Joggal merülhet fel a kérdés, hogy mikor éri meg ingatlanba fektetni, ha nem akkor, amikor éppen esnek az árak? Egyfajta ingatlanpiaci buy-the-dip. Ez a hozzáállás egy bevett részvénypiaci bölcsesség és hosszú távon működő stratégia, hogy amikor esnek az árak, akkor érdemes bevásárolni részvényekből. Avagy amikor pánik van, akkor jó venni.
Nézzük meg, mennyire igaz ez a magyar ingatlanok piacán
Először is meg kell nézni, hogy a múltban, amikor árcsökkenés volt a magyar ingatlanpiacon, akkor a következő 5 és 10 évben mi történt az árakkal. Mert innen tudhatjuk meg, hogy a buy-the-dip logika a magyar ingatlanpiacra is alkalmazható-e.
A magyar ingatlanpiac a rendszerváltás óta több látványos árcikluson van túl. Ezekben azt lehet látni, hogy akkor járt igazán jól egy vásárló, amikor már egy huzamosabb ideje csökkentek az árak és akkor vásárolt. Mert ha valaki rögtön a leértékelődési ciklus elején vásárolt, akkor 5 éves és 10 éves időtávon is reálveszteséget könyvelhetett el az ingatlan reálértékén.
A magyar ingatlanpiac mintha más rezsimbe lépett volna 2015 után. Egyrészről a lakosság reáljövedelme érezhető mértékben növekedett a 2010-es évtized második felében, erre jöttek még rá lakásszerzési támogatások, amelyek tovább növelték a fizetőképes keresletet és emellett ebben az időszakban rendkívül alacsony volt a lakásépítések száma. Szóval az alacsony kínálatra ráment az egyre jobban élő lakosság és erre egy bizonyos réteg még állami támogatást is kapott. Ebben a helyzetben borítékolható volt, hogy a kereslet és a kínálat egyensúlytalansága miatt áremelkedés lesz.
Ebből a 2015 utáni időszakból csak egy olyan ingatlanpiaci megtorpanás volt, amely óta már eltelt 5 év, így a 2022-es megtorpanást az 5 és 10 éves reálhozam módszertnaával nem lehet még megvizsgálni. 2020 első negyedévében volt először reálértelemben árcsökkenés 2015 óta, amelybe már a pandémia is bekavart. Aki ebben a 2020 I. negyedévben vásárolt, az a következő 5 évben évi 5,7%-os reálhozamot könyvelhetett el a vásárolt ingatlanán (mivel ez reálhozam így már inflációval korrigálva van és ebben a hozamban még nincsen benne a bérleti díjból származó bevétel sem).
Tehát elmondhatjuk, hogy ha az árcsökkenés végén vásárolsz, akkor jól fogsz járni, de ha túlságosan korán szállsz be, akkor még az is előfordulhat, hogy még 10 év múlva sem lesznek magasabban az ingatlanárak, mint amikor vásároltál.
Hirdetés
Hirdetés
Mekkora hozamot adhat valójában egy lakásbefektetés?
A sokak által (köztük a Bankmonitor szakértői által is) emlegetett bruttó bérleti hozam önmagában még nem mond sokat arról, hogy egy lakás jó befektetés-e. Nem veszi figyelembe a vásárlás egyszeri költségeit, az üresen álló időszakokat, a karbantartást, az adózást és azt sem, hogy mennyiért lehet később értékesíteni az ingatlant. Ezeket együtt a belső megtérülési ráta tudja összefogni. Ez azt az évesített hozamot mutatja meg, amit a befektető a teljes pénzáramon – a kezdeti kiadáson, az éves nettó bérleti bevételeken és az eladási áron – érhet el.
A számításban használt lakáshitel a Bankmonitor kalkulátorában szereplő legkedvezőbb ajánlat 20 éves futamidővel, 40 millió forintos kölcsönösszegre és 800 ezer forintos jövedelem mellett. Használd a Bankmonitor kalkulátorát és hasonlítsd össze, hogy melyik bank adja a legjobb ajánlatot! Az ingatlanbefektetésnél a megtérülést erősen befolyásoló tényező, hogy mennyire olcsó a finanszírozás, így érdemes a lehető legalacsonyabb költségek mellett külső forrást bevonni.
