Jelentősen nőtt az ingatlanvásárlást tervezők száma az elmúlt időszakban, ami némi késéssel, de magával húzza a lakáshitelek iránti igényt is. A Bankmonitor vizsgálata szerint jelenleg akár 6% alatti kamattal is találni lakáshitelt, de a top3 ajánlatok is 7% alatt vannak. Ugyanakkor egy hitel költsége függ a kamatperiódustól, a hitelösszegtől és az igazolt nettó jövedelem nagyságától egyaránt, így a megfelelő bank kiválasztása egyáltalán nem egyszerű feladat.
Amennyiben most vásárolnánk hitelfinanszírozással lakóingatlant, akkor 6% alatti kamattal is találkozhatunk, de a top3 ajánlat mindegyike 7% alatt van. Mivel a 10 éves kamatperiódusú és a végig fix lakáshitelek kamatszintjei között nincs szignifikáns különbség, kockázattűrő képességünk alapján célszerű kamatperiódust választani.
A végig fix hitelek esetében a kamat a futamidő végéig változatlan, így előre tudható, hogy mennyit kell fizetnünk, míg a 10 éves kamatperiódusú lakáshiteleknél évtizedenként egyszer módosulhat a kamat mértéke az előre rögzített képlet alapján. Ez az adós számára előnyös és hátrányos egyaránt lehet, függően az akkor érvényes kamatszintektől.
Közismert, hogy a bankok más-más kamattal adnak hitelt, ám azt már kevesebben tudják, hogy egy adott bank sem azonos költséggel hitelez mindenkit. Kamatkedvezményt érhet például, ha számlát nyitunk a pénzintézetnél, ha vállaljuk, hogy meghatározott összegű jövedelem érkezik ide minden hónapban, de a hitellel együtt kötött lakás- vagy hitelfedezeti biztosítás is kedvezőbb hitelköltséget eredményezhet.
Jól mutatja a helyzet összetettségét, hogy a Bankmonitor vizsgálata szerint eltérő hitelösszegek esetén sem azonos a legkedvezőbb ajánlatot adó bankok sorrendje. Egy 10 millió Ft összegű lakáshitelnél – amennyiben az adós 300 ezer Ft nettó jövedelmet tud igazolni – például a CIB fogyasztóbarát hitele a legolcsóbb 10 éves kamatperiódus és fix kamat esetén egyaránt, míg 40 millió Ft-os hitelösszegnél – 800 ezer Ft jövedelemmel – már az UniCredit Bank a befutó. 80 millió Ft hitelösszegnél pedig megjelenik a top3-ban az OTP 1×1 Évnyerő, fix kamatú hitele is, aminek sajátossága, hogy az első 12 hónapban alacsonyabb törlesztőt kell fizetni.
Ezért tehát nem biztos, hogy mert egy ismerősünk rendkívül kedvező feltételekkel kapott hitelt az egyik banktól, számunkra is az adja majd a legkedvezőbb ajánlatot. Mindez ráadásul csak az aktuális helyzetkép, a bankok ugyanis folyamatosan a piaci helyzethez igazítják kondícióikat, ezért előfordulhat, hogy néhány hét múlva teljesen más rangsort kapnánk azonos keresési beállításokkal.
Ez alaposan megnehezíti a lakáshitelt igénylők helyzetét, hiszen vagy minél több banktól kell személyre szabott ajánlatot beszereznünk, vagy megbízhatunk egy hitelközvetítőt, aki ismeri az aktuális feltételeket és kondíciókat, így megtalálhatja számunkra a legkedvezőbb finanszírozást. (Ez utóbbi ráadásul az ügyfelek számára díjmentes, ugyanis a hitelszerződés megkötését követően az adott bank fizet majd jutalékot a közvetítő részére.)
Bonyolítja a helyzetet, hogy piaci és fogyasztóbarát (MFL – Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel) lakáshiteleket egyaránt találni a legkedvezőbb ajánlatok között. Az utóbbiak számos előnnyel bírnak, például a kamatkedvezmények csak addig vesznek el, amíg annak feltételei nem teljesülnek – például ameddig nem érkezik ismét a vállalt összegű jövedelem a számlára – míg a piaci hiteleknél a kedvezmény akár már egy botlás miatt is véglegesen elveszíthető. Előny még az is, hogy ezek költségmentesen előtörleszthetők egy lejáró lakástakarékból, míg más hiteleknél a bankok díjat számolhatnak fel érte.
És akkor még nem beszéltünk arról, hogy az egyes bankok hitelbírálati gyakorlata is rendkívül eltérő, nem azonos például az elvárt minimális jövedelem, eltérően kezelik a vállalkozói, a külföldi vagy éppen a készpénzes jövedelmet, mint ahogy nem azonosak az ingatlanfedezettel kapcsolatos elvárások sem. Ezért előfordulhat, hogy valakit az egyik bank probléma nélkül meghitelez, míg máshol ugyanazt a személyt kikosarazza, vagy csak kisebb összegű hitelt ad számára. Számos bírálati szempont ráadásul nem is publikus, a közvetítők is sok esetben a tapasztalataik alapján ismerik csak ezeket, a bank pedig egy esetleges elutasítást nem köteles megindokolni.
Még összetettebb a helyzet akkor, ha valaki több hiteltermékkel finanszírozná meg a vásárlást, például Babaváró hitelből teremtené elő a szükséges önerő egy részét, esetleg CSOK Plusz és piaci lakáshitelt egyaránt igényelne. Mivel egyáltalán nem biztos, hogy minden termék esetében ugyanaz a bank adja a legkedvezőbb ajánlatot, egy ilyen vásárlás komoly pénzügyi tervezést igényel.
