A lakásvásárlás mindig egy nehéz döntés, figyelembe kell venni az önerőnk nagyságát, a lakásárak alakulását, az elérhető támogatásokat és nem utolsó sorban saját igényeinket, szükségleteinket. De milyen helyzetben van egy lakásvásárlás előtt álló család, kedvezőbb a szituáció, mint egy évvel ezelőtt volt? A Bankmonitor szakértői ennek jártak utána.
A lakásvásárlás mindig egy nagyon komoly döntés, számos tényező hat az árakra, saját pénzügyi helyzetünkre. Emellett a költözésnek jellemzően van egy személyes, érzelmi oka is, amely legalább ugyanolyan lényeges, mint a pénzügyi környezet.
A személyes motiváció mindenkinél más és más, ezért inkább a döntés pénzügyi aspektusára, a lakásvásárlás anyagi következményeire koncentrálnánk. A pénzügyi döntés részeként pedig sokszor tesszük fel magunknak a kérdést: megéri kivárni a vásárlással, vagy inkább most, gyorsan lépjünk?
Ennek megítélésében valamelyest segítségünkre lehet, ha megnézzük hasonló döntési helyzetben hogyan jártunk volna jobban egy évvel ezelőtt.
Hirdetés
Hirdetés
Hogyan változott a helyzete a lakásvásárlóknak az elmúlt évben?
Biztos adataink jelenleg 2022. III. negyedévéről vannak, ezért azt érdemes összehasonlítanunk 2021. őszével.
- A KSH adatai alapján a lakásárak egy év alatt 21 százalékkal emelkedtek. Ugyanakkor azt ki kell hangsúlyozni, hogy a drágulás szinte teljesen megállt: 2022. második negyedévéhez képest csupán egy százalékkal emelkedtek az ingatlanárak.
- 2022. szeptemberében a kedvezmények nélküli nettó átlagbér 335 200 forint volt, ez 17,8 százalékos bérnövekedést jelent egy év alatt.
- A piaci hitelkamatok viszont jelentősen emelkedtek: 2021. szeptemberében a legolcsóbb fix kamatozású lakáshitelek THM értéke még 4,69 százalékról indult. Tavaly októberében egy hasonló kölcsönt már 7,94 százalékos teljes éves költség mellett lehetett megigényelni.
- A lakástámogatási rendszer érdemben nem változott, vagy mégis? Ezen időszak alatt volt elérhető a szuperkedvezményes zöld hitel. A konstrukció azonban tavaly őszére gyakorlatilag teljesen kimerült, vagyis a piaci kamatozású kölcsönök közül választhattak az energiahatékony új lakásokat vásárlók.
A Bankmonitor szakértői egy példán keresztül mutatják be mégis hogyan hatott a kivárás a vásárlók helyzetére. A vételár 2021. szeptemberében 60 millió forint volt, amelynek a felét tudta előteremteni a vevő önerőként, a maradék 30 millió forintot piaci lakáshitelből finanszíroznák. A család havi jövedelme 600 ezer forint volt.
A lakásárak a teljes évben jelentősen emelkedtek: 72,6 millió forintot kellett fizetni 2022. őszén azért a lakásért, ami egy évvel korábban csak 60 millió forintot ért. Az önerő befektetésével nem lehetett kompenzálni a változást. Alacsony kockázat mellett az inflációkövető állampapír lehetett jó választás, ennek adott évi hozama 6,6 százalék körül alakult. Emiatt az önerő is csupán 1,98 millió forinttal emelkedett, a vételárnövekedésből fennmaradó részt lakáshitelből kellett pótolni. Vagyis a vásárláshoz több, mint 10 millió forinttal nagyobb hitelösszegre volt szükség 2022. őszén, mint egy évvel korábban.
