Betöltés

Mi történik most a budapesti ingatlanárakkal? És, hogyan lehet ebből hasznot húzni?

szerző: Fülöp Norbert
2019-09-27

Lassult a budapesti ingatlanok áremelkedése június és szeptember közepe között, ami annak köszönhető, hogy kevesebb lett a vásárló, miközben a kínálat jelentősen nőtt. Ez azoknak jó hír, akik most készülnek lakást vagy házat venni, hiszen miközben az áremelkedés lassuló pályán van, a hitelkamatok is nagyon alacsonyak. 

Érdekes trend bontakozik ki az Ingatlan.com statisztikái szerint, ugyanis a budapesti ingatlanok áremelkedése mintha kifulladóban volna. Persze ez várható volt, a piacot jelentős mértékben a befektetők fűtötték, akik jobb lehetőség híján az ingatlanvásárlást preferálták. Különösen Budapesten jelentett ez nagy árfelhajtó erőt, hiszen itt a Duna House ingatlanközvetítő saját statisztikái szerint idén augusztusban még tízből négy üzlet befektetési célból köttetett. Részben emiatt egekbe szöktek az árak – az V. kerületben 1 millió Ft feletti, a többi kerületben 600 ezer Ft – 800 ezer Ft közötti négyzetméterárakkal találkozhatunk -, a túlárazottságra való MNB figyelmeztetés és az úgynevezett szuperállampapír megjelenése azonban fordított a helyzeten.

Érthető, hiszen az 5 éves futamidejű Magyar Állampapír Plusz kamatozása lépcsőzetesen emelkedik, az induló kamatszint 3,5%, ami fél évre rá 4%-ra emelkedne. Ezt követően minden évben további 0,5%-kal növekszik a kamat, ami az utolsó évben eléri a 6%-ot. Ráadásul ott van az inflációkövető Prémium Magyar Állampapír, aminél az inflációs felár a 3 éves kötvény esetében 1,4%, míg az 5 évesnél 1,7%. A két kötvény összehasonlításáról ebben a cikkünkben írunk részletesen.

A szuperállampapír ráadásul minimális árfolyamveszteséggel adható el a lejárat előtt, így ha szükséges, a lekötött forrás kis költséggel és gyorsan felszabadítható, ami az ingatlanokról nem mondható el.

Az Ingatlan.com adatai szerint azonban a budapesti ingatlanpiac erősen szétszakadt, mert míg a 20 és 30 millió Ft közötti kategóriában a kereslet mintegy 50%-kal esett vissza az egy évvel korábbihoz képest – ami csak részben magyarázható a kínálat 25%-os visszaesésével – a 30-40 millió forintos lakásoknál 17 százalékos, a 40-50 millió forintos lakásoknál pedig 10 százalékos keresletcsökkenés mutatkozott, míg az 50-70 millió forintos sávban inkább stagnált a kereslet.

A drágább lakások iránt ugyanakkor nőtt az érdeklődés: a 70-80 millió forintosoknál 6 százalékkal, a 80-90 millió forintosoknál pedig 16 százalékkal. Erősíti a drága ingatlanok piacát, hogy a bankok kifejezetten szeretik a magas jövedelmű, nagy hitelösszeget igénylő ügyfeleket, így nekik számos plusz kedvezményt kínálnak, ami miatt még alacsonyabbak lehetnek a finanszírozási költségek. Itt cégből kivett osztalékkal, ingatlan bérbeadásból származó jövedelemmel, befektetések hozamaival is gyakran találkozni, amelyeket azonban a bankok nem egyformán fogadnak el. (A 40-100 millió Ft összegű lakáshitelek sajátosságairól itt olvashatsz részletesen.)

A drágább ingatlanok iránti megnövekedett kereslet ugyanakkor a a tranzakciószámot nem dobja meg jelentősen, ugyanis ezek volumene lényegesen kisebb, mint az olcsóbb kategóriáké. Ezt támasztja alá az is, hogy a Duna House becslése szerint idén az első 8 hónapban 102 ezer adásvétel történt, ami 3%-kal alacsonyabb az egy évvel korábbinál, ám a 2016-os és a 2017-es tranzakciószámot még ez is meghaladja.

A befektetők visszaszorulása a budapesti belvárosi ingatlanpiacot érinti legérzékenyebben, hiszen a legtöbben itt vásároltak jól kiadható, nagy alapterületű lakásokat. A Balla ingatlan tapasztalatai szerint ma már nem működik az a stratégia – ami még akár fél évvel ezelőtt is bevált -, hogy „hirdessük meg az ingatlant jó drágán, hátha elviszik annyiért is”. Most az ilyen túlárazott lakásokra egyszerűen nincs érdeklődés, így előfordult, hogy egy lakást 220 millió Ft-ért kezdtek el hirdetni, ám az értékbecslést követően már 159 millió Ft-nál tart az ára. Ennek ellenére az átlagos négyzetméterárak még mindig 1 millió Ft körül vannak a belvárosban, ám innen növekedésre már kevés tér mutatkozik. Emiatt pedig a befektetők közül mind többen realizálhatják az elért hozamot, hiszen drágulás nélkül a bérbeadással elérhető nyereség már nem feltétlenül elég vonzó.

