Bár 2023. első félévében már csak minden harmadik ingatlanvásárláshoz kapcsolódott lakáshitel-igénylés, a banki finanszírozás szerepe még mindig jelentős. A Bankmonitor szakértői szerint a hitelfelvétel egyik kritikus pontja a szükséges önerő előteremtése, hiszen a vételár legalább 20 százalékát saját forrásból kell biztosítani. Cikkünkben megvizsgáljuk, hogy mekkora összegű lakáshitel vehető fel 5, 10, illetve 20 millió forint önerővel, mennyi lesz a kölcsön havi törlesztője, és milyen ingatlant lehet venni egyáltalán majd ebből a pénzből.
A többség számára a saját ingatlan megvásárlása banki hitel nélkül elképzelhetetlen, hiszen a Duna House saját mérése szerint egy budapesti panellakás átlagosan 34,8 millió forintot kóstált októberben, de vidéken is 25,3 millió forint volt az átlagár. A főváros pesti oldalán a téglalakások átlagosan 46,9 millió forintba kerülnek, míg Budán 80,5 millió forint, a belvárosban pedig 60,3 millió forint az átlagár. A vidéki téglalakásoknál 28,6 millió forint és 31,6 millió forint az átlag attól függően, hogy Nyugat vagy Kelet Magyarországon szeretne valaki vásárolni.
Hirdetés
Hirdetés
Miből lehet önerő?
Ha a fenti árakat összevetjük a háztartások nettó vagyonával, akkor azt látjuk, hogy a háztartások „szegényebb” fele átlagosan 2,7 millió forint pénzügyi megtakarítással, valamint 11,3 millió forint ingatlanvagyonnal rendelkezik. Bár a 2,7 milliós átlagos pénzügyi eszköz önmagában sem sok, mivel azonban ez a könnyen mobilizálható készpénzen és a bankbetéteken felül számos nehezen, csak komoly költséggel mozgatható tételt is tartalmaz (államkötvény, egyéb kötvény, magánkölcsön, tőzsdei részvény, befektetési jegy, életbiztosítási és nyugdíjpénztári díjtartalék), ennek csak egy része használható reálisan önerőként.
Persze nem feledkezhetünk meg a háztartások tehetősebb feléről sem, ők átlagosan 58,3 millió forint értékű ingatlanvagyonnal rendelkeznek, míg az átlagos pénzügyi megtakarításuk 26 millió forintot tesz ki. A többség erősen leszakadt a legvagyonosabb decilisbe tartozók mögött, hiszen nekik ingatlanban és pénzügyi eszközökben átlagosan 123,6 millió forintjuk, illetve 89 millió forintjuk „áll”.
Ahogy a fentiek alapján egyértelmű, az igazán tehetősek kivételével a hiteligényléshez szükséges saját megtakarítás előteremtése a legtöbbünk számára óriási kihívás. Ezzel persze a kormányzat is régóta tisztában van, nem véletlen, hogy meglévő gyerekekkel a CSOK támogatás önerőként használható, mint ahogy a Babaváró hitel is részben vagy egészben lehet önrész egy lakáshitelnél. Ha pedig a híreknek hinni lehet, akkor jövőre az első lakásukat vásárlóknál a bankok megelégedhetnek majd 10 százalék önerővel is, ami komoly segítség lehet.
Csak óvatosan a foglalóval!
A kis vagyoni kitérővel csak arra akartunk rávilágítani, hogy a többségnek bizony szüksége van lakáshitelre ahhoz, hogy megvásároljon egy átlagos ingatlant. Ehhez azonban mindenképpen kell minimum 20 százalék önerő, ami a pénzügyi megtakarításokból és az esetlegesen már meglévő ingatlan értékesítéséből teremthető elő. Sokaknak azonban már maga a foglaló kifizetése is nehézséget jelent, ami rendszerint a kialkudott vételár tíz százaléka. A foglaló ráadásul azért is kritikus, mert ha végül a vevő miatt hiúsul meg az adásvétel, akkor ezt akár el is veszítheti. (Ez előfordulhat például akkor, ha a csak a foglaló kifizetése után derül ki, hogy valaki nem kaphat hitelt a banktól.)
