„Külföldön élünk a párommal és a két gyermekünkkel, a magyar lakcímem még mindig megvan és lakástakarékkal is rendelkezem. A fizetésünk közösen forintra átszámolva 1,3 millió forint, amihez még egy Magyarországon lévő lakásból havonta 130 ezer forint jön be bérleti díjként, ami tehermentes. Szeretnénk egy másik lakást is vásárolni 20-30 millió forint értékben. Mekkora önerő, THM és törlesztőrészlet mellett vehetünk fel hitelt?” Egy ügyfél az alábbi kérdéssel fordult hozzánk, amit egyik szakértőnk meg is válaszol.
Viszonylag egyszerűen megválaszolható kérdésről van szó, mégpedig két dolog miatt. Egyrészt, mivel a kérdezőnek van magyar lakcíme és azt megtartotta, ezért nem lesz szükség kézbesítési megbízott közbeiktatására. Másrészt, mivel azt is megosztotta velünk, hogy van lakástakarék szerződése, ezért magyar adószámmal is rendelkezik, különben nem kapná meg az LTP-hez kapcsolódó állami támogatást. Ilyen formában semmi akadálya sincs a hitelfelvételnek.
Mivel van már egy befektetési ingatlanja, ami tehermentes, ezért feltételezzük, hogy a szokásos tételeken kívül nagyobb kiadása sincs. Kellően magas jövedelemmel rendelkezik ahhoz, hogy egy hazai banknál lakáshitelt kaphasson, ámbár például a külföldi munka miatt a jövedelem érkeztetésre vonatkozó kamatkedvezményre valószínűleg nem tarthat számot. Hiszen nem reális elvárás, hogy egy külföldi munkáltató egy magyar bankhoz utalja a bért. De bankja válogatja, lehet, hogy bizonyos összeg jóváírása is elég a kedvezményhez, nem kell a munkabért a számlára utalni. Ez utóbbi megoldás viszont körülményes és költséges.
Jelenleg a banki gyakorlat az, hogy az ingatlan értékének maximum 80%-át hitelezik meg, vagyis 20-30 milliós ingatlannál a megkapható hitelösszeg 16-24 millió forint lehet. A maradékot önerőből kell előteremteni, ami 4-6 millió forint között mozog a példában. A hitel összege fentebb tornászható akkor, ha pótfedezetet tudnak biztosítani, például a már meglévő, tehermentes ingatlant. De ekkor sem mehet a hitel összege a megvásárolni kívánt lakás ára fölé.
Az általános gyakorlat, hogy a fizetés legfeljebb 35-40%-át érheti el a törlesztőrészlet. Ha a közös jövedelmet kettéosztjuk, akkor fejenként 650 ezer forintos kereset jön ki, ami több mint elegendő. Ezt alapul véve egy hitelfelvevőnél a maximális törlesztőrészlet 240-280 ezer forint is lehet, bár adóstárssal ez még magasabbra tornászható fel.
A lakáshitel kalkulátorunk szerint a 16-24 millió forintos hitel 20 évre a legolcsóbban – jövedelemérkeztetés nélkül – 3,5%-os THM-mel érhető el, aminek a havi induló törlesztője 90-140 ezer forint. Ekkor viszont bevállalja, hogy 6 havonta változzon a törlesztő. 5 éves kamatfixálásnál a THM 5,5%- körüli, ami 110-165 ezer forintos induló havi törlesztővel egyenértékű. Egy végig fix lakáshitelt viszont akár már 7%-os THM-mel és 120-180 ezer forintos törlesztővel megkaphat.
Tudva azt, hogy milyen a keresetük, ki lehet gazdálkodni azt is, hogy a futamidőt 20 év helyett 10 évre rövidítik le. Ez azért is ajánlatos, mert egyrészt kevesebb kamatot kell a banknak kifizetni, másrészt mivel 10 éves a hitel, ezért a bank is olcsóbban tudja adni (ugyanis kisebb a kockázata). Még a végig fix hitelnél is 10 évre a 16-24 millió forintot 180-270 ezer forintért meg lehet kapni. A THM a végig fix hitelnél 6% körül található, ami a helyi viszonyokat és a kilátásokat ismerve igen vonzó lehetőség.