A hitelösszeg tehát érdemben, mintegy a harmadával emelkedett, ez önmagában nem jó hír. A lakástámogatások pedig sajnos nem tudták pótolni, kiegészíteni az önerőt. A vissza nem térítendő támogatások összege ugyanis 2021. év eleje óta nem változott. Emellett még a Babavárót lehetne önerőként felhasználni, de az a lehetőség is változatlan feltételekkel érhető el az idén.
Az emelkedő hitelösszeg ugyanakkor önmagában nem jelent feltétlenül problémát, érdemes megvizsgálni, hogy a jövedelmünket milyen mértékben terheli le a törlesztők rendezése. A hitelösszeg növekedése mellett sajnos a kamatok is érdemben emelkedtek. (A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján a második legkedvezőbb ajánlat THM értéke 4,69 százalékról 7,94 százalékra emelkedett.) Ugyanakkor a 2022. szeptemberi átlagbér is jelentősen, 17,8 százalékkal meghaladja az egy évvel korábbi értékét. Egy ilyen bérváltozás pedig mindenképpen jó hatással van az adós pozíciójára.
Az összkép sajnos nem pozitív: a kamatemelkedés és a hitelösszeg növekedése miatt 20 éves futamidőt választva a kölcsön havi törlesztőrészlete 192 885 forintról 338 247 forintra emelkedett, ami 75,36 százalékos változásnak felel meg. Ha a fizetésünk az átlagbérnek megfelelően nőtt, akkor nettó 106 ezer forinttal kereshetünk többet, míg a törlesztőnk 145 362 forinttal emelkedett. Vagyis nominálisan is rosszabb helyzetbe kerültünk, kevesebb pénzünk marad a hitel törlesztését követően.
Mi várható az elkövetkező időszakban?
Az elmúlt egy évben tehát a vásárlók egyértelműen rosszabb helyzetbe kerültek, de a döntés előtt állók számára az a legfontosabb kérdés, hogy mi várható az elkövetkező időszakban?
- A lakásárak kapcsán az szinte biztosan kijelenthető, hogy a drasztikus áremelkedés időszaka véget ért. Ez azonban nem azt jelenti, hogy az elkövetkező hónapokban, években az árak érdemben csökkenni fognak. Nagy eséllyel inkább oldalazik majd a piac: jelentősen visszaeső adásvételi szám mellett a lakásárak számottevően nem változnak. Egyes túlrázatott helyeken minimális árcsökkenés is elképzelhető, illetve más – az elmúlt időszakban kevésbé felkapott részeken – még valamelyest emelkedhetnek az árak. (Mindez természetesen a jelenlegi inflációs környezetben azt jelenti, hogy az ingatlanok veszíthetnek a reálértékükből.)
- Az infláció az idén is komoly kihívást marad: elhúzódó magas áremelkedést követően az infláció az év második felében indulhat csökkenésnek, jó eséllyel év végére egyszámjegyű tartományba szelídülhet a drágulás. A béremelkedés nem tudja jó eséllyel lekövetni a drágulást, vagyis a reálbérek mérséklődésére kell felkészülnünk.
- A hitelkamatok mértéke pedig nagy mértékben függ a jegybanki alapkamattól, illetve az infláció ütemétől is. Vagyis az év első felében érdemi csökkenésre nem lehet számítani. Ugyanakkor a banki hitelkamatok szempontjából lényeges hozamok emelkedése megállt – sőt egyes mutatók még csökkentek is -, emiatt a bankokra nehezedő kamatemelkedési nyomás is mérséklődött.
- A lakástámogatási rendszerhez érdemben nem nyúlt hozzá az állam 2023. év elején. (Azt meg kell jegyezzük, hogy az Otthonfelújítási támogatás kivezetésre került.) Előreláthatóan az év második felében változhatnak a családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) feltételei, ez még befolyásolhatja a második félév kilátásait.
Mindezek alapján az áresést váró vevőknek csalatkozniuk kell, ugyanis az ingatlanárak érdemi csökkenésére nincs komoly esély.
