Tegnap egyértelművé vált, hogy új kedvezményes hitelek lesznek elérhetők használt lakás vásárlásra (is). Ezt követően a piaci árak várható elmozdulását illetően nagyon gyorsan nagyon sok vélemény látott napvilágot. Az alábbiakban a legegyszerűbb, már a középkorban is széles körben ismert közgazdasági összefüggésekkel mutatjuk be az új kormányzati intézkedések várható hatását a lakásárakra.
A kormány a gyermekszületések számának növelésében elért eddigi eredményeket szeretné tovább javítani, ezért most újabb ösztönzőkkel próbálkozik. A napokban Orbán Viktor miniszterelnök kihirdette, hogy mire számíthatnak, akik első házasokként a következő 3 évben gyermeket vállalnak, egyúttal szeretnék megszerezni az ezzel járó anyagi előnyöket is.
A bejelentések alapján megvizsgáltuk, hogy ezek az ösztönzők milyen hatással lehetnek a használt lakások árára. Hogyan alakul ennek következtében a gyermeket vállalók helyzete? Mekkora a pénzügyi előnye az ingyenes hiteleknek és a kamattámogatott CSOK hitelnek a piaci hitelekhez képest? Vajon érdemes-e várni a lakásvásárlással, vagy jobban jár, aki hamarabb lép? Megannyi kérdés, de igyekszünk ezekre választ adni!
Áremelkedést okozhat-e, ha ilyen hitelekhez juthat a lakosság egy része?
Azonos kínálat mellett a kedvezményes hitelek következtében nagyobb a vásárlóerő. Ez minden más feltétel változatlansága esetén egyértelműen áremelkedéshez vezet.
Mennyivel nő a vásárlóerő használt lakásra?
Először is, 2019. július 1. után 3 évig legfeljebb 20 éves futamidőre akár 10 millió forint fedezetlen, szabad felhasználású hitelt kaphatnak azok a 18 és 40 év közötti első házasok, akik 2019. július 1. után megszülető gyermeket vállalnak. Az 1. gyermek megszületésekor 3 évig nem kell fizetniük a hitelük törlesztését, a 2. gyermek érkezésekor pedig elengedik a hiteltartozásuk 30 százalékát, a 3. gyermek eljövetelekor pedig mentesülnek a fennmaradó tőketartozás megfizetése alól is.
Másrészt, ha a házastársak vagy élettársak 2 gyermeket vállalnak, akkor 2019. július 1. után 10 millió forint CSOK hitelhez juthatnak immár nemcsak új, hanem használt lakás vásárlása esetén is. Amennyiben legalább 3 gyermeket vállalnak, akkor pedig 2019 júliusától 15 millió forint kedvezményes CSOK hitelre lesznek jogosultak, ha új vagy használt lakás vásárlása mellett döntenek. Az eddig csak új lakások vásárlásához és építéséhez elérhető, fix 3%-os kamatozású CSOK hitel 2019. július 1. után tehát a használt lakások vásárlására is elérhetővé válik.
Vajon mekkora pénzügyi előnyt jelent ez azoknak, akik hozzájutnak ezekhez a pénzekhez? A feltételeknek megfelelő házasok a 10 millió forint fedezetlen, szabad felhasználású hitelt teljesen ingyen kapják meg. A felhasználhatóságot és fedezetlenséget illetően ez a hitel a személyi kölcsönnel egyenértékű. A személyi kölcsönöknél nem létezik 20 éves futamidő, ezért hogy az almát az almával hasonlítsuk össze, kiszámítottuk, hogyha létezne ilyen futamidő, akkor a személyi kölcsön mennyi költséggel járna a hitelfelvevő számára.
A legolcsóbb személyi kölcsönök egyike jelenleg évi 7,57%-os költséggel érhető el. A 20 éves futamidő alatt 19 437 093 Ft-ot kellene rá visszafizetnünk, azaz az ingyenes hitelhez képest ez eleve 9 437 093 Ft többletköltséget jelentene a hiteligénylőnek. Ha lakáscélra szeretnénk lakáshitelt felvenni, akkor pedig 5,67%-os éves költséggel tudjuk ezt megtenni. Erre 16 740 580 Ft lenne a teljes visszafizetendő, ami az ingyenes hitellel összevetve 6 740 580 Ft többletköltséget eredményez.
De mi a helyzet, ha CSOK hitelt hasonlítjuk össze a lakáshitellel? A CSOK hitel futamideje 25 év, de mivel a körtét a körtével szeretnénk összehasonlítani, és végig fix kamatozást veszünk alapul, ezért a CSOK hitel és a lakáshitel esetében is 20 éves futamidő és végig fix kamatozás szerint végeztük el a számításainkat. 10 milliós hitelösszeg esetén, 20 év futamidővel számolva, lakáshitelnél 16,74 millió Ft, míg CSOK hitelnél 13,31 millió Ft lenne a teljes visszafizetendő. Ezzel szemben 15 milliós hitelösszeg mellett, 20 év futamidővel számolva, lakáshitelnél 25,11 millió Ft, CSOK hitelnél pedig 19,97 millió Ft lenne a teljes visszafizetendő. Azaz egy CSOK hitelhez jutó család 10 milliós hitelösszegnél 3,43 millió forinttal, 15 milliósnál pedig 5,15 millió forinttal jár jobban, mintha ugyanezt lakáshitelként venné fel.