A bank döntése, hogy pontosan milyen mértékű önrészt vár el, de minimum a vételár 20 százalékával számolni kell, ami már a foglalót is tartalmazza. Illetve előfordulhat az is, hogy a bank által megbízott független értékbecslő a kiszemelt ingatlant a vételárnál alacsonyabb összegre értékeli, ebben az esetben pedig az általa meghatározott becsült forgalmi érték legfeljebb 80 százaléka lehet a hitel, vagyis emiatt is nőhet a szükséges önerő összege. Éppen ezért az önrésszel mindenképpen érdemes óvatosan bánni, és nem kicentizni.
Mire elég 5, 10 és 20 millió forint önerő?
80 százalékos hitelfedezeti mutatóval számolva – vagyis az ingatlan értékének ekkora részét finanszírozza meg a bank – 5, 10 és 20 millió forint önerő CSOK és Babaváró nélkül 25 millió, 50 millió, illetve 100 millió forint értékű lakásra elég elméletileg. (Vagyis 20, 40, illetve 80 millió forint az igényelt lakáshitel.) Ha igaz, hogy az első lakásukat megvásárlók 80 millió forint értékhatárig 10 százalék önerővel vásárolhatnak majd jövőre, akkor számukra 5 millió forint saját megtakarítással máris 50 millió forint lesz a megvásárolható ingatlan maximális értéke, míg egy 80 millió forintos lakáshoz 8 millió forintot kell előre összegyűjteni.
Látható, hogy ha a fenti összeget összevetjük a Duna House októberi becsült átlagáraival, akkor 5 millió forint önerővel – ha nem az első lakását veszi valaki – legfeljebb egy vidéki panellakásra futhatja, míg 10 millió forint önerővel már egy budapesti panel, egy pesti vagy egy vidéki téglalakás is elérhető lehet. A 20 millió forint megtakarítás pedig gyakorlatilag bárhol elég egy átlagos ingatlanra.
Tíz százalékos önerővel még nagyobbak a lehetőségek, hiszen például 8 millió forint saját megtakarítással kimaxolható a 80 millió forintos értékhatár, ez pedig csak a budai téglalakások átlagárára nem elég, de ott is csak minimális a különbség.
Mennyi lesz a törlesztő?
Hiába van meg esetleg a szükséges önerő egy lakás megvásárlásához, még mindig nagy kérdés, hogy a hitel havi törlesztőjét elbírja-e a családi kassza. Az 5, 10 és 20 millió forint önerővel felvehető 20, 40, illetve 80 millió forint lakáshitel havi törlesztője fix kamattal, 20 éves futamidőre 165 ezer, 320 ezer, illetve 640 ezer forint jelenleg. Érdemes azonban alaposan összehasonítani az ajánlatokat, mert legkedvezőbb és a legdrágább havi törlesztő között komoly különbség lehet, ami egy 80 milliós hitelnél már meghaladja a 80 ezer forintot.
A tíz éves kamatperiódusú hitelek valamivel olcsóbbak, így megfontolandó lehet akár ezek közül is választani, ami a jelenlegi csökkenő kamatkörnyezetben még akár jó döntés is lehet, hiszen kamatperiódus váltáskor is csökkenhet a fizetnivaló. Persze komoly kamatcsökkenésnél a fix hitelek lecserélése is megoldás lehet olcsóbbra, itt annyi a különbség, hogy a kiváltás költségei némileg csökkentik majd az elérhető pénzügyi előnyt.
Ne feledkezzünk meg azonban arról sem, hogy a fenti törlesztőkhöz megfelelő jövedelem is kell, egyrészt azért, mert hónapról hónapra ki kell gazdálkodni a hitel költségét, de a bankok maguk is meghatározott jövedelem meglétéhez kötik a hiteligénylést. A JTM-szabály szerint 600 ezer forint nettó jövedelem alatt annak legfeljebb 50 százaléka fordítható hiteltörlesztésre, míg 600 ezer forinttól 60 százaléknál ránt be az adósságfék. Ez viszont csak a jogszabályi maximum, a bankok lehetnek ennél óvatosabbak, ráadásul a nettó jövedelmet miden esetben csökkentik valamekkora becsült megélhetési költséggel, és csak ezt követően számolnak JTM-et.
