A Bankmonitor szakértőinek tapasztalata alapján nem ritka az 50 vagy akár a 80 millió forint összegű lakáshitel, amire főként a magas ingatlanárak miatt lehet szükség. De vajon milyen jövedelem kell ehhez, ki kaphat egyáltalán ekkora összegű hitelt a bankoktól?
Az igényelt hitelösszeg nagysága évről évre emelkedik: a Bankmonitor szakértői mind többször találkoznak 50- 60 millió forintos lakáshitelekkel, függetlenül attól, hogy az átlagos kölcsönösszeg valahol 15 millió forint körül van. 50 millió forint hatalmas tehernek tűnik, sokan alapból úgy hiszik, hogy számukra ez elérhetetlen, míg mások ezt egyszerűen már túl kockázatosnak tartják. Valljuk be az ellenkezés jogos, hiszen ez a kölcsönösszeg valóban komoly pénzügyi elköteleződést jelent hosszú évtizedekre.
Ettől függetlenül érdemes megvizsgálni, hogy az elmúlt években az ingatlan- és hitelpiac alakulása milyen hatással volt a lakásvásárláshoz szükséges hitelösszeg alakulására. Vajon tényleg indokolt lehet 50-60 millió forint lakáskölcsönt felvenni? Ennek megválaszolásához az alábbi három szempontot vizsgálták meg a Bankmonitor szakértői:
- Hogyan alakultak az ingatlanárak az elmúlt években?
- Milyen feltételekkel lehet hitelt igényelni jelenleg?
- Hogyan alakultak a jövedelmek az elmúlt években?
Példaként pedig egy 2015-ös lakásvásárlást vettünk alapul. A vételár 50 millió forint volt, melyhez 30 millió forint hitelt vett fel a család 20 éves futamidőre. Természetesen egy ilyen hiteligénylés 5 éve még nem volt túl gyakori, de azért már találkozni lehetett ilyen összegekkel.
Hirdetés
Hirdetés
A lakásárak jelentősen emelkedtek 2015 óta
A KSH adatai alapján 2015 és 2020 között átlagosan 77 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak. Ez azt jelenti, hogy a példában szereplő 50 millió forintos lakásért 88,5 millió forintot kellen fizetni 2020-ban.
38,5 millió forintos áremelkedést kis eséllyel tudta 5 év alatt előteremteni a vevő saját megtakarításból. (Különösen, ha figyelembe vesszük azt is, hogy milyen hozamot érhetett el reálisan egy befektető az elmúlt években.)
Vagyis az áremelkedés egy jelentős részét hitelből kell finanszíroznia a vevőknek, emiatt reálisnak tűnik, hogy a 30 millió forint lakáshitel helyett 2020-ban már 50 millió forint kölcsönre lenne szükség a vásárláshoz.
A hitelajánlatok jóval kedvezőbbek jelenleg
A nagyobb hitelösszeg nem jelent feltétlenül nagyobb terhet is a család számára: lényeges ugyanis, hogy a kölcsön kondíciói miként változtak az elmúlt években. Márpedig a kamatkörnyezet roppant kedvezően alakult 2015 óta.
A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora szerint 2015. februárjában 5,48 százalékos kamat mellett lehetett 5 éves kamatperiódusú kölcsönt felvenni. Vagyis a 30 millió forint hitelösszeg induló törlesztőrészlete 206 ezer forint volt 20 éves futamidő esetén.
Jelenleg már 3% alatt is elérhető 10 éves kamatperiódusú lakáshitel, vagyis 50 millió forintra 20 éves futamidőt választva 276 ezer forintot kellene fizetni havonta.
Természetesen teljes egészében nem tudta kompenzálni a kamatcsökkenés a hitelösszeg emelkedésének hatását, de az árcsökkenés jelentősége így is óriási, a 2015-ös kamatszint mellett 343 ezer forint lenne az 50 millió forintra fizetendő törlesztőrészlet. Vagyis 67 ezer forintot spórolhatnak az adósok a kamatcsökkenés miatt.
A jövedelmek is jelentősen emelkedtek 5 év alatt
A KSH statisztikái alapján az egy főre jutó nettó átlagbér 2015-ben 162 391 forint volt, ez az összeg 2020-ra 268 405 forintra emelkedett. Vagyis 65 százalékkal nőtt az átlagos fizetés 5 év alatt.
Ha abból indulunk ki, hogy 2015-ben a család a fizetésének 40 százalékát fordította a hitel törlesztésére, akkor 515 ezer forintos fizetéssel kellett rendelkeznie. Ha ez a jövedelem az átlagbérnek megfelelő ütemben emelkedett, akkor a család 2020-ban 849 ezer forintot keresne.
A 849 ezer forintból pedig csak 276 ezret kellene hitel törlesztésére fordítania, ami a bevételének 32,5 százaléka. A fennmaradó összeg még az elmúlt 5 év inflációját is bekalkulálva – 5 év alatt nagyságrendileg 12,9 százalék – jóval meghaladja a 2015-ben a törlesztőn felül elkölthető jövedelem nagyságát.
Az átlag alatti jövedelműek lemaradása nőtt
Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni arról, hogy az 50 millió forint hitelösszeg önmagában igen jelentős. Ha a bevételekkel történne valami, vagy épp a lakáspiaci trend fordulna meg, akkor komoly bajba kerülhetnek az ilyen jelentős összeget igénylők. Hiszen a a fennálló tartozás a lakásárak mérséklődésével, vagy a bevételek kiesésével nem fog lecsökkenni.
Az átlag alatti fizetésűek – vagy akiknek a bére nem emelkedett az átlagbérnek megfelelően – bizony jelenleg nehezebb helyzetben lehetnek. Hiszen a lakásárak emelkedése miatt megnőtt hiteligényük törlesztésére nem elégséges a fizetésük. Ezen csoport lakásvásárlásához esetleg a lakástámogatások bővülése jelenthet némi segítséget.
