Az ingatlanpiaci őrület tovább tart, nagy változást 2017-ben az hozhat, hogy az új építésű projekteket is elkezdik átadni. Az első fecskék megérkeznek, de az igazán nagy rajra még várni kell. Vélhetően sokakat érintő kérdés, hogy mit válasszanak, megéri-e belevágni egy teljesen új építésű ingatlan megvételébe, vagy esetleg a használtak között kutakodjanak, és a felújítást válasszák. Egy csokorba szedtük azokat az érveket, melyeket jó lehet még az új építésű lakás adásvételi szerződésének aláírása előtt tisztázni, hogy a kellemetlen meglepetésektől bevédjük magunkat.
Íme a mi 9-es listánk:
1) Erős kezdés, de nem tehetünk mást, igenis szót kell ejteni a piszkos anyagiakról. Az ár a legfőbb tényező, ha egy lakás mellett vagy ellen döntünk. Láthatóan az új építésű lakásokat borsos áron mérik, a fővárosban egy-egy frekventált helyen bőven 1 millió forint fölé kúszhat a négyzetméterár, de az Eltinga becslései szerint az átlagos négyzetméterár is valahol 660 ezer forint környékén található. Gyors számolással beláthatjuk, hogy egy 60 négyzetméteres lakásért közel 40 millió forintot kell letennünk, ami azért jelentősen beszűkíti a lehetőségeket.
2) Mondani sem kell, hogy míg egy használt lakásnál azért van bizonyos alkupozíciónk és képesek lehetünk lefaragni az áron, addig az új építésűeknél erre nincs valós lehetőség. Az ár jellemzően betonba van öntve és nem nagyon lehet tőle eltérni. Ennek ellenére köthetünk azért jó üzletet, például, ha nem az árat viszik lentebb, hanem extraként felajánlanak nekünk valamit (konyhabútor, elektromos redőny, …), ami akár nagyobb értéket is képviselhet.
3) Mint minden adásvételnél, itt is óriási jelentősége van, hogy a szerződésbe pontosan mi kerül bele és mennyire tudunk a feltételeken változtatni. A gyakorlat azt mutatja, hogy sokkal jobban meg van kötve a kezünk egy új építésű lakásnál, mint a használtnál. Már csak azért is, mert utóbbinál a saját ügyvédünkkel készíttethetjük el a szerződést, míg az újnál ez adottság. Persze bizonyos mértékig itt is és ott is köthetünk kompromisszumokat, de fordítsunk nagy figyelmet arra, hogy a lehető legjobban bevédjük magunkat. Ki ne hallott volna olyan esetekről, amikor a vételár egy részével meglógott az építtető és a károsultak egy forintot sem láttak a pénzükből. Ezért csak olyannal dolgozzunk, aki megfelelő referenciát le tud tenni az asztalra és már régebb óta a piacon van.
4) Ami a kedvezményeket illeti, szerencsére több fajtából is válogathatunk. Ingatlanvásárláskor a szabályok értelmében visszterhes vagyonátruházási illeték fizetésére vagyunk kötelezve, ami az ingatlan értékének 4%-a. Az új lakás vásárlása esetén csak akkor mentesülünk ez alól, ha az ingatlan értéke 15 millió forint alatti. Akkor sem járunk rosszul, ha még 30 millió alatt tudjuk megvenni a lakást, mert akkor a fizetendő illeték 600 ezer forinttal kevesebb lesz (15 millióig nem kell illetéket fizetni).
5) Az állami kedvezmények azok, amelyek miatt bizonyos esetekben igazán megérheti új lakást vásárolni. Különösen a többgyermekesek vagy több gyermeket vállalók számára jöhet nagyon jól a CSOK 10+10 milliós konstrukció. Ennek lényege, hogy három gyermek esetén lakásvásárláshoz 10 millió forintos vissza nem térítendő támogatást kapunk, ráadásul még 10 millió forint értékű kamattámogatott hitelt is, aminek a kamatozása mindösszesen 3%. A 2016-ban életbe lépő módosításokkal együtt valóban széles körben igénybe lehet venni, és igazán nagy felfutásra a 2017-es évben van kilátás.
6) Nem vitás, hogy ha új építésű lakást vásárlunk, akkor a magasabb árral együtt kiélvezhetjük azt az előnyt, hogy egy tipp-topp ingatlant vehetünk át. Sőt, bizonyos mértékig, de mi is beleszólhatunk a lakás kinézetébe és a felhasznált anyagokba, vagyis a saját ízlésünk szerint alakíthatjuk ki a lakást. Nem mellesleg az építők és kivitelezők jóvoltából olyan lakásunk lesz, ami a legmodernebb energetikai elvárásoknak is maximálisan megfelel. Egy használt ingatlannál sokszor a nyílászárók és a fűtési rendszer is elavult, aminek rendbehozatal vagy kicserélése több millió forintot is felemészthet.
7) Az előzőekből következik, hogy a lakás fenntartási költsége is alacsonyabb lesz, a rezsire nem kell olyan mélyen a pénztárcánkba nyúlni. Való igaz, hogy a vételár jelenti a legnagyobb tételt egy lakásvásárlásnál, viszont gondolni érdemes arra is, hogy havi alapon mennyi pénzt visz el a számlák kifizetése. Azért sem mellékes ez, mert sok esetben hitelből lesz megvásárolva az ingatlan, így a családi költségvetésnek a törlesztő-részletet is állnia kell. A friss szabályok szerint a bankok egyébként sem adnak olyan hitelt, aminek a részlete a nettó jövedelmünk 50-60%-ánál magasabb lenne.
8) El is érkeztünk az egyik kulcsfontosságú szemponthoz, mégpedig az ingatlanfejlesztő személyéhez. Egy példát hozva, ha egy lapostévét vásárlunk, akkor is az első, hogy megnézzük, ki gyártotta, mit lehet róla tudni és mennyire megbízható. Ez hatványozottam igaz az új lakásnál, hiszen egy olyan döntést hozunk meg, ami akár évtizedekre meghatározza az életünket. Érthető, hogy az ár fontos szempont, de legyen ott mellette az is, hogy csak olyan fejlesztővel kössünk szerződést, aki már letett valamit az asztalra. A neten sok mindennek utána lehet járni, de ne legyünk restek másokat is megkérdezni, és az ügyvédünkkel is konzultáljunk, mielőtt nekivágnánk az egésznek.
9) Végül, de nem utolsó sorban azt is tartsuk szem előtt, hogy milyen jótállás kapcsolódik az új építésű lakáshoz. Általánosságban elmondható, hogy 3 éves a jótállási idő, ami nagyon jól tud jönni, ha a túl gyorsan és olcsóbb anyagokból felhúzott ingatlanban előjönnek a hibák. Persze itt is érvényes a tétel, hogy csak akkor tudjuk érvényesíteni a jótállást, ha az építést végző vállalkozó egyáltalán még működik. A jogszabályok szerint a 3 éven túl is védelmet kaphatunk, a kötelező alkalmassági idő 5 és 10 éves lehet, bár ez már csak szűkebb körben érvényes.
