Két oka is van annak, hogy miért olyan fontos a lehető legolcsóbb lakáshitelt megtalálnunk. Az első ok kézenfekfő: az olcsóbb hitel alacsonyabb havi törlesztőket jelent, ami nettó megtakarítás. Van azonban egy másik nagyon fontos szempont is: egy drágább konstrukció választása miatt a bank könnyen elutasíthatja a kérelmünket.
A jelenlegi lakásárak mellett sokaknak hitelre van szüksége a kiszemelt ház vagy lakás megvásárlásához. Ráadásul nem is kis összegről beszélünk, 10-20 millió forintra, vagy akár ennél is több pénzre van szükség sok esetben a vételár megfizetéséhez.
Egyáltalán nem mindegy, hogy milyen hitelt választunk, ugyanis ekkora összegnél a kamat 0,5-1 százalékpontos eltérése több tízezer forint különbséget eredményezhet a törlesztőrészletben.
A bankok pedig azt is vizsgálják a bírálat során, hogy igazolt jövedelmünk elégséges-e a havi fizetnivalóra. A maximálisan bevállalható törlesztőrészlet JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató – számítása során azonban nem csak a havi fizetési kötelezettségnek, hanem a kamatperiódusnak is fontos szerepe van egy lakáshitelnél.
Hirdetés
Hirdetés
Alacsonyabb kockázat, magasabb bevállalható maximális törlesztő
A kamatperiódus az az időszak, amelyen belül a bank egyoldalúan nem módosíthatja kölcsönünk kamatát. Létezik 3 havonta változó kamatozású kölcsön is, de olyan is, amely a teljes futamidő alatt fix, változatlan kamatozású. (Arról, hogy milyen esetben módosulhat egy fix kamatozás kölcsön kamata korábbi cikkünkben olvashattok.)
Természetesen minél hosszabb a kamatperiódus, annál kisebb a törlesztőrészlet emelkedésének a kockázata, hiszen hosszabb ideig változatlan a konstrukció kamata. Ugyanakkor jellemzően minél hosszabb a kamatperiódus – biztonságosabb a hitel – annál drágább is egyben. Ezt a különbséget tekinthetjük akár biztonsági felárnak is.
A biztonság mellett van még egy óriási előnye a hosszabb kamatperiódusnak, egy biztonságosabb konstrukció esetében ugyanis a jogszabály alapján a bank nagyobb mértékben terhelheti meg a jövedelmünket. Ettől a korláttól ráadásul a bankok még szigorúbb irányba el is térhetnek.
Nézzük meg egy 15 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitel havi törlesztőrészletét és azt, hogy mekkora jövedelemre lenne szükség ennek igényléséhez. Minden kamatperiódusnál kiválasztottuk a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorának segítségével a legolcsóbb konstrukciót 400 ezer forint havi jövedelem beállítása mellett.
Az egy éves kamatperiódusú lakáshitel jóval olcsóbb, 15 ezer forinttal kevesebb a havi törlesztőrészlete, mint a 10 évig fix kamatozású konstrukciónak. Ugyanakkor 328 ezer forint igazolt jövedelemre lenne szükség ennek igényléséhez – feltételezve, hogy nincs más hitelünk -, míg a 10 éves kamatperiódusú kölcsön felvételéhez elég lehet már egy közel fele ekkora, 175 ezer forintos fizetés is.
A JTM korlát a 10 éves kamatperiódusú és a végig fix kamatozású kölcsönök esetében a legkedvezőbb, a jövedelmünknek akár a felét is elérheti a havi törlesztőrészlet. Mivel a végig kiszámítható konstrukció havi törlesztőrészlete 9 ezer forinttal magasabb, ezért jobban megérheti a 10 éves kamatperiódusú kölcsönt választani. Legalábbis annak az igénylőnek, akinek a jövedelem lehet a szűk keresztmetszet a szükséges hitelösszeg felvételénél.
Akár 50 ezer forinttal kevesebb jövedelem is elég lehet, ha a legolcsóbb lakáshitelt választjuk
Az sem mindegy, hogy melyiket választjuk a 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek közül. Az egyes banki ajánlatok kamatozása ugyanis jelentősen eltérhet, ez pedig a törlesztőrészletekre is hatással van természetesen. Mindezek miatt, ha az 50%-os, maximális JTM korlátot – 500 ezer forint alatti jövedelem esetén – vesszük alapul, akkor 50 ezer forinttal kevesebb jövedelem is elégséges lehet ugyanarra a hitelösszegre.
