A 2021-től bevezetésre kerülő új otthonteremtési kedvezmények egy része utólagos támogatást jelent, vagyis ahhoz, hogy valaki ki tudja használni a bennük rejlő lehetőségeket, ahhoz bizony előre meg kell finanszíroznia a lakásvásárlást vagy a felújítást. Ha nincs saját megtakarítás, akkor akár érdemes lehet hitelből megelőlegezni ezeket, majd az állami támogatásból a kölcsönt részben vagy egészben visszafizetni. De vajon melyik hitel lehet erre ideális megoldás, illetve milyen költségekkel jár mindez?
Szinte felsorolni is nehéz a most elérhető és a 2021-től bevezetésre kerülő otthonteremtési támogatásokat, amelyek egy része előzetes, míg más része utólagos segítséget jelent.
Utólagos támogatások:
- Lakásfelújítási támogatás (2021-től): az állam átvállalja a legalább egy gyermeket nevelő családok felújítási költségeinek 50%-át legfeljebb 3 millió Ft-ig, mégpedig a benyújtott számlák alapján utólag.
- Az 5%-os áfa visszaigényelhető lesz csok-kal történő vásárlásnál (2021-től): az újépítésű lakások áfája 2021-től ismét 5%-os lesz, amit a csok-kal vásárlók utólag visszaigényelhetnek.
Vagyis ahhoz, hogy valaki maximálisan kihasználhassa a lakásfelújítási támogatás lehetőségét, legalább 6 millió Ft saját forrással kell rendelkeznie. Az újépítésű lakást vásárlóknak pedig ki kell tudniuk fizetni az 5%-os áfát, mert ezt csak utólag igényelhetik vissza. Ez például egy nettó 50 millió Ft-os ingatlan esetében 2,5 millió forintot jelent.
A kérdés természetesen az, hogy mit tehet az, akinek nem áll rendelkezésre a fent említett összeg?
Újépítésű ingatlan vásárlásakor viszonylag egyszerű a helyzet, hiszen a többség eleve lakáshitellel vásárol, amiből az áfatartalom is megfinanszírozható. Ha pedig sikerül azt visszaigényelni, akkor el lehet dönteni, hogy azt a család elkölti másra, vagy előtörleszti belőle a lakáshitelét.
Példa: tegyük fel, hogy egy egygyerekes család újépítésű ingatlant vásárol 52,5 millió Ft-ért (50 millió Ft+2,5 millió Ft áfa), amire 40 millió forint lakáshitelt vesz fel 10 éves kamatperiódussal és 20 éves futamidővel. Ennek a hitelnek a Bankmonitor lakáshitel kalkulátor szerint 500 ezer Ft igazolt nettó családi jövedelem esetén 230 ezer Ft-nál kezdődik a havi törlesztője, aminek 54,6 millió Ft a teljes visszafizetése (összes költség + havi törlesztők 20 év alatt). Amennyiben a visszaigényelt áfa összegét (2,5 millió Ft) a család azonnal előtörlesztésre fordítja – várhatóan egy-két hónap alatt visszakapható lehet az összeg –, akkor a havi törlesztő 214 ezer Ft-ra, a teljes visszafizetés pedig 51,2 millió Ft-ra csökken, amennyiben a futamidő változatlan marad. Ez nem jár szerződésmódosítással sem, mindössze az 1%-os előtörlesztési díjat kell felvállalni, ami esetünkben 25 ezer Ft.
A lakásfelújítási támogatással már egészen más a helyzet, itt ugyanis önerő híján a teljes munkálatot hitelből kell megfinanszírozni, aminek azután a felét azonnal előtörleszthetjük az állami támogatásból. (Vagy nem, ez természetesen egyéni döntés kérdése!)
Ilyenkor két lehetősége van a gyermeket nevelő családoknak:
- személyi kölcsönt vesznek fel;
- szabad felhasználású jelzáloghitelt igényelnek.
Hirdetés
Hirdetés
A személyi kölcsön vs szabad felhasználású jelzáloghitel
Átfutási idő
- Személyi kölcsön: az átfutási idő itt 5-6 nap is lehet attól számítva, hogy sikerült minden szükséges dokumentumot összegyűjteni.
- Jelzáloghitel: 1-1,5 hónap is letelhet a folyósításig.
Fedezet:
- Személyi kölcsön: nincs szükség ingatlanfedezetre, a banki kizárólag az igazolt jövedelem alapján határozza meg, hogy mekkora összeget hitelez valakinek.
- Jelzáloghitel: megfelelő, a bank által elfogadott ingatlanfedezetre van szükség, a hitelösszeg pedig nem haladhatja meg a fedezet becsült forgalmi értékének 80%-át. (Ez csak elméleti maximum, a bankok általában 50-80% között hiteleznek függően az ingatlan típusától és elhelyezkedésétől.)
Induló költségek:
- Személyi kölcsön: mindenképpen pozitívum az alacsony induló költség is, ami egy 6 millió Ft-os kölcsönnél nagyjából 60 ezer Ft körüli összeg lehet.
- Jelzáloghitel: egy 10 millió forintos hitelnél az egyszeri költség akár 200 ezer Ft is lehet (ügyvédi és közjegyzői díj, folyósítási díj, értékbecslés, földhivatali ügyintézés díjai).
