Érdemes most belevágni egy építkezésbe?

Háború dúl a szomszédban, emiatt nagy a bizonytalanság a gazdaságban. Az alapanyagok és nyersanyagok ára az inflációt meghaladó mértékben emelkedik. Ezt pedig még tetézi, hogy a lakáscélú jelzáloghitelek kamata is folyamatosan drágul, ami nehéz helyzetbe hozza a hiteligénylés előtt állókat. Érdemes ebben a helyzetben építkezésbe kezdeni, vagy inkább halasszuk el a munkálatok kezdetét? A Bankmonitor szakértői ezt a kérdést járták körbe.

A komoly pénzügyi döntés előtt állók közül nagyon sokan hezitálnak most, ez pedig érthető is: a háború és az ahhoz kapcsolódó szankciók miatt nagy a bizonytalanság a gazdaságban. (Hozzá kell tennünk, hogy ez nem csak hazánkban van így.) Ilyen komoly pénzügyi döntés sokaknál az ingatlancél megvalósításához kapcsolódhat.

Jelen írásunkban a lakáscélok egy speciális szegmensével a lakás, lakóház építésével foglalkozunk részletesebben. Ez egy nagyon egyedi része az ingatlanpiacnak: egyes speciális elemek jóval nagyobb hatást gyakorolnak az építkezésekre, mint a lakáspiac más részeire. Ez pedig a szereplők döntését is érdemben átalakíthatja. Ilyen tényező lehet például az alapanyagok, nyersanyagok árának változása.

Az építési költségek rövid távon várhatóan emelkedni fognak

Az elmúlt években is jelentős mértékben drágultak a lakóház építéséhez szükséges alapanyagok ára. A tavalyi évben például sok helyen lehetett hallani a faáru jelentős drágulásáról. A jelenlegi háborús helyzet sajnos erre a a helyzetre még ráerősített. Az MNB inflációs jelentése alapján számos nyersanyag egyik legjelentősebb exportőre Oroszország és/vagy Ukrajna:

Az energiahordozókon kívül más nyersanyagok piacán is meghatározó jelentőségű az orosz jelenlét. A katalizátorokhoz használt palládium kivitelének 20,7 százaléka, a nyersvaskivitel 11,4 százaléka, a kénszármazékok kivitelének 10,4 százaléka és a nikkelexport 10,2 százaléka köthető Oroszországhoz. A ritkaföldfémek exportjának 2 százalékát adja az orosz gazdaság, de az ország rendelkezik a tartalékok 10,4 százalékával.

Ráadásul az energiahordozók terén is jelentős a harcoló országok súlya. Emiatt az üzemanyagárak is jelentősen megemelkedhetnek, ami beépül a szállítási költségekbe is. Vagyis az építkezéshez szükséges anyagok ára a közeljövőben tovább emelkedhet, ez a drágulás pedig várhatóan jelentős lesz.

A kivitelezési költségek másik fontos eleme a bérköltség. A mesteremberek, szakemberek jelenleg eléggé leterheltek hazánkban. Az új lakások áfájának 5%-ra csökkentése új lendületet adott a projekteknek, erre pedig még rájött a felújítási támogatás, ami miatt számos család kezdett bele meglévő otthona korszerűsítésébe.

Márpedig a megnövekedett igényeket ugyanazoknak a mestereknek kell kiszolgálnia. Emiatt az elkövetkező időszakban nem várhatjuk az építkezésen dolgozók bérének csökkenését, sőt adott esetben még ezek a tételek is emelkedhetnek.

A lakáshitelek, ezáltal az építési hitelek kamata is érdemben emelkedhet

Az infláció visszaszorítása érdekében a Magyar Nemzeti Bank folyamatosan emeli az irányadó kamat értékét. Ez pedig hatással van a lakossági kölcsönök kamatára is, a pénzintézetek a tavaly év második felétől kezdve folyamatosan emelik az új kölcsönök árát. Ez a folyamat ráadásul a jelenlegi, speciális gazdasági helyzetben még fel is gyorsulhat.

