Lakásvásárláskor könnyen kerülhetünk olyan helyzetbe, hogy el kell döntenünk: a vásárlást mekkora hitelrésszel kellene megvalósítanunk. Ez különösen nehéz kérdés a mostani alacsony kamatkörnyezetben, amikor alacsony fix kamatok mellett tudjuk a hitelünk futamidejének végéig biztosítani, hogy a későbbiekben a törlesztőrészletünk ne emelkedjen. De mit tegyünk akkor, ha az elvárt önerőn kívül egyéb befektetett pénzzel is rendelkezünk? Mikor érdemes ezt megtartanunk, és mikor nem?
A lakáshitelünk felvételekor a lakásvásárláshoz önerő formájában biztosítanunk kell a megfelelő megtakarítási részt. De mi van akkor, ha a minimálisan elvárt önerő többszöröse is rendelkezésre állna? A kérdés megválaszolásához több információra van szükség. Tegyük fel, hogy mindez befektetések formájában, értékpapírban pihen!
Azonban az sem mindegy, hogy normál értékpapírszámlán vagy tartós befektetési értékpapírszámlán van-e a pénzünk, mivel előbbi esetén a 15%-os kamatadó (más esetben árfolyam-nyereség adó) mindenképp csökkenti a hozamunkat, míg utóbbi esetén az egész hozamunk megmarad, ha a számla lejártáig rajta tartjuk a pénzünket. A nyugdíjcélú megtakarításokat az egyszerűsítés kedvéért, most inkább nem vesszük figyelembe! Megnéztük, hogy milyen esetben érdemes a megtakarításunkat megtartanunk.
Nézzük a konkrét példát! A lakáshitel önerején felül további 5 millió forint befektetésünk van tartós befektetési értékpapírszámlán. A megtakarításaink eladása esetén 10 millió forint hitelre lenne szükségünk, melyet 10 éves futamidőre végig fix kamatozással vennénk fel. Ha az 5 milliós megtakarításunkat megtartanánk, akkor 15 millió forint hitelt kellene felvennünk 10 évre, 10 éves kamatperiódussal. Nettó 400 ezer forintos havi családi költségvetéssel számoltunk.
Mint láthatjuk, a havi törlesztőrészletekben 100 ezer forint feletti számok szerepelnek, mely a 10 milliós hitel tőkerészét és kamatrészét tartalmazza. Ahogy megyünk előre az időben, egyre kisebb a törlesztőrészleten belül a kamatrész aránya, mivel a hiteltartozásunk a futamidő végéhez közeledve egyre nagyobb mértékben csökken. A fentiek szemügyre vétele után, most nézzük meg a 15 milliós táblázatot!
A táblázatban szereplő 15 milliós ajánlatok törlesztőrészlete havi 150 ezer forint feletti. Azonban tudnunk kell, hogy a havi törlesztőrészletek több, mint 50 ezres különbözetét az 5 millióval nagyobb hitelösszeg és annak kamatainak törlesztése okozza. A fenti két táblázatban első helyen szereplő bank számait vetettük össze, az éves hitelkamatokat és a két hitel kamat-különbözetét a következő ábrán mutatjuk:
A lakáshitelünk hátralévő futamidejének csökkenésével a hiteltartozásunk évről évre csökken, ezért a hiteltörlesztőnk kamattartalma is egyre kisebb. Az ábráról azt is leolvashatjuk, hogy az első évben majdnem 200 ezer forint kamat-különbözetet jelent, ha 5 millióval több hitelt veszünk fel, míg 5 milliós megtakarítás esetén nettó 4%-os éves hozamot kell realizálnunk, ha legalább ezt a szintet hozni szeretnénk. A következő években egyre jobban csökken a kamatkülönbözet, ezért az idő előrehaladtával kisebb megtakarítási hozammal el tudjuk érni a hitelkamat jelentette költséget. Összességében elmondható, hogy ha a nettó 4%-os hozamot már a hitel felvételének évében el tudjuk érni az 5 milliós befektetésünkkel, akkor a jelenleg felvehető, legkedvezőbb árazású, 10 éves kamatperiódusú lakáshitelből érdemes 5 millióval többet felvennünk.
Több hitelt ne vegyünk fel amiatt, mert részvényeink és befektetési alapjaink vannak, mert azok hozamait nem tudjuk kalkulálni. Arra nem alapozhatunk, hogy ezek évi 3-4%-nál többet fognak hozni, mert előre nem tudhatjuk biztosan. Inkább a már meglévő, jól kamatozó lakossági állampapírokat érdemes favorizálnunk! 4% feletti hozamokat csak akkor tudsz elérni lényegében kockázatmentesen, ha néhány évvel ezelőtt vásároltál olyan lakossági állampapírokat, amelyek most jól kamatoznak.
A most megvásárolható prémium állampapír sorozatok ebben az évben nem, de a következő években várhatóan fizetnek majd 4% feletti kamatot is (ehhez az kell, hogy az infláció tartósan a 3% körüli értéket érje el), de ezek sajnos nem kínálnak olyan lehetőséget, mint a korábban megvásárolt sorozatok. Azonban több éves időtávon évi 4%-nál kisebb hozam elérése is elegendő ahhoz, hogy nyerjünk azzal, ha a magas hozamot biztosító értékpapírjaink eladása helyett több hitelt veszünk fel (a fenti hitelpélda futamidő és kamatperiódus feltételeivel). A hitelfelvétel felelős döntés. A legjobb ajánlatokhoz nézd meg a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorát!