Nem csak a Budapest belvárosi ingatlanpiacon érezni a keresleti piac végét, ugyanis a kínálat és a kereslet sokszor más kerületekben sem találkozik. A Balla ingatlan szerint Csepelen például sokan keresik az újépítésű ikerházakat, ám 35 millió forint körüli áron, miközben az eladók 40-45 millió forintért hirdetik ezeket.

Az újépítésű ingatan piacán egyébként is érdekes a helyzet, ugyanis a vevők mind inkább tartanak attól, hogy a beruházó vis maior okokra hivatkozva később megnöveli a tervezőasztalról vásárolt ingatlan árát, amit ha a vevő nem fogad el, a legjobb esetben is legfeljebb a befizetett pénzét kapja vissza, kamatok nélkül. Vis maior ok lehet a kezelhetetlen munkaerőhiány, vagy éppen az építőanyagok rendkívüli drágulása.

A beruházók többsége alkalmazza ezt a szerződési kitételt, ám ennek ellenére a vásárlók egy része vállalja a kockázatot, hiszen a korai beszállók akár 20%-kal olcsóbban vásárolhatnak, mint akik a már elkészült ingatlanokból választanának. Ez tulajdonképpen befektetői kockázat, ami egyben azt is jelenti, hogy olyanoknak, akik a lakhatásukat szeretnék ily módon megoldani, nem ez az optimális megoldás. Viszont, ha a kereslet visszaesése az újépítésű ingatlanoknál is érezhető lesz, akkor ez a modell már nem feltétlenül működik majd, mert megfelelő hozamremény nélkül aligha fogják a vásárlók vállalni a kockázatot.

Egy esetleges kínálati piac természetesen a vevők számára előnyös, akik a stagnáló vagy csökkenő árakon kívül az alacsony hitelkamatokból és az állami támogatásokból egyaránt profitálhatnak.

Az aktuálisan elérhető állami támogatások:

  1. A vissza nem térítendő csok támogatás és a Falusi csok –> részletek a csok-ról
  2. A kedvezményes, maximum 3%-os kamatú csok hitel –> részletek a csok hitelről
  3. Az egy gyermek születése esetén már kamatmentes Babaváró támogatás –> részletek a Babaváróról
  4. A második gyermektől igénybe vehető jelzáloghitel-elengedés –> részletek a jelzáloghitel-elengedésről

Mindezek mellett az alacsony kamatkockázatú, hosszú kamatperiódusú lakáshitelek költsége is csökkent az elmúlt időben, így ezekhez is olcsóbban lehet hozzájutni. –> nézd meg az aktuális lakáshitel-kamatokat

Bankmonitor tipp: Ha nem akarsz azonnal vásárolni ingatlant, például azért, mert az árak csökkenésére apellálsz, ám nem szeretnél lemaradni egy kihagyhatatlan lehetőségről, érdemes előzetes hitelbírálatot kérned. Ekkor a bank előre elvégzi a hitelbírálatot az igazolt jövedelmed (adóstárs bevonása esetén a jövedelmeitek) alapján, és meghatározza a felvehető maximális hitelösszeg nagyságát. Ez az alkupozíciódat is növelheti, hiszen a hitelbírálat előrehozásával a hitelügyintézés ideje 1-2 héttel lerövidíthető.

Az alábbi lakáshitel-kalkulátorral magad is megnézheted, hogy mennyi hitelt, milyen feltételekkel adnak a bankok a részedre.

Lakáshitel kalkulátor

step-1
Milyen lakáshitelre van szükséged?
Ft
év
Add meg az adataidat!
Ft
Ft
Szerepelsz-e a KHR-ben?
X Ft hitel Y év futamidőre:
Kategóriánként a legolcsóbbak:

Havi törlesztő

THM
A megadott adatok alapján ? bank, ? ajánlata közül választhatsz. Az összes megtekintése
A megadott adatok alapján sajnos nem vagy jogosult egyetlen lakáshitelre sem, mert:
Sajnos nem találtunk a megadott feltételeknek megfelelő hitelt.
Próbálj meg enyhíteni a feltételeken:
  • Csökkentsd a felvenni kívánt hitelösszeget
  • Növeld a futamidőt
Sajnos nem találtunk a megadott feltételeknek megfelelő hitelt.
Próbálj meg enyhíteni a feltételeken!
hitel futamidőre
havi -tól, THM-től.
Köszönjük, hogy leadtad érdeklődésed!
Munkatársunk rövidesen felveszi
Veled a kapcsolatot
Ha addig is további kérdésed lenne, írj nekünk a bankmonitor@bankmonitor.hu címre
Bankmonitor

