Mi az ami megtörténhet a lakáshiteleddel egy válság esetén?

A járvány kitörése óta sokakban felmerült, hogy milyen hatása lehet a hitelekre a vészhelyzetnek, egy gazdasági visszaesésnek? Bekövetkezhet egy hasonló hitelezési válság, mint ami a 2009-ben volt? Ennek jártunk most utána.

Azt leszögezhetjük, hogy a 2009-es válság alatt tapasztalt negatív események – lakásárak csökkenése, hitelkamatok emelkedése, forint gyengülése, jövedelmek csökkenése – bekövetkeztét természetesen nem zárhatjuk ki. Ugyanakkor ezeknek a problémáknak kifejezetten a lakáshitelre, személyi kölcsönre gyakorolt hatása eltérő lehet a jelenlegi hitelezési környezetben. Éppen ezért megnéztük mi történne egy lakáshitellel, ha hasonló dolgok történnének, mint a 2009-es válság idején.

Példaként vettünk egy 4 éve felvett 10 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitelt, melynek induló kamata 3,5%, a kamatperiódus 1 év. Azt néztük meg, hogy egy a 2009-es válsághoz hasonló visszaesés milyen hatással lenne erre a hitelre. Az összehasonlíthatóság érdekében külön megvizsgáltuk azt is, hogy ugyanezek az események milyen hatással lennének egy hasonló svájci frank alapú kölcsönre.

A hitelkamat emelkedése

Az előző válság idején 2008. januárjától 2012. decemberéig a svájci frank alapú lakáshitelek kamata nagyságrendileg 2,5 százalékponttal emelkedett. Ezért megnéztük mi történne a példában szereplő lakáshitelekkel, ha a kamat ennek megfelelően 6%-ra növekedne. Mivel az előző válság idején jellemzően 1 évig rögzített kamatozású lakáshiteleket lehetett igényelni, ezért mi most egy ugyanilyen kamatperiódusú forint hitelt választottunk. Azt azonban leszögeznénk, hogy jelenleg jóval biztonságosabb, akár a futamidő végéig fix kamatozású konstrukció is választható.

A kamatemelkedés önmagában mindkét hitelnél 19,1%-os törlesztőrészlet növekedést eredményezne. (A hatás azonos, hiszen mindkét kölcsön azonos kamatról indult) Összességében emiatt a törlesztőrészlet – forintban kifejezve – 11 ezer forinttal emelkedne meg.

A forint gyengülésének hatása a törlesztőrészletre

A kamatemelkedés mellett a másik hatalmas gond a forint gyengülése volt a 2009-es válság idején. A hazai fizetőeszköz ugyanis jelentősen gyengült a svájci frankkal szemben, amely egy deviza alapú hiteladós helyzetét jelentősen rontotta.

Míg 2008. januárjában még 152,85 Ft/CHF volt az árfolyam, addig 2012 év végén már 241,06 forintot kellett fizetni egyetlen svájci frankért az MNB hivatalos árfolyama alapján. Ez az 57,7%-os gyengülés pedig megjelenne egy deviza alapú hitel törlesztőrészletében. (Számításaink során azt feltételeztük, hogy az árfolyamváltozás a negyedik év végén következne be.)

A kamatemelkedés és az árfolyamgyengülés együttes hatásaként egy svájci frank alapú hitel törlesztőrészlete forintban kifejezve 108 ezer forintra emelkedne, ez összességében 88%-os növekedést jelentene. Míg a forint hitelre fizetendő havi összeg „csak” 19,1%-kal emelkedne, hiszen arra a forint árfolyamának nincsen közvetlen hatása.

Az árfolyam hatása a fennálló tartozásra  

Nem csak a törlesztőrészletet befolyásolja az árfolyam, hanem fennálló tartozásunkat is. Míg a forint hitelből 4 év után már csak 8,5 millió forint lenne a tartozás, addig a svájci frank alapú hitelből a hazai fizetőeszköz gyengülése miatt még 13,4 millió forint lenne hátra.

Ez egy jelentős hátrány lenne, ha előtörlesztenénk a kölcsönünk, sőt emiatt esetlegesen a meglévő megtakarításaink is elértéktelenednének a hitelünkkel szemben.

A lakásárak csökkenése

A Duna House Ingatlan Barométere alapján az ingatlanok átlagos reálértéke 35%-kal csökkent 2008 és 2012 között. Ha azt feltételezzük, hogy hitelfelvételkor a lakásunk értéke 14,5 millió forint volt – erre a jelenlegi banki gyakorlat alapján nagyságrendileg fel lehet venni 10 millió forint kölcsönt -, akkor lakásunk a hitelfelvételt követő 4. évben az árcsökkenés miatt 9,425 millió forintot érne.

Ez minkét hitelre hatással lenne, de nem azonos mértékben. Hiszen az számít egy hitel szempontjából, hogy az ingatlan értéke milyen mértékben fedezi az aktuális fennálló tartozást. Míg a forint hitel esetében a kölcsönösszeg nagyjából 90%-a a lakás forgalmi értékének, addig a deviza alapú hitel fennálló tartozása jóval meghaladja a fedezeti ingatlan árát.

A forint hitel esetében, ha minden kötél szakad, akkor még mindig el lehetne adni a lakást és maradna is valamennyi pénze az adósnak a hitel kifizetését követően. A deviza hiteles ezt nem tehetné meg, mert az ingatlan értékesítését követően még mindig maradna közel 4 millió forint tartozása.

A jövedelem csökkenése, munkahely elvesztése

A jelenlegi gazdasági válság hatására sokaknak jelentősen csökkent a jövedelme. A fizetés jelentős visszaesésének komoly hatása lenne egy forint és egy deviza hitelnél is. Nem mindegy azonban, hogy jövedelem mekkora részét fordítja az adós a havi törlesztőrészletekre igényléskor.

A jelenlegi JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) szabályok alapján havi 500 ezer forint alatti igazolt jövedelemnél a fizetésnek maximum a felét lehet hiteltörlesztésre fordítani. Sőt ez az arány még alacsonyabb is, amennyiben a kölcsön kamatperiódusa rövidebb, azaz relatív magas a kamatváltozás kockázata.

Jól látható, hogy a 2009-es válsághoz hasonló helyzet jelenleg is nagyon megterhelné az adósokat. A törlesztőrészlet emelkedése és egy esetleges jövedelemcsökkenés komoly problémát okozhatna. Azonban a deviza hitelek megszűnése miatt a korábbi válság két jelentős hatása nem jelentkezne. A törlesztőrészlet nem emelkedne meg olyan jelentős mértékben, ráadásul a hitelösszeg sem növekedhetne meg az árfolyam változása miatt. Így legrosszabb esetben is – a 2009-es válsághoz hasonló események bekövetkeztekor – a fedezeti ingatlan értékesítésével a lakáshitelt közel teljes egészében vissza lehetne fizetni. (Erre egy régi deviza alapú hiteladósnak nem volt lehetősége, mivel még mindig jelentős tartozása maradt volna az előtörlesztést követően.)