Újabb nagy roham várható az újépítésű ingatlanok piacán, ugyanis a kormány 2023. december 31-ig kitolná az ezekre érvényes 5 százalékos áfakulcs alkalmazását. A dolog érdekessége, hogy ez kizárólag olyan projektekre vonatkozna, amelyek 2018. november 1-én végleges építési engedéllyel rendelkeztek, illetve amelyeknél az építést bejelentették. Vagyis, ha újépítésű ingatlant vennél hitelből, akkor eljött a te időd!
Nézzük először is a jelenlegi helyzetet! Az aktuális szabályozás szerint minden újépítésű, 300 négyzetméternél nem nagyobb egylakásos lakóingatlan, 150 négyzetméternél nem nagyobb többlakásos lakóingatlanban kialakított lakás értékesítése után a legalacsonyabb mértékű, 5 százalékos áfát számítják fel 2019. december 31-ig.
A kedvezményes adókulcs jövő évi kivezetése a vásárlóknak, a beruházóknak és a bankoknak egyaránt komoly fejtörést okozott, hiszen egyáltalán nem mindegy, hogy a 2020-ra átcsúszó projektek magasabb áfaterhét ki állja végül. Ez azon múlik elsősorban, hogy a szerződésben bruttó, azaz áfával növelten, vagy nettó – nettó vételár+áfa – összegként rögzítették a vételárat.
Az utóbbi megoldás gyakoribb, ilyenkor az áfa mértéke a mindenkori törvényi szabályozáshoz igazodik. Ezért, ha egy projekt átcsúszik 2020-ra, akkor a határidő előtti vételárrészleteket 5 százalékos, míg az ezt követő tételeket 27 százalékos áfa terhelte volna. Normál esetben egyébként a vevő abban érdekelt, hogy a vételár minél kisebb részét fizesse előre, az ütemezés pedig valamilyen módon mindig igazodik az ingatlan készültségi fokához. Általános gyakorlat az is, hogy az utolsó vételárrészlet viszonylag nagy, amivel a lakáshitelt felvevő vásárló és a finanszírozó pénzintézet igyekszik bebiztosítani magát, hogy valóban befejeződjön az építkezés.
A 2019. végi határidő azonban összekuszált mindent, hiszen a vevők igyekeztek beleférni a határidőbe, ám ehhez az kellett, hogy a beruházó is fejezze be addig a projektjét, amit sokszor képtelenek voltak megoldani. A készpénzes vevők persze dönthettek úgy, hogy előre fizetnek, vállalva az ezzel járó kockázatot, ám a hitelből vásárlóknál a pénzintézetek már koránt sem partnerek ebben.
Hirdetés
Hirdetés
Megkönnyebbülhetnek a futó projektek
Éppen ezért lehet fontos a kormány mostani javaslata a már futó projektek vásárlói számára. Ők most megnyugodhatnak, ha csúszik is az építkezés pár hónapot az előre megadott határidőhöz képest – ami manapság teljesen normális –, ez akkor sem jelent majd többletköltséget számukra. (Legalábbis az áfa miatt!) A beruházók is levegőhöz juthatnak, mert a 2023 végi határidő kellően távoli ahhoz, hogy a már futó projektjeiket befejezhessék, valamint a még csak végleges építési engedéllyel rendelkező fejlesztéseiket elindíthassák.
Van azonban egy másik hatása is a kormány javaslatának, mégpedig az, hogy a még csak tervezőasztalon lévő projektek egy időre valószínűleg fiókba kerülnek, hiszen ezekre nehezebb lesz vevőt szerezni. Amíg az 5 százalék áfás projektek ki nem futnak, addig ugyanis aligha lesz olyan mértékű előzetes érdeklődés irántuk, amiért érdemes volna elindulni velük.
Jól járhat, akik most vesznek újépítésű ingatlant
A vevők számára viszont jó lehetőséget jelenthet a kormány terve, hiszen elmaradhat az újépítésű ingatlanok brutális drágulása, és attól sem kell félniük, hogy a vételár egy részét magasabb áfa terheli majd. A legkisebb kockázatot persze most is azok a projektek jelentik, amelyek már elindultak, hiszen itt kicsi az esély arra, hogy 2023 utánra húzódik a befejezés. Várható ugyanakkor, hogy a kedvezményes áfás ingatlanokra sokan rárepülnek majd, így idővel mind kisebb kínálatból lehet majd csemegézni.
Akik már megvették a lakásukat, és abban bíztak, hogy a kedvezményes áfa kivezetése majd brutálisan megdobja az árakat, azok persze most csalódhatnak, de aki most akar beszállni, annak jó lehetőség ígérkezik. Ráadásul a lakáshitel kamatok most egészen alacsonyak: már 2,64%-os THM-mel is találhatsz lakáshitelt, de akár 5-10 éves kamatperiódusú hitelt is kaphatsz 4-5 százalékos Teljes Hiteldíj Mutatóval újépítésű ingatlanra. Természetesen a rövid kamatperiódusú hitelek a leginkább kockázatosak, így aki szeretne biztosra menni, annak érdemes a valamivel költségesebb, de kiszámíthatóbb hosszabb kamatperiódusú hitelek közül választania.
Nyerő lehet az átalakított CSOK
Ezen kívül a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) igénybe vevők is örülhetnek, hiszen a kormány legutóbbi döntése szerint a kétgyermekesek is megkaphatják a 10 millió forintos, 3 %-os kamatozású kedvezményes hitelt újépítésű ingatlanok vásárlásához. A háromgyerekesek járnak azonban a legjobban, hiszen náluk 15 millió forint az igénybe vehető kedvezményes hitelösszeg. Ahogy korábban megírtuk, a kedvezményes hitellel a kétgyermekes családok 2,6-2,7 millió forinttal is jobban járhatnak a piaci kamatozású lakáshitelhez képest.
