Egy új lakás, családi ház vagy nyaraló megvásárlása sokszor életünk legjelentősebb pénzügyi projektje, ami számos buktatóval járhat. Ezek közül gyűjtöttünk össze néhányat a teljesség igénye nélkül.
1. Nagyon figyelj, hogy jó áron vásárolj!
Ezt persze nagyon könnyű mondani, ám ha az ember beleszeret egy lakásba (mert „milyen csodás a kilátás az erkélyről”, „mindig ilyen fürdőszobáról álmodtam” stb.), akkor hajlamos akár irracionális döntéseket is hozni. Persze ez így van rendjén, ha nem kifejezetten befektetési céllal vásárolunk, akkor fontos, hogy szeressünk az adott ingatlanban élni.
Van azonban a túlárazott lakás megvásárlásának néhány fontos buktatója, amivel mindenképpen tisztában kell lenned:
- Ha csok-ot is igényelsz, akkor a vételár és a banki értékbecslés összege között nem lehet 20%-ot meghaladó eltérés. Ha mégis belefutsz egy ilyenbe, akkor nem kapod meg a csok támogatást, ráadásul ezzel a szuperolcsó (max. 3% kamatú) csok hiteltől is elesel. Ilyenkor próbálkozhatsz még más bankokkal is, hátha náluk többre értékelik az ingatanodat, ám ha nagyon nagy a különbség, akkor erre kicsi az esély.
- Lehet, hogy nem igényelsz csok-ot, ám a vásárláshoz szükséged van lakáshitelre. Ilyenkor a vételár maximum 80%-át hitelezheti meg a bank, míg legalább 20% önerőt neked kell biztosítani. Előfordulhat azonban, hogy a bank kevesebbre értékeli az ingatlant, mint amennyit a szerződés szerint adnál érte, emiatt a kapható hitel összege (max. a becsült érték 80%-a) is kevesebb lesz, így persze több saját forrásra lesz szükséged. Ha ezt nem tudod előteremteni, akkor szélsőséges esetben az is előfordulhat, hogy elbukod a kifizetett foglalót, ami rendszerint a vételár 10%-a.
Hogy mit tehetsz azért, hogy ne sétálj bele ebbe a kellemetlen csapdába? Először is ellenőrizd az online hirdetési oldalakon, hogy milyen irányáron kínálják mások a hasonló paraméterű ingatlanjaikat, és ehhez képest határozd meg, mennyit vagy hajlandó fizetni.
Ha az ingatan nagyon különleges, például minőségében nagyon kitűnik a környező épületek közül (ilyen lehet például egy új építésű, minőségi anyagokból és korszerű technológiával épült ház) egy kis falucskában, akkor készülj fel arra, hogy a banki értékbecslő esetleg olyan forgalmi értéket állapít majd meg, ami éppen csak az anyagköltséget fedezné. Ez azért lehetséges, mert a bank ilyenkor biztosra megy, hiszen egyáltalán nem biztos, hogy ha az épületet ne adj isten értékesíteni kellene, akkor lesz vevő, aki a „luxus felárat” megadja majd érte.
Ez persze nem azt jelenti, hogy számodra nem érhet többet az ingatlan, de ezzel az adottsággal mindenképpen tisztában kell lenned. Ha biztosra mennél, akkor kérhetsz akár előzetes értékbecslést is a kiválasztott banktól még a foglalózás előtt, így pontosan tudhatod majd, hogy ebből a szempontból mire számíthatsz.
Hirdetés
Hirdetés
2. Alkudj, alkudj és alkudj!
Előfordulhat, hogy a kiszemelt ingatlan pofátlanul drága a környék hasonló lakásaihoz képest, ám akkor sem feltétlenül kell lemondani róla. Érdemes lehet ezt elmondani a tulajdonosnak, majd adni egy szerinted korrekt ajánlatot a számára. Fontos, hogy mindezt tárgyilagosan, nyugodtan, nem pocskondiázva az otthonát, és persze csak módjával bírálva az „árazási politikáját”. Ha a tulajdonos valóban eladná az ingatlant, illetve az így felajánlott összeg elég a céljai megvalósításához, akkor van rá esély, hogy lesz üzlet. Ha nem, akkor legalább elmondhatod, hogy a magad részéről mindent megtettél.
Azonban egy korrektül árazott ingatlannál is lehet fogni néhány százezer vagy akár millió forintot, ugyanis a legtöbb hirdetésben szereplő összeg irányár. Ha az „árcédulán” például 10,5 millió, 41,2 millió vagy 51 millió forintot látsz, szinte biztos, hogy le tudsz még csípni belőle, mert eleve ezzel a céllal határozták meg az összeget. Ennek ellenére hasznos, ha igyekszel az árcsökkentési kísérletet alátámasztani, így a bejárás során végig jegyzetelj, írj fel minden hiányosságot, megjavítandó vagy felújítandó dolgot. Egy régi kazán, egy cserére érett nyílászáró, a meglévő, ám nem működő klíma tipikusan olyan árcsökkentő tényezők lehetnek, amelyekre bátran hivatkozhatsz. Fontos azonban, hogy légy tényszerű és semmiképpen ne szidd az ingatlant, hiszen az eladó érzelmileg kötődhet hozzá, így a pocskondiázással esetleg éppen az ellenkező hatást éred el.