Maximális futamidő:
- Személyi kölcsön: legfeljebb 10 év lehet, ám ez inkább elméleti maximum, ugyanis szabad felhasználásra a bankok mostanság inkább 8 évnél húzták meg a felső határt.
- Jelzáloghitel: a bankok akár 30 éves futamidőre is adnak jelzáloghitelt, vagyis a havi törlesztők összege a futamidő elnyújtásával jelentősen csökkenthető. Ez persze egyben azt is jelenti, hogy a minimálisan szükséges jövedelem is alacsonyabb lesz, hiszen 500 ezer Ft nettó jövedelem alatt legfeljebb annak 50%-a fordítható hiteltörlesztésre, ami komoly gátat jelent sokaknak.
Maximális hitelösszeg:
- Személyi kölcsön: a maximális hitelösszeg itt 10 millió Ft, ez azonban csak elméleti maximum, a Bankmonitor szakértőinek tapasztalatai szerint jelenleg legfeljebb 8 millió Ft-ot hiteleznek a bankok szabad felhasználásra.
- Jelzáloghitel: változó, hogy melyik bank mekkora összegű jelzáloghitelt ad legfeljebb, van ahol 40 millió forintnál, míg másutt 100 millió forintnál húzzák meg a határt. Persze egy szabad felhasználású hitelnél a bankok valamelyest mindig óvatosabbak, hiába van ott biztosítékként a megfelelő értékű ingatlanfedezet.
Milyen költséggel jár az előtörlesztés?
- Személyi kölcsön: általában az előtörlesztett összeg 1%-át számolják fel költségként. Jó tudni azonban, hogy évente 200 ezer forintot minden személyi kölcsön esetében díjmentesen lehet előtörleszteni.
- Jelzáloghitel: az előtörlesztett összeg 1-2%-a szokott lenni a költség. Amennyiben tisztában vagyunk azzal, hogy idejekorán visszafizetjük a hitel egy részét vagy egészét, akkor érdemes ezzel a költséggel is előre számolni.
Melyik az olcsóbb?
- Személyi kölcsön: a Bankmonitor személyi kölcsön kalkulátor szerint a legkedvezőbb ajánlat kamata 5,53% – 6 millió Ft-os hitelösszeg, 8 éves futamidő és 300 ezer Ft nettó jövedelem igazolásakor –, ami ebben az esetben 77 500 Ft havi törlesztőt eredményez. Ez azonban csak az idei évre lenne érvényes, jövőre a törlesztőrészlet megemelkedne 82 ezer forintra.
- Jelzáloghitel: a hitelkalkulátor szerint egy az előbbivel azonos paraméterű szabad felhasználású jelzáloghitel kamata 5,15%-nál kezdődik, így a havi törlesztő 77 300 Ft-tól indul. Látható, hogy így nézve az induló részletek között nincs nagy különbség, a jövő évtől azonban már 5 ezer forint lenne az eltérés. (Ez egyébként 8 év alatt 500 ezer Ft előnyt jelent a jeltáloghitel javára.). Ráadásul a jelzáloghitel futamideje akár 30 évre is kitolható, amivel a havi fizetnivaló jelentősen lefaragható. Persze a hosszabb futamidő azzal a kellemetlen mellékhatással jár, hogy mivel tovább használjuk a bank pénzét, tovább is kell rá kamatot fizetni, így a teljes visszafizetés is nagyobb lesz.
Kalkulátorok, amelyek segíthetnek neked:
- Lakáshitel kalkulátor – itt megversenyezheted a bankok ajánlatait. Fontos, hogy szabad felhasználást állíts be hitelcélnak, ugyanis nagyon más feltéttelekkel adnak a bankok lakáscélú és szabad felhasználású hiteleket.
- „Mennyi lakáshitelt kaphatok?” kalkulátor – megtudhatod, hogy a jövedelmed alapján mennyire vagy jelenleg hitelképes.
- Személyi kölcsön kalkulátor – itt 12 bank személyi kölcsönei közül választhatod ki a számodra legkedvezőbbet.
- „Mennyi személyi kölcsönt kaphatok?” kalkulátor – számszerűsítve láthatod majd a lehetőségeidet!
- Online személyi kölcsön igénylés – ha ki sem akarsz mozdulni otthonról a személyi kölcsön igényléshez
Bankmonitor tipp:
- Nagyobb hitelösszeg esetén felértékelődik a szabad felhasználású jelzáloghitel kamatelőnye.
- Amennyiben a jövedelmünk nem bírja el a szükséges hitelösszeget, akkor lehet próbálkozni a futamidő kitolásával. (Ha elbírná jövedelmünk a havi fizetnivalót, ám úgy látjuk, hogy egyéb kiadásaink mellett ez túl nagy terhet jelentene, akkor is érdemes megfontolni a futamidő-hosszabbítást.)
- Ha 8 évnél hosszabb futamidőt szeretnénk, akkor már csak egy jelzáloghitel jöhet szóba.
- Amennyiben rendelkezünk fedezetként felajánlható ingatlannal, ám ezt félünk bevonni amiatt, hogy mi lesz, ha esetleg nem tudjuk majd fizetni a törlesztőket, akkor jobb, ha egyáltalán nem veszünk fel hitelt. Fontos ugyanis, hogy biztosak legyünk abban, a vállalt törlesztőket hosszú távon is teljesíteni tudjuk, akár a jövedelmünk ideiglenes csökkenése esetén is.