Természetesen a bankok szigorúbbak is lehetnek a jogszabályi JTM korlátnál, éppen ezért megnéztük azt is, hogy 40%-os terhelhetőség mellett mekkora jövedelemre lenne szükség 15 millió forint, 20 éves futamidejű lakáshitel igényléséhez.
Persze az egyes bankok eltérő jövedelem terhelhetőséggel számolhatnak. Ugyanakkor igencsak sokat mondó, hogy a szigorúbb 40%-os korláttal számolva is a legolcsóbb 9 banknál kevesebb minimális jövedelemre lenne szükség, mint a legdrágább konstrukciónál a jogszabályi, 50%-os terheltség mellett.
Nem csak a JTM alapján bírál egy bank
A bank a jövedelem nagysága mellett számos más szempontot is megvizsgál a hitelképesség megállapítása során. Fontos lehet például, hogy milyen ágazatban dolgozunk, a háztartás mérete, a lakóhelyünk. Emellett még számtalan dolgot vizsgálva hozza meg a bank döntését, ezek az elvek azonban számunkra nem publikusak. Ezért érdemes lehet szakértőhöz fordulni, aki ismeri már az egyes bankok közötti apró különbségeket is.
A kamatok, és ez alapján számolható törlesztőrészletek azonban nyilvánosak. Így ezeket mindenképpen érdemes lehet mérlegelni. Ez – amellett, hogy az olcsóbb hitelre kevesebbet kell fizetnünk – a hitelképességünk is befolyásolhatja.
Lehetnek más választási szempontok is
Ha a jövedelmünk biztos elbírja a kért hitelösszeget és úgy gondoljuk az egyes bankok bírálati feltételeinek is megfelelünk, akkor érdemes lehet más szempontokon is elgondolkodni a döntés során. Nézzünk meg pár élethelyzetet:
1. A biztonságot kereső adós
Ha számunkra a legfontosabb a kiszámíthatóság, a biztonság, akkor futamidő végéig fix kamatozású konstrukciót érdemes választani. Ez lehet, hogy egy kicsivel drágább, de teljesen kivédhetjük a kamatváltozás kockázatát. Jó megoldás lehet például annak, aki már egyszer megégette magát a törlesztőrészletek váltakozásával – például egy régi deviza alapú kölcsönnel – és most a biztonságra törekszik.
2. Nagyobb összegű előtörlesztés várható pár éven belül
Ha egy-két éven belül a hitelösszeg jelentős részét visszafizetnénk, előtörlesztenénk, akkor nem biztos, hogy a hosszú kamatperiódus az ideális választása. A havi fizetnivaló ugyanis jóval alacsonyabb a változó kamatozású, rövid kamatperiódusú kölcsönöknél. Mire a kamat jelentősen megváltozhatna, addigra a tartozásunk nagy részét kifizetnénk a bank felé. Vagyis egy emelkedés hatása jóval kisebb mértékben jelentkezne a törlesztőrészletben.
Ha pár éven belül több lejáró ltp szerződésünk lenne, vagy épp ingatlan eladásából várunk jelentős összeget és ezt a pénzt az új lakáshitelünk előtörlesztésére fordítanánk, akkor már érdemes lehet elgondolkodni a rövidebb kamatperiódus választásán is.
3. A kamatok csökkenésére számítunk
Egy relatív magas kamatkörnyezetben bizony érdemes lehet rövidebb kamatperiódust választani. Ha azt gondoljuk, hogy idővel a kamat kedvezőbb lesz, akkor a rövid időre fixált kamatozású konstrukciónál ez a pozitív változás hamarabb lesz érezhető. Míg egy végig fix konstrukciónál egy ilyen kedvező fordulat sose fogja éreztetni a hatását.
Ugyanakkor az egész egy feltételezésen alapul, ha a kamatok továbbra is magas szinten maradnak – vagy még tovább emelkednek -, akkor bizony rosszul is járhatunk a rövid kamatperiódus választásával. Jelen gazdasági környezetben a kamatok igen alacsonyak, a legtöbb szakértő nem várja a kamatok további csökkenését.
Bármilyen elv alapján is választunk, mindenképpen érdemes a legolcsóbb ajánlatot megtalálnunk. Ehhez segítségünkre lehet a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora.