3. Ha csok-ot szeretnél, feleljen meg az ingatlan a feltételeknek
Sokakban él az az elképzelés, hogy majd romos, akár lakhatatlan házat vásárolnak meg részben csok támogatásból, amit azután akár családi összefogásból tesznek lakhatóvá. Igen ám, de a csok egyik fontos feltétele, hogy maga az ingatlan lakható állapotú legyen, ehhez pedig meg kell felelnie néhány alapvető feltételnek. Lennie kell benne például egy 12 nm-t meghaladó alapterületű szobának, egy főzőhelyiségnek, fürdőnek és WC-nek, egyedi fűtésnek, közműves villamosenergia-szolgáltatásnak, közműves ivóvíznek vagy vízvételi lehetőségnek és valamilyen legális szennyvíz elvezetésnek.
Ha most azonnal ellenőriznéd, hogy jogosultak vagytok-e a csok támogatásra és a csok hitelre, akkor az alábbi kalkulátorral gyorsan képbe kerülhettek:
Azonban nincs ekkor sem minden veszve, ugyanis az úgynevezett preferált településeken ilyen célra tökéletesen megfelelhet az úgynevezett falusi csok. A falusi csok a családi otthonteremtési kedvezmény egy speciális típusa, ami a tanyák, valamint bizonyos kistelepüléseken lakások és házak vásárlásához, felújításához és korszerűsítéséhez nyújt vissza nem térítendő támogatást. Fontos, hogy a falusi csok összegének fele fordítható csak az adott ingatlan megvásárlására, míg a fennmaradó részt korszerűsítésre és/vagy bővítésre kell költeni. A „normál” csok-hoz képest különbség, hogy akár lakhatatlan állapotú ingatlanra is igényelhető, ám az feltétel, hogy a korszerűsítést és/vagy bővítést követően a ház vagy lakás komfortos és lakható legyen.
Ha csok-ot szeretnétek, akkor a megvásárolni kívánt ingatlan minimális alapterületére is oda kell figyelnetek, ugyanis ez a meglévő vagy vállalt gyermekek számától függően változhat, de még az sem mindegy, hogy lakást vagy családi házat vásároltok. Lakásnál például 40 nm, 50 nm illetve 60 nm a minimális alapterület 1, 2 vagy 3 gyermeknél, míg újonnan épült háznál 70 nm, 80 nm illetve 90 nm az alsó mérethatár.
4. Milliókat spórolhatsz a jó hitelen
Sokaknak lakáshitelre is szüksége van a vásárláshoz, ami az ingatlanok árát elnézve érthető is. Az sem segíti a készpénzes vevőket, hogy a rendszeres megtakarítások hozama az elmúlt években nem volt képes lépés tartani az ingatlanok drágulásával, így aki havonta tett félre lakáscélra, az egyre csak távolodott attól, hogy a vételár összejöjjön.
Ha hitelt veszel fel, akkor havi szinten több tízezer forint múlhat azon, hogy sikerül-e megtalálnod a számodra elérhető legkedvezőbb hitelt. Például egy 20 millió forintos, 20 évre felvett 10 éves kamatperiódusú (ez most a legnépszerűbb) lakáshitelért havonta 117 ezer és 137 ezer Ft-ot egyaránt fizethetsz, ami két évtized alatt 4,8 millió forint különbséget jelent a legolcsóbb és a legdrágább bank esetében. Az persze, hogy te magad milyen feltételekkel kaphatsz lakáshitelt számos dologtól függ (pl. a jövedelmed típusától és nagyságától, az ingatlan helyétől és értékétől, az általad vállalt feltételektől), de a lehetőségeid felmérésében segíthet a Bankmonitor lakáshitel kalkulátora, ami 14 hazai bank ajánlatait versenyezteti meg a számodra.
5. Használj ki minden támogatási lehetőséget!
Ember legyen a talpán, aki képes kiigazodni a jelenleg elérhető támogatások rengetegében, amelyek ráadásul nem azonos kör számára érhetőek el, illetve nem is mindig kombinálhatók egymással.
- Csok támogatás: használt és új építésű ingatlan vásárlására vagy építésre igényelhető, meglévő illetve vállalt gyermekek esetén.
- Csok hitel: 10-15 millió Ft szuperolcsó (max. 3% kamatú) hitelhez juthatnak azok, akik a lakáscéljukhoz csok támogatást igényelnek.