A Bankmonitor szakértői emiatt még legalább további 1,5 százalékos kamatemeléssel kalkulálnak. Ez a drágulás egy 20 millió Ft összegű, 20 éves futamidejű lakáshitel esetében 18 ezer Ft törlesztőrészlet emelkedést jelentene. Ez a többletkiadás 20 év alatt 4,3 millió forintra hízhat.

Ezt mindenképpen figyelembe kell vennie azoknak a családoknak, akik új otthonuk építését piaci hitelből szeretnék megfinanszírozni.

Hosszabb időtávon már nem ilyen egyértelmű a helyzet

A Bankmonitor szakértői szerint a jelenlegi makrogazdasági kilátások – infláció, bizonytalanság, gazdasági növekedés lassulása, reálbér-emelkedés mérséklődése, és az elmúlt évek jelentős lakásáremelkedése – miatt az ingatlanárak minimálisan, 3-5 százalékkal mérséklődhetnek. (Ennek oka elsődlegesen a kereslet csökkenésében keresendő.)

A már megkezdett ingatlanprojektek jó részére ennek nem lesz hatása, hiszen a befektetők nem tudják csak úgy leállítani a munkálatokat, viszont vélhetően kevesebb új projekt fog indulni, ez azt eredményezheti, hogy 1,5-2 év múlva érdemben kevesebb folyamatban lévő projekt lehet, mint jelenleg. Ez pedig visszahathat az anyagárakra és a mesteremberek bérére is. (Hozzá kell tenni, hogy a jelenlegi nagyfokú bizonytalanság miatt számos más lehetőség is felmerülhet, jó eséllyel a kormányzati speciális kedvezmények, intézkedések is érdemben befolyásolhatják az építőipar alakulását.)

Ez a lehetséges forgatókönyv azonban azt eredményezheti, hogy az építőipari alapanyagok ára középtávon már akár mérséklődhet is. (Jó eséllyel addigra az ellátási láncokban jelenleg tapasztalható akadozások is megszűnnek.) Ez pedig pozitív hatást gyakorolhat az építkezések költségére is.

A legfontosabb kérdés az időhorizont

Az építkezést tervezők számára nagyon fontos kérdés, hogy meddig tudnák elhalasztani a munkálatokat. Egészen más helyzetben vannak ugyanis azok, akik legfeljebb 0,5-1 évet tudnak várni, mint azok, akiket tényleg nem sürget semmi és akár 3-5 év múlva is ráér a munkálatok megkezdése.

• Érdemes lehet megkezdeni minél előbb a munkálatokat azoknak, akik nem tudnak érdemben sokat várni. (Például eladták a házukat és jelenleg albérletben élnek.) Ők ugyanis a dráguló hitelekkel és a költségek jelentős emelkedésével szembesülhetnek rövid távon. A döntésük során azonban figyelembe kell venniük a jelenlegi helyzetben rejlő nagyfokú bizonytalanságot. Ez az ő esetükben emelkedő anyagárakat, csúszó szállításokat jelenthet. Mindezek pedig azt eredményezik, hogy nehéz lesz előzetesen megbecsülni a kiadások összegét, illetve az építkezés befejezésének dátumát is. (Egy könnyűszerkezetes ház tervezésével egyes problémák csökkenthetők, ezek építése ugyanis gyorsabb, ezáltal könnyebben tervezhető.)
• Érdemes megfontolni a kivárást azoknak, akiknek hosszabb időtávon sem sürgős a munkálatok megkezdése. Számukra ugyanis előnyös lehet az alapanyagárak esetleges jövőbeni mérséklődése. Ez különösen akkor lehet előnyös, ha minimális hitelre lenne szükség az építkezéshez, így ugyanis a kölcsönök drágulásának sem lenne érdemi hatása. Ugyanakkor arra semmi garancia nincs, hogy 2 év múlva az alapanyagárak ténylegesen csökkenni kezdenének. Az érintett érdeklődőknek a lakásárak alakulását érdemes figyelni már rövid távon is: ha hónapokon belül megkezdődik a mérséklődés, akkor ennek hatása valóban begyűrűzhet az anyagárakba is.