenie”, vagy másik ingatlant kell keresnie.
Mit lehet tenni?
Alapvetően az alacsony önerővel rendelkezőknek fel kell készülniük arra, hogy az új szabályok és lehetőségek ellenére sem fog működni a rendelkezésre álló megtakarítás mellett a lakásvásárlás.
Érdemes előre felmérni, hogy milyen módon tudnák kiegészíteni meglévő önerejüket. Itt szóba jöhet a Munkáshitel, vagy épp a Babaváró kölcsön felvétele. De akár az önkéntes nyugdíjpénztárban vagy a lakástakarékban lévő megtakarítás részbeni felszabadítása is.
Érdemes előre felmérni a banki szabályokat, extra elvárásokat is. Illetve a kiszemelt ingatlanra előzetes értékbecslést is lehet kérni, melyből kiderül, hogy a bank milyen vételárat tartana reálisnak.
Fontos, hogy alacsony önerő mellett csak akkor kössön bárki is adásvételi szerződést, adja át a foglalt, ha a fenti pontokon már átment. Az adásvételi szerződés meghiúsulása miatt ugyanis a vevő álmai lakása mellett a foglalót is elbukhatja.