- Babaváró hitel: a gyermekvállalást tervező fiatal házasok igényelhetik az akár 10 millió Ft összegű szabad célú (vagyis bármire költhető) Babaváró hitelt, ami az első 5 évben mindenképpen kamatmentes, amennyiben ezen idő alatt gyermek születik, akkor pedig végig az is marad. A második gyermek megszületésekor ezen felül elengedik a fennálló tartozás 30%-át, míg a harmadik baba érkezésével megszűnik az adósság.
- Illetékmentesség: az új építésű ingatlant csok-kal vásárlók számára elengedik a visszterhes vagyonszerzési illetéket, ami alapesetben a vételár 4%-a szokott lenni.
- Áfavisszatérítés: az új építésű lakások 5%-os áfáját visszaigényelhetik azok, akik csok-kal vásárolnak.
- Otthonfelújítási támogatás: bár nem a vásárláshoz kapcsolódik, ezzel is számolni kell. A lakásukat vagy házukat felújító, gyermeket nevelők optimális esetben a munkálatok költségeinek felét, maximum 3 millió forintot visszaigényelhetnek a Magyar Államkincstártól.
- Támogatott otthonfelújítási hitel: mivel az otthonfelújítási támogatást utólag fizeti ki az állam, nem élhetnek a lehetőséggel azok, akik ezt nem tudják előre megfinanszírozni. Ők igényelhetik a max. 3%-os kamatú támogatott kölcsönt, a támogatási összeg pedig automatikusan csökkenti majd a fennálló tartozást.
Az alábbi kalkulátorral azt ellenőrizhetik, hogy a megadott paraméterek alapján ti milyen otthonteremtési támogatásokra vagytok jogosultak:
6. Készülj előre a vásárlásoz kapcsolódó költségekre!
A lakásvásárlás a vételáron felül számos költséggel jár, a családi kassza érdekében ezekkel mindenképpen érdemes tisztában lenni.
Ha saját erőből vásárolsz ingatlant, akkor a vételáron felül ezekre számíthatsz:
- Visszterhes vagyonátruházási illeték: lakóingatlan vásárlásakor úgynevezett vagyonátruházási illetéket kell fizetnünk, ami alapesetben a vételár 4%-a. Ez azt jelenti, hogy például egy budapesti, átlagosnak számító, 30 millió forintos panellakás után 1,2 millió forinttal gazdagítjuk az állami költségvetést.
- Ügyvédi költség: az ingatlanvásárlás ügyvédi költsége mindig a vevőt terheli, ennek díja általában a vételár 0,5-1%-a, de sokszor meghatároznak egy plafont, például 150 000 Ft-ot, így az értékesebb ingatlanok esetében sem szállhat el az ár.
- Tulajdonjog bejegyzése: a tulajdonjogunk földhivatali bejegyzésének 6 600 Ft a díja.
Amennyiben lakáshitellel vásárolsz ingatlant, akkor ennek is lesznek egyszeri díjai, bár ezek egy részét a bankok akciósan elengedhetik:
- Értékbecslés díja: 30-40 ezer Ft körül alakul.
- Tulajdoni lap (e-hiteles): lakáshitelnél szükség van hiteles tulajdoni lap másolatra, mégpedig 2-3 alkalommal is. A tulajdoni lap is azon költségek közé tartozik, amelyet a bankok egy része elenged az ügyfelek számára. A hiteles tulajdoni lapok költsége 3600 Ft/darab.
- A hitel átutalásának díja: lakásvásárlás esetén a hitelösszeget a bank elutalja az eladó bankszámlájára, aminek természetesen költsége van. Ráadásul sok esetben egy külön technikai számláról megy el a hitelösszeg, ezért ennek a díjtétele lesz mérvadó. Vagyis, hiába van nekünk saját bankszámlánk, alacsony utalási díjakkal, ez itt nem fog számítani.Az átutalási költség a hitelösszeg nagyságától függ. Felső összege bankonként eltérő, de egy 20 millió forintos hitel esetében kb. 100-150 ezer Ft-ra számíthatunk.
- Közjegyzői díj: jelzáloghitel felvételekor közjegyzői okiratba foglalják a hitelszerződést, ami alapján a bank közvetlenül végrehajthat, ha az ügyfél nemfizetése miatt a szerződés felbontásra kerül. Egy 20 millió forintos lakáshitel esetében kb. 150 ezer Ft körül lehet, ám a bankok egy része akciósan utólag visszatéríti az ügyfél részére.
A számotokra elérhető legkedvezőbb lakáshitel kiválasztásában segíthet nektek a Bankmonitor lakáshitel kalkulátora, ami forintra pontosan kiszámolja nektek, hogy milyen havi törlesztőre számíthattok az egyes bankoknál:
