Ma már nem is olyan ritka egy 100 vagy akár 150 millió forintos lakáshitel felvétele, hiszen a családi házak és az újépítésű lakások között bőven találni ennél lényegesen drágábbakat. A Bankmonitor szakértőinek tapasztalatai szerint ebben az esetben sok múlik azon, hogy az ügylet megfelelően legyen előkészítve, amiben egy hitelszakértő sokat segíthet.
Csak Budapesten több mint 10 ezer olyan lakást kínálnak a legnagyobb hazai online adatbázis szerint, aminek az irányára legalább 100 millió forint, de 150 millió forintnál drágábból is több mint 6 ezret találtunk cikkünk írásakor. A négy legnagyobb népességű vidéki városban – Debrecen, Szeged, Miskolc, Pécs – összesen több mint 1 800 ingatlant kínálnak 100 millió forint feletti irányáron, de ezek közül 800 ára a 150 millió forintot is meghaladja. Már ezek a számok is jól jelzik, hogy miért van igény a kifejezetten nagy összegű, akár 100-150 millió forintos lakáshitelekre is.
A nagy összegű lakáshitelek esetében az igénylők jövedelme természetesen bőven az átlag fölött van, hiszen a JTM szabály szerint a legjobb esetben is legfeljebb a jövedelem 60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre. Ez ráadásul csak a jogszabályi maximum, a bankok dönthetnek úgy, hogy ennél óvatosabban hiteleznek, ami miatt még nagyobb jövedelemre lehet szükség. Egy 100 millió forint összegű, 20 évre igényelt, fix kamatú lakáshitel havi törlesztője például 825 ezer forintról indul, amihez akár 1,4 – 2 millió forint jövedelmet is igazolni kellhet attól függően, hogy meddig hajlandó elmenni a bank.
A nagy összegű lakáshiteleknél készülni kell arra is, hogy itt már jelentősen szűkebb a választható bankok köre. Míg például 20 millió forint lakáshitelt fix kamattal 7 banktól is felvehetünk a Bankmonitor hitelkalkulátora alapján, 100 millió forintnál már csak 3 pénzintézet közül választhatunk. 150 millió forint hitelösszegnél pedig már nem is akad fix ajánlat, és 10 éves kamatperiódussal is csak kettő pénzintézet hitelez.
Minél nagyobb a hitelösszeg, annál nagyobb a tétje a jó bankválasztásnak, hiszen jelentős különbségek lehetnek az egyes bankok által adott kamatok, ezáltal pedig a fizetendő hiteltörlesztők között is. Egy 100 millió forintos hitelnél emiatt akár 10-20 millió forint is lehet a különbség teljes visszafizetésben!
Hirdetés
Hirdetés
A két kritikus pont: önerő és jövedelem
A különösen nagy összegű hiteleknél két kritikus pontot látnak a Bankmonitor szakértői: a jövedelmet és az önerőt. A jövedelemnél nehézséget okozhat, ha nem teljes mértékben alkalmazotti jövedelemről van szó, ugyanis például az osztalékból, az ingatlan bérbeadásból származó, illetve a külföldi és a vállalkozói jövedelmeket nagyon eltérően kezelik a bankok, ez pedig befolyásolhatja a felvehető hitel összegét. A piaci lakáshiteleknél persze lehetőség van jövedelemmel adóstársat bevonni, hogy nagyobb havi törlesztő legyen bevállalható, ám ha CSOK hitel is kapcsolódik hozzá, akkor már csak közeli hozzátartozó segítheti ily módon. (Itt az okoz sokszor meglepetést, hogy ilyenkor az adóstársként bevont családtag házastársát is be kell hozni adóstársként a szerződésbe, amit vagy nem szeretne, vagy nem is lehetséges, mert például egy korábbi, nem szerződés szerint fizetett hitele miatt negatív KHR-es.)
A másik kulcskérdése a szükséges önerő kérdése, hiszen a bankok legfeljebb a megvásárolni vagy építeni kívánt ingatlan forgalmi értékének 80 százalékáig hitelezhetnek. Eszerint egy 100 millió forintos hitelhez legalább 20 százalék saját megtakarítás kell, míg 150 millió forintnál 30 millió forint a minimális elvárás. Ugyanakkor a bankok itt is lehetnek óvatosabbak, így 75 százalék feletti hitelfedezeti aránnyal nem feltétlenül érdemes számolni. Ugyanakkor segíthet egy másik ingatlan pótfedezetként történő bevonása, ebben az esetben ugyanis ezek összértékének 80 százalékáig mehet el elméletileg a pénzintézet a hitelösszeget illetően.
Az önerő előteremtésében segíthet a Babaváró hitel is, feltéve persze, hogy olyan gyermekvállalás előtt álló házaspárról van szó, akik megfelelnek az idei, illetve a 2024-es feltételeknek. Amennyiben ugyanis ezt együtt igénylik a lakáshitellel, akkor a Babaváró összegének 75 százalékát önerőként, 25 százalékát pedig meglévő hitelként veszik figyelembe a pénzintézetek. Mivel jövőre a Babaváró maximális összege 11 millió forintra emelkedik, ez 8,25 millió forint önerőt pótolhat. Arról, hogy milyen feltételekkel lesz elérhető a Babaváró hitel jövőre, itt írtak részletesen a Bankmonitor szakértői.
Nagy összegű hitel CSOK Plusszal kombinálva?
Aki jövőre venne fel nagy összegű lakáshitelt úgy, hogy egy piaci lakáshitelt és a gyerekvállalás esetén igényelhető CSOK Plusz hitelt kombinálná, akkor ő más adóstársat – még közeli hozzátartozót sem – vonhat be a hitelbe adóstársként. Itt tudni kell, hogy a hitelösszeg meghatározásakor (egy gyerekkel 15 millió forint, két gyerekkel 30 millió forint, míg három gyerekkel 50 millió forint) a meglévő és a vállalt gyerekeket egyaránt figyelembe veszik. Vagyis ha egy párnak van két gyereke, és még egy babát szeretnének, akkor 50 millió forint kedvezményes, maximum 3%-os kamatú CSOK Plusz hitelt vehetnek fel. Ez pedig jelentős pénzügyi előnyt jelent, hiszen ennek a törlesztője havi 290 ezer forint alatt van, míg piaci alapon 400 ezer forint volna ugyanez végig fix kamattal.