Ha a 2 hitel előnyeit összeadjuk, a hitelelengedések lehetőségével még csak nem is számolva, sőt, a legjobb lehetőségekkel összehasonlítva is 2 gyermek mellett legalább 9,44+3,43=12,87 millió, 3 gyermeknél pedig minimum 9,44+5,15=14,59 millió forintot nyer, aki a hitelekhez hozzájut. Ha nemcsak a CSOK hitelt, hanem mindkét hitelt lakáscélra fordítja, 2 gyermek esetén minimum 3,43+6,74=10,17 millió, míg 3 gyermeknél már legalább 5,15+6,74=11,89 millió forinttal jár jobban.
Az egyes hitelekhez tartozó egyes összegeket az alábbi táblázatban foglaltuk össze:
A törlesztőrészleten megspórolt havi összeg 2 gyermek esetében legalább 54 ezer forintra rúg, 3 gyermek mellett pedig már minimum havi 61 ezer forintról beszélhetünk. Mivel alapesetben is legalább ennyivel kisebb a törlesztőrészlet a piaci kamatozású hitelekhez képest, ezért a jövedelmi terhelhetőség (JTM korlát) miatt összességében nagyobb hitelösszeghez juthatnak az ilyen kedvezményes hitelekkel is rendelkező adósok.
Mint ahogy jól is látható, 2001-től 2008-ig folyamatosan emelkedtek Magyarországon a lakóingatlanok árai. 2009-ben pedig nemcsak, hogy megtört ez a folyamat, de egy intenzív és 2013 végéig tartó árcsökkenés vette kezdetét. 2013 végén, 2014 elején az ingatlanpiaci árak elérték a mélypontjukat, és mint tudjuk, onnan hatalmas emelkedés bontakozott ki. Az árak néhány év leforgása alatt 1,5-2,5-szeresükre nőttek.
Az árak alakulása még inkább érdekességeket mutat, ha kiszűrjük az inflációs adatokat. Reálértéken az alábbi ábrán követhető nyomon az árváltozás csaknem két évtizedes folyamata.
A lakások reálértéke 2003 IV. negyedévében lokális csúcsot ütött, melyről 2008 végéig stagnálás és viszonylag lassú reálérték csökkenés következett be. Ebben az időszakban a budapesti lakások az országos átlagnál többet vesztettek értékükből. 2009-ben már országos szinten is hatalmas méreteket kezdett ölteni az ingatlanok reálértékeinek csökkenése, és annyira begyorsult, hogy 2013 végén a 2003-ban tapasztalható reálértékük csaknem feléért lehetett lakásokat vásárolni. 2014-ben annyira konszolidálódott a lakások értéke, hogy 2014 elejétől 2018. III. negyedévéig körülbelül megduplázódott az inflációval korrigált reálértékük. A folyamat azóta sem állt meg, és az újabb család- és népesedéspolitikai intézkedések továbbra is az ingatlanárak növekedését idézhetik elő.
Érdemes-e várni a lakásvásárlással?
Ha elhalasztjuk a vásárlást, később magasabb árszinttel találkozhatunk. Pontosan nem tudjuk megbecsülni, hogy milyen dinamikával épül be az árakba a kedvezményes hitel, de a 10 millió forint kamatmentes, szabad felhasználású hitel többek között hitelkiváltásra is felhasználható lesz, ami szintén a további áremelkedést segítheti elő!
A vásárlás időzítése szempontjából 3 eset lehetséges:
- Ha nem leszel jogosult egyik kedvezményes hitelre sem, akkor érdemes lehet minél előbb vásárolnod, nehogy a kedvezményes hitelekkel várhatóan kéz a kézben járó, további áremelkedés még a jelenleginél is kedvezőtlenebb helyzetbe hozzon!
- Ha képes vagy piaci hitelből is megvenni az áhított ingatlant, emellett pedig jogosult leszel a 10 millió forint kamatmentes hitelre is, akkor érdemes lehet a kiszemelt ingatlant a piaci hitelből megvásárolnod! 2019. július 1. után pedig vedd fel a Neked járó 10 millió forint ingyenes hitelt, és törleszd bele a lakáshiteledbe!
- Ha viszont már tudod, hogy minden kedvezményes hitelre szükséged lesz, akkor pedig mindenképp érdemes megvárnod a 2019. július 1-jét!
Ha szükséged van lakáshitelre, a részletes lakáshitel kalkulátorunk vagy az alábbi egyszerűsített kalkulátor segítségével válaszd ki a Neked leginkább megfelelőt!