A modell eredménye első ránézésre kiábrándító: a garzonbefektetés készpénzes belső megtérülési rátája az összes vizsgált nagyvárosban és budapesti kerületben 6,0 és 7,2 százalék közé esik. Ez nominális hozam, tehát a feltételezett 3 százalékos inflációval korrigálva nagyjából évi 3–4 százalék reálhozam marad – vagyis jóval kevesebb, mint amit a legtöbben egy lakástól várnak, de azért több annál, mint amit a puszta bérleti hozamból gondolnánk.
A legrosszabbul azok a vidéki nagyvárosok jönnek ki, ahol drágák a lakások, de gyenge a bérleti piac: Kaposvárott és Kecskeméten éppen csak 6,0 százalékos a tízéves megtérülés, Békéscsabán 6,1, Egerben 6,2 százalék. Budapesten a XIX. kerület zárja a sort 6,1 százalékkal, előtte a XVII. kerület jön 6,4 százalékkal. Ezekben a városokban a négyzetméterár már majdnem a fővárosi szintet közelíti, a bérleti díj viszont elmarad attól, és pont ez a különbség viszi le a megtérülést.
A skála másik végén a témában nem jártasoknak meglepő nevek állnak. A legjobb eredményt Tatabánya adja 7,22 százalékos készpénzes megtérüléssel, ahol a 806 ezer forintos átlagos négyzetméterárhoz havi 150 ezer forintos garzonbérleti díj társul. Nem sokkal marad el tőle Budapest belvárosa: az V. kerület 7,20, a VI. 7,19, az I. 7,13 és a II. kerület 7,11 százalékon áll. A vidéki mezőnyből még Salgótarján (7,1%) és Zalaegerszeg (7,1%) emelkedik ki, előbbi ezt gyakorlatilag a rendkívül alacsony, 359 ezer forintos négyzetméterárának köszönheti.
Itt a hitel nem hátrány, hanem segítség
A hitel felnagyítja a különbségeket. A 70 százalékos, 6,19 százalékos THM-ű finanszírozás mellett Tatabányán 8,4 és az V. kerületben 8,4 százalékra ugrik a saját tőkére vetített megtérülés, Kaposvárott és Kecskeméten viszont gyakorlatilag nem mozdul (6,0%). Szóval a hitel ott hoz érdemi plusz hozamot, ahol az ingatlan hozama amúgy is jól teljesít.
Tehát elmondhatjuk, hogy a magyar lakáspiacon ma igazából azt kell eldönteni, hogy megéri-e egyáltalán bevállalni ezt a munkát. Egy 6–7 százalékos nominális megtérülés alig több, mint az állampapír szintje – csak épp bérlőkeresés, karbantartás, illeték és tízéves elköteleződés mellett. Ingatlant ma annak érdemes vennie, aki a tőkeáttétellel vagy a jó vétellel tud extra hozamot csinálni; aki csak „biztos befektetést” keres, annak a lakás túl sok munka, túl kevés pluszért.
Az ingatlan tehát ma már nem kínál olyan hozamot, mint tíz évvel ezelőtt, így senkinek nem kell fejvesztve rohannia lakást venni. Ha nyitott vagy a tőkepiacra, ott jellemzően több hozam érhető el. Csakhogy ott a napi döntések terhe a tiéd: neked kell eltalálnod, mikor érdemes részvényt venni, és neked kell kitalálnod, mit lép legközelebb Trump. Ha erre nincs se időd, se kedved, a vagyonkezelés lehet a kézenfekvő megoldás: ilyenkor ezekre a kérdésekre nem neked kell válaszolnod, hanem az általad megbízott portfóliókezelőnek.
A HOLD Alapkezelő vagyonkezelése pontosan ezt a munkát veszi le a válladról, a portfóliódat szakértői csapat állítja össze, kezeli és igazítja a piaci helyzethez, a te dolgod annyi, hogy eldöntsd, mekkora kockázatot vállalsz és milyen időtávra fekteted be a pénzed. Se bérlő, se felújítás, se napi tőzsdefigyelés – és közben a vagyonod nem egyetlen 40 négyzetméteres garzonban áll, hanem egy szélesen diverzifikált portfólióban dolgozik.
