Logikus lépésnek tűnik a szűlőt bevonni egy lakáshitelbe, de néha többet árt ez a lépés, mint használ. Mutatjuk, mikor segít a plusz jövedelem, és mikor okozhat több hátrányt, mint előnyt.
Kevés a jövedelmed a kiszemelt lakáshitelhez? A szülő adóstársként való bevonása kézenfekvő megoldásnak tűnhet, hiszen a plusz jövedelem jelentősen javíthatja a hitelképességet. Az életkor, a bankok eltérő jövedelem-elfogadási szabályai, a meglévő hitelek és akár az önerőre vonatkozó előírások miatt azonban előfordulhat, hogy a segítség jóval kevesebbet ér, mint elsőre gondolnánk. Egy 25 millió forintos, végig fix lakáshitel példáján mutatjuk meg, mikor segít és mikor üthet vissza a szülő bevonása.
Egyetlen példán végigvezetve: 25 millió forint lakáshitel
Tegyük fel, hogy egy 30 éves lakásvásárló 25 millió forint piaci lakáshitelt szeretne felvenni. A számításban végig fix, évi 6,7 százalékos kamattal számolunk. Ez nem konkrét banki ajánlat, hanem szemléltető kamatszint, amely 2026 augusztusában a kedvezőbb piaci ajánlatok sávjába esik. A fiatal nettó jövedelme havi 340 ezer forint, más hitele nincs. Mivel ez önmagában kevés a kívánt összeghez, felmerül a 62 éves, nettó 500 ezer forintot kereső szülő adóstársként történő bevonása.
Hirdetés
Hirdetés
A futamidő már önmagában nagy különbséget okoz a havi terhelésben:
A szülő jövedelme valóban megmentheti a hitelt
A JTM leegyszerűsítve azt mutatja meg, hogy a havi nettó jövedelmedből legfeljebb mennyi mehet hiteltörlesztésre. 2026-ban a legalább 10 évre fixált vagy végig fix forint jelzáloghiteleknél 800 ezer forint alatti nettó jövedelemnél főszabály szerint annak legfeljebb 50 százaléka, 800 ezer forinttól pedig 60 százaléka fordítható törlesztésre. Vagyis például 600 ezer forintos nettó jövedelemnél legfeljebb havi 300 ezer, 900 ezer forintnál pedig legfeljebb 540 ezer forint lehet az összes hiteltörlesztés. A bank ugyanakkor ennél óvatosabb is lehet, és alacsonyabb terhelhetőséget is megállapíthat.
A 340 ezer forintos jövedelem mellett a JTM alapján legfeljebb havi 170 ezer forint összes törlesztés vállalható. Ez alig marad el a 25 éves futamidő 171 939 forintos havi részletétől: a különbség mindössze 1 939 forint. Vagyis a példánkban a fiatal nagyon közel lenne ahhoz, hogy önállóan is felvegye a 25 millió forintot, de a főszabály szerinti JTM-limit alapján még éppen nem férne bele.
Ha azonban a bank a szülő 500 ezer forintos jövedelmét teljes egészében elfogadja, az együttes jövedelem 840 ezer forintra nő. Ekkor a főszabály szerinti JTM-plafon már havi 504 ezer forint lehet, így – más tartozás hiányában – mindhárom vizsgált futamidő törlesztője bőven beleférhet.
A nagy csavar: a 62 éves szülő életkora bankonként teljesen mást jelenthet
Itt jön a történet kevésbé nyilvánvaló része. A bankok nem egységesen kezelik az idősebb adósokat és adóstársakat. A Bankmonitor által vizsgált banki feltételek között 70, 72 és 75 éves lejáratkori életkorra vonatkozó korlát is előfordul, de van olyan gyakorlat is, ahol nem minden szereplőnek kell ugyanahhoz a korhatárhoz igazodnia. Egyes esetekben egy fiatalabb, megfelelő jövedelmű adóstárs, további biztosíték vagy hitelfedezeti életbiztosítás teremthet mozgásteret.
Ezért nem lenne pontos azt mondani, hogy a 62 éves szülő bevonása automatikusan 13 vagy 15 évre rövidíti a hitelt. A valóságban banktól és terméktől függően többféle forgatókönyv létezhet: rövidülhet a futamidő, a szülő jövedelmét részben vagy egyáltalán nem veszik figyelembe, további fiatalabb adóstársat kérhetnek, vagy más biztosítékot írhatnak elő.
A szülő bevonása egyszerre javíthatja a JTM-et és szűkítheti a bankválasztást. A két hatást együtt kell vizsgálni: nem az a kérdés, hogy általában „elfogadják-e” a 62 éves szülőt, hanem hogy melyik bank milyen futamidővel és milyen jövedelem-elfogadással számol vele.
Az sem biztos, hogy az 500 ezer forintos fizetésből 500 ezret lát a bank
A korhatár nem csak a maximális futamidőn keresztül hathat. Van olyan banki gyakorlat, ahol ha az ügyfél a hitel lejáratakor már 70 év feletti lenne, a nem öregségi nyugdíjból származó jövedelmét jelentősen diszkontálják. A vizsgált feltételek között olyan szabály is szerepel, amelynél a munkajövedelemnek mindössze 35 százalékával számolnak.
A példánkban ez azt jelentené, hogy az 500 ezer forintos szülői munkabérből mindössze 175 ezer forint kerülne be a hitelbírálatba. A fiatal 340 ezer forintos jövedelmével együtt így nem 840 ezer, hanem 515 ezer forintos elfogadott jövedelemmel számolna a bank. Mivel ez 800 ezer forint alatt van, a főszabály szerinti JTM-limit 50 százalék, azaz 257 500 forint lenne.
Önmagában ez még a 15 éves, 220 500 forintos részletet is elbírhatja. Ha azonban a szülőnek például havi 90 ezer forintos meglévő hiteltörlesztése is van, az új lakáshitelre már csak 167 500 forintnyi JTM-kapacitás maradna. Ez még a 25 éves futamidő 171 900 forintos részletéhez is kevés.
Paradox helyzet
A szülő papíron havi 500 ezer forintot keres, mégsem biztos, hogy megoldja a hitelfelvételt. Az életkor miatti jövedelem-diszkont és a meglévő törlesztés együtt akár teljesen el is viheti azt az előnyt, amiért eredetileg bevontuk volna.
A szülő meglévő hitelei is beleszámítanak
A JTM-ben nem csak az új lakáshitel jelenik meg. A szülő személyi kölcsöne, autóhitele, meglévő lakáshitele, hitelkártya- vagy folyószámlahitel-kerete is csökkentheti a rendelkezésre álló mozgásteret. Ezért a „szülő nettó 500 ezret keres” önmagában kevés információ. A bank számára az a kérdés, hogy ebből mennyi az elfogadható jövedelem, és abból mennyi marad a már meglévő kötelezettségek után.
A szülő miatt akár a kedvezőbb önerőszabályt is elveszítheted
Első lakás vásárlásakor bizonyos feltételek mellett akár 10 százalék önerő is elegendő lehet, vagyis a lakás értékének legfeljebb 90 százalékát hitelből is finanszírozhatod. Van azonban egy fontos csavar: ha adóstársat is bevonsz, akkor neki is meg kell felelnie az elsőlakás-vásárlókra vonatkozó feltételeknek. Ez akkor is igaz, ha az adóstárs – például valamelyik szülő – nem szerez tulajdont a megvásárolt lakásban.
Vegyünk egy 50 millió forintos lakást. Ha a fiatalnak 5 millió forint saját pénze van, akkor 45 millió forint hitelre lenne szüksége. Ez a lakás értékének 90 százaléka, így az elsőlakás-vásárlóknál elérhető kedvezőbb szabály alapján még beleférhet.
Ha azonban a bevont szülő lakástulajdona miatt ez a kedvezmény már nem alkalmazható, akkor főszabály szerint legfeljebb a lakás értékének 80 százaléka, vagyis 40 millió forint finanszírozható hitelből. Ebben az esetben az 5 millió forintos megtakarítás már nem elég: legalább 10 millió forint saját pénzre lenne szükség.
Vagyis a szülő bevonása ebben a példában akár 5 millió forinttal is megemelheti a szükséges önerőt.
A bank ráadásul a szabályozásban megengedettnél több önerőt is kérhet, és nem feltétlenül a vételárból indul ki, hanem az ingatlan általa megállapított értékéből.
A szülő nem csak a jövedelmét adja: valódi kötelezettséget vállal
Az adóstárs nem pusztán „jövedelemsegítő” szereplő. A hitel visszafizetéséért ő is felel, és a kötelezettség a saját későbbi hitelképességét is terheli. Ha néhány év múlva a szülő venne autót, felújítana, lakást vásárolna vagy személyi kölcsönt igényelne, a közös lakáshitel korlátozhatja az ő mozgásterét is.
Az sem automatikus, hogy néhány év múlva egyszerűen „kivesszük” a szülőt a hitelből. A bank ilyenkor jellemzően újra megvizsgálja, hogy a bent maradó adós önállóan is megfelel-e a jövedelmi és egyéb hitelbírálati feltételeknek.
Mikor lehet jó döntés a szülő bevonása?
A szülő adóstársként való bevonása sok esetben kifejezetten jó megoldás, különösen akkor, ha a lakásvásárlás egyetlen akadálya a fiatal alacsonyabb jövedelme. A döntés előtt azonban legalább öt kérdést érdemes egyszerre megválaszolni:
- A szülő jövedelméből mennyit fogad el ténylegesen az adott bank?
- A szülő életkora mellett elérhető marad-e a kívánt 15, 20 vagy 25 éves futamidő?
- Van-e a szülőnek meglévő hiteltörlesztése, amely csökkenti a JTM-kapacitást?
- Elveszítünk-e a bevonással valamilyen elsőlakás-vásárlói vagy önerő-kedvezményt?
- Szüksége lehet-e a szülőnek a következő években saját hitelre?
A példánkban tehát nem az a kérdés, hogy segít-e a szülő – hanem az, hogy melyik banknál
A 25 millió forintos példában a szülő teljes, 500 ezer forintos jövedelmének elfogadása látványosan megoldaná a JTM-problémát: a 340 ezer forintos egyéni jövedelem helyett 840 ezer forintos közös jövedelemmel számolhatnánk. A 62 éves életkor azonban már mindhárom vizsgált futamidőnél fontos bankválasztási szempont. 15 év múlva a szülő 77, 20 év múlva 82, 25 év múlva pedig 87 éves lenne, miközben a banki standard korlátok és kivételek jelentősen eltérnek.
Ezért a szülő bevonásánál nem elég egyetlen kalkuláció. Ugyanaz a család az egyik banknál megkaphatja a kívánt összeget hosszabb futamidőre, egy másiknál jövedelem-diszkonttal találkozhat, a harmadik pedig további adóstársat vagy biztosítékot kérhet.
Ha kíváncsi vagy, mekkora lakáshitelt kaphatsz a saját jövedelmeddel, és milyen ajánlatok közül választhatsz, nézd meg a Bankmonitor lakáshitel-kalkulátorával, hogyan alakulna a havi törlesztőd és a teljes visszafizetés.
