A Bankmonitor azt nézte meg, hogy az első félévre érvényes megyei nettó mediánbérből lehetséges-e vásárolni egy saját 50 négyzetméteres lakást 2026 augusztusában, ha a vásárlónak van erre a célra félrerakott 10 millió forintja.
Mennyi a megyei mediánbér?
Nem meglepő módon Budapesten a legmagasabb a nettó mediánbér 2026 első félévben, 503 174 forint. Utána jön Győr-Moson-Sopron megye 450 921 forinttal, majd harmadik helyen Komárom-Esztergom megye 449 662 forinttal.
Az ország legalacsonyabb nettó mediánbérrel rendelkező megyéi sem jelentenek meglepetést, Szabolcs-Szatmár-Bereg megye 339 938 forinttal, Nógrád megye 343 671 forinttal és Békés megye 349 049 forinttal.
Látható tehát, hogy majdnem másfélszer annyi Budapesten a medián nettókereset, mint Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében. (Ez már önmagában is segít megérteni az országon belüli munka-migrációs trendeket.)
Hirdetés
Hirdetés
Mennyibe kerül egy 50 négyzetméteres lakás a megyeszékhelyeken?
Ehhez az ingatlan.com augusztusi kínálati adataira hagyatkoztunk. Mivel az elmúlt hónapokban kisebb az aktivitás az ingatlanpiacon, ezekből az árakból lehet alkudni, ezt egyébként a Duna House augusztusi barométere is alátámasztja, amely szerint a használt téglalakásoknál országosan 6-7%-os alku volt augusztusban. A Bankmontior szakértői egy konzervatívabb, 5%-os alkuval számoltak.
Alkuval az 50 m2-es lakások ára 57,9 millió forint (Budapest) és 16,4 millió forint (Salgótarján) között mozgott.
Ha van 10 millió forintod, akkor mediánbérből tudsz saját lakást venni?
A Bankmonitor szakértői azt feltételezték, hogy a lakásvásárlás előtt álló személynek van 10 millió forintja erre a célra. Azt vizsgálták, hogy ha 10 millió forint önerőd van lakásvásárlásra, és a többit hitelből fedezed, akkor tudsz-e vásárolni magadnak egy 50 négyzetméteres lakást.
A számítás két hitellel készült. Az egyik a fix 3%-os kamatozású Otthon Start 25 éves futamidővel, a másik egy 6,88%-os kamatozású piaci lakáshitel 20 évre. Mindkét esetben azt vizsgáltuk, hogy a havi törlesztőrészlet belefér-e a megyei medián nettókereset felébe – ez a jövedelemarányos törlesztőrészlet (JTM) szabálya, e fölött a bank nem adhatja oda a hitelt.
Otthon Starttal a 19 városból közül 18-ban összejön a saját lakás. Az egyetlen kivétel Debrecen: az 52,4 millió forintos alku utáni árhoz 42,4 millió forint hitel kell, ennek a havi törlesztője 201 025 forint, a Hajdú-Bihar megyei 395 728 forintos medián nettókereset 50,8%-a. Tehát nyolctized százalékponton múlik a dolog.
A skála másik végén Salgótarján áll: a 16,4 millió forintos lakáshoz 6,4 millió forint hitel elég, a havi törlesztő 30 566 forint, a Nógrád megyei nettó mediánkereset 8,9%-a. Miskolcon 97 399 forint (26,3%), Békéscsabán 92 785 forint (26,6%) a törlesztőrészlet.
Budapesten a 227 303 forintos törlesztő az 503 174 forintos medián 45,2%-a, tehát belefér. De csak azért, mert a szükséges 47,9 millió forint hitel épp elcsúszik az Otthon Start 50 millió forintos hitelplafonja alatt, és az 1 219 639 forintos átlagos négyzetméterár is a program 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátja alatt van.
Piaci kamatozású hitellel viszont egészen más a kép: a 19 város közül csak 6-ban – Tatabányán, Salgótarjánban, Szekszárdon, Szolnokon, Miskolcon és Békéscsabán – fér bele a törlesztő a nettó jövedelem felébe. Budapesten a piaci hitel havi 368 178 forintot kérne, ami a nettó mediánkereset 73,2%-a, Debrecenben 325 613 forintot, ami a nettó mediánkereset 82,3%-a.
A nagy szűrő tehát az Otthon Startra való jogosultság. Aki kap Otthon Start hitelt, az tud vásárolni, aki viszont nem, az nem engedheti meg magának a saját lakást.
Ne feledkezzünk meg az illetékről sem!
A vételár után 4% visszterhes vagyonátruházási illetéket is ki kell fizetni. A számításban ezt 12 egyenlő havi részletre osztottuk és megnéztük, mi marad a mediánbérből az első évben, amíg a törlesztőrészlet mellett az illeték is fut.
A budapesti 57,9 millió forintos lakás után 2,3 millió forint illetéket kell fizetni, ami havi 193 110 forint. A 227 303 forintos törlesztővel együtt ez 420 413 forint. Így az 503 174 forintos budapesti medián nettókeresetből 82 761 forint marad rezsire, ételre, közlekedésre, mindenre.
És ez még nem a legszűkebb eset. Szegeden 37 984 forint, Veszprémben 60 122 forint, Nyíregyházán 60 463 forint, Kecskeméten 62 433 forint marad az első évben. A legnagyobb mozgástér Salgótarjánban (258 285 forint) és Tatabányán (189 284 forint) van.
Az illeték nem szerepel a hitelbírálatban, de az első év pénzügyi tervében ott kell lennie.
Érzékenységvizsgálat: 45 m2-es lakás
Ugyanezt a számítást lefuttattuk 45 négyzetméteres lakásra is. Az öt négyzetméter kiesése 10%-kal csökkenti a vételárat, és mivel a 10 millió forint önerő változatlan, a szükséges hitel ennél nagyobb arányban esik.
Debrecen ezzel kikerül a szorításból: a 47,2 millió forintos alku utáni árhoz 37,2 millió forint hitel kell, Otthon Starttal a törlesztő 176 180 forint, ez a nettó mediánkereset 44,5%-a. Otthon Starttal tehát mind a 19 város belefér a hitel a helyi mediánbérbe.
A piaci hitelnél is javul a helyzet, de nem fordul meg: hat város helyett kilencben fér bele a törlesztő a jövedelem felébe – Szombathely (45,2%), Zalaegerszeg (49,4%) és Kaposvár (43,0%) lép be az eddigi hat mellé. Budapesten a piaci hitel törlesztője még így is a medián 64,3%-a, vagyis Budapesten Otthon Start nélkül ilyen paraméterekkel nem lehet saját lakást venni.
Az illeték után is több pénz marad: Budapesten 129 545 forint, Szegeden 77 233 forint, Debrecenben 62 374 forint marad az első évben a törlesztő és az illetékrészlet kifizetése után.
Mi a helyzet az albérletekkel?
A Bankmonitor szakértői rávetítették ugyanezt az 50%-os korlátot a bérleti díjakra is, és megnézték, hogy ezzel a korláttal tudnak-e lakást bérelni a megyeszékhelyeken és Budapesten.
Hat városban a medián albérlet díja többet tesz ki, mint a nettó mediánkereset fele. Debrecenben a 220 000 forintos medián bérleti díj a nettó mediánkereset 55,6%-a, Nyíregyházán 53,0%, Kecskeméten 52,7%, Veszprémben 52,5%, Szegeden 52,2%, Budapesten 51,7%. Hitelként ezeket az összegeket egyetlen bank sem engedné át.
Az Otthon Start törlesztője viszont mind a 19 megyeszékhelyen alacsonyabb, mint a helyi medián bérleti díj. Budapesten 227 303 forint a törlesztő 260 000 forintos albérlet helyett, Debrecenben 201 025 forint 220 000 helyett, Salgótarjánban 30 566 forint 145 000 helyett.
A mediánbérből 2026 augusztusában tehát 10 millió forint önerővel szinte minden megyeszékhelyen megvásárolható egy 50 négyzetméteres lakás – de kizárólag Otthon Starttal és úgy, hogy az első évben az illeték miatt több nagyvárosban alig marad pénz élni. Piaci kamatozású hitellel ugyanez a lakás 12 megyeszékhelyen és Budapesten elérhetetlen a nettó mediánkeresetből.
Nézd meg a Bankmonitor lakáshitel-kalkulátorával, hogy a saját jövedelmed és önerőd alapján mekkora hitelt kaphatnál, és mekkora törlesztőrészletre számíthatsz!