Az élet legnagyobb pénzügyi kérdéseiben (és ilyen a lakáshitel felvétel) kizárólag megfontoltan érdemes döntést hozni. Használd a Bankmonitor.hu Lakáshitel-kalkulátorát: 13 bank több, mint 100 hiteltermékét tudod összehasonlítani részletesen

És itt nincs vége: a Bankmonitor segít Neked az ügyintézésben. A Bankmonitor kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitel ajánlatot mutatunk be Neked, mely akár 6 hónapig is érvényes. Nem kell küzdened a bankfiókban, a Földhivatalban, mindent elintézünk helyetted a hitelhez jutásig és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adunk. Kényelmes, gyors, megbízható – válaszd a Bankmonitort. Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mint ha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket kínálunk (ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.

Mire van szükséged?

BM logo white
Milyen témakörben érdeklődsz?

Látogass el a Családi Otthonteremtési Kedvezménnyel foglalkozó oldalunkra, ahol rengeteg hasznos információt találsz. Kiszámolhatod, hogy a 2019. július 1-től érvényes szabályok szerint mennyi CSOK-ot kaphatsz. Iratkozz fel hírlevelünkre, hogy ne maradj le a CSOK-kal kapcsolatos legfrissebb információkról!
Kérjük, vedd figyelembe, hogy a Bankmonitor elsősorban új pénzügyi termék igényléséhez nyújt teljes körű támogatást, és csak olyan meglévő szerződés kapcsán tud segítséget nyújtani, amelyet eredetileg is a Bankmonitor szakértői segítségével kötöttél meg!
Amennyiben nem akarsz új szerződést kötni, és tőlünk függetlenül megkötött szerződésedet, valamint egyéb pénzügyi helyzetedet érintő kérdésed merült fel, Jobb tudni rovatunkból tájékozódhatsz.
Bankmonitor TIPP: Iratkozz fel hírlevelünkre, hogy ne maradj le a legfrissebb cikkeinkről, elemzéseinkről.
A hitelbírálat során a banknál azonnali kizáró feltételt jelent, ha valaki a negatív adóslistán szerepel, így nem kaphat hitelt. Miután megtörtént a tartozás rendezése és egy év eltelik, utána válhat valaki ismét hitelképessé. A témával részletesen foglalkozó írásainkat itt találod: KHR (BAR lista) Bankmonitor TIPP: Iratkozz fel hírlevelünkre, hogy ne maradj le a legfrissebb cikkeinkről, elemzéseinkről.
Köszönjük, hogy regisztráltál hírlevelünkre
Szeretném igénybe venni a Bankmonitor segítségét Lakáshitel vonatkozásában:
Ft
Köszönjük, hogy leadtad érdeklődésed!
Munkatársunk rövidesen felveszi
Veled a kapcsolatot
Ha addig is további kérdésed lenne, írj nekünk a bankmonitor@bankmonitor.hu címre

Szakértői cikkek

Befektetésekről érthetően

A cikksorozat támogatója logo

Szakértői cikkek

Mobilfizetési megoldások

A cikksorozat támogatója logo

A Bankmonitor

Velünk időt és pénzt spórolhatsz mert nem kell bemenned egyesével minden bankba. Kalkulátorainkkal összehasonlíthatod a lakossági és vállalati pénzügyi termékeket és a döntésben személyesen is segítünk.

Kapcsolódó tartalmak

Változó kamatozású lakáshitel – előnyök és tévhitek!

2019. 10. 14.

Jelenleg nagyon népszerűek a hosszú kamatperiódusú hitelek. A piaci környezet kedvez is a konstrukciónak, hiszen ezt választva hosszú távon részesülhetünk az alacsony kamatok előnyeiből. Mégis lehetnek olyan szituációk, amikor a...

Blogajánló

  • alapblog

    Hold-on: Már megint 10.000 dollár környékén a Bitcoin!

    Kollégáink, Szabó Dávid és Balásy Zsolt beszélgettek arról, hogy mi a különbség a 2017-es és a 2019-es 10 ezer dolláros Bitcoin közt és, hogy hogy jön... The post Hold-on: Már megint 10.000 dollár környékén a Bitcoin! appeared first on alapblog.

  • Lakásfókusz

    Már az irodában is otthon érezhetjük magunkat

    A munkahelyünkre igencsak ritkán gondolunk úgy, mint egy nyugodt, otthonos helyre, ahová a kötelességeinken túl is szívesen járunk be. Ezen kíván változtatni a myhive nevű vadiúj irodamárka, amely az otthonos megvalósítást ötvözi a modern irodák sajátosságaival. A márka nemrég debütált Magyarországon, aminek köszönhetően öt irodaház is teljesen átalakul.