Spekulatív, reményekre épített befektetésnek minősítette a Telexen megjelent írás az állampapír és a jelzáloghitel kamatok közötti különbség kihasználását. A Bankmonitor többször körbejárta ezen pénzügyi konstrukció előnyeit és potenciális kockázatait. Az alábbiakban bemutatjuk, hogy reményen, vagy színtiszta logikán alapul-e a történelemben igen ritkán előálló pénzügyi lehetőség. A múlt tapasztalatai alapján részletesen bemutatjuk, hogy a kockázatok pontosan milyen mértékűek.
Miről is van szó?
Ma 16%-os kamatot lehet elérni inflációkövető, lakossági állampapírral, míg, ha van tehermentes ingatlanunk és hitelképességhez szükséges jövedelmünk, akkor 9,5%-os kamattal jelzáloghitelt vehetünk fel. Ezen konstrukció 2025 márciusáig 1,4 millió Ft adómentes profitot biztosíthat minden 10 millió Ft felvett hitelre. A részleteket a Telex korábbi cikkében részletesen el lehet olvasni.
Hirdetés
Hirdetés
Milyen kockázattal jár a konstrukció?
A május 24-én megjelent kritika arról szól, hogy nem garantált az állam részéről az infláció követő állampapír (PMÁP) visszavásárlása 1%-os költséggel. A visszavásárlási feltételek megváltoztatása pedig jelentősen befolyásolhatja az elérhető profitot. Igen, ez valóban így van! Akit érdekelt a téma mélységében is, az részletesen olvashatott,- vagy akár videót is nézhetett – ezen kockázatról és arról, hogyan érdemes ezt megítélni. A kockázatokat bemutatni hivatott, cikkben szereplő szó szerinti idézetek korábban is pontosan így szerepeltek a lakossági állampapírok hirdetményeiben, mint ahogy a szerző ezt kiemelte. Semmi nem változott ezen a fronton.
És ha gondolkozunk egy kicsit erről a kockázatról?
A pénzügyi döntések jellemzően és leginkább logikára épülnek. Ez alapján megengedjük magunknak azt a luxust, hogy megvizsgáljuk annak valószínűségét, hogy az állam drasztikusan átalakítja a PMÁP visszavásárlási feltételeit, költségeit:
- A visszavásárlási feltételek átalakítása egyet jelent a megtakarítási lehetőség vonzerejének csökkentésével
- 2022 júniusa és decembere között a lakosság által tartott állampapírok állománya több, mint 1500 milliárd Ft-tal csökkent! Erre azonnal reakcióként az állam javította (!) a PMÁP vonzerejét, kedvezőbbé vált a kamatozása
- Azóta lassan emelkedni kezdett a lakosság teljes állampapír állománya, de még mindig bőven több, mint 1000 milliárd Ft-tal elmarad a korábbi csúcsértéktől
- A lakossági állampapírok egyik legfontosabb jellemzője, hogy futamidő vége előtt eladhatók, amennyiben ebben a jellemzőben drasztikus negatív változás következik be, a kereslet érdemben csökkeni fog (ez nem lehet elsődleges cél, hiszen az állam több, mint 10 évig dolgozott azon, hogy az államadósság finanszírozásán belül – a stabilitás érdekében – a lakosság hatalmas szeletet vállaljon fel
A kritika azt sejteti, hogy mivel hatalmas, 5000 milliárd Ft feletti a PMÁP-ba feketetett pénzösszeg, így az államnak logikus lépés lesz a kötvény által fizetett kamatszint csökkenésekor (vélhetően 2025 tavaszán) a visszavásárlási feltételeket szigorítani, ellehetetleníteni, vagy a visszavásárlást megszüntetni.
A PMÁP kamatfizetése jelentős késéssel követi az inflációt. 2025 márciusában a 2023. év átlagos inflációja +1,5% kamatot fog fizetni (18-19% az MNB inflációs előrejelzésével kalkulálva). Tehát több, mint egy év az eltolódás az infláció és a kamatfizetés között. Ha az infláció valóban gyors esésben lesz (ahogy arra ma a kormánytól független közgazdászok jelentős része is számít), akkor 2026 márciusában valóban sokkal alacsonyabb kamatot fog fizetni a PMÁP (akár 5-6%-ra is csökkenhet a kamatfizetés), mint 2025-ben. Ha kellően távolról nézzük ezt a helyzetet, akkor valóban az lesz az első gondolatunk, hogy az állam itt nem tehet mást, minthogy változtat (ront) a visszavásárlás feltételein, esetleg teljesen meg is szünteti (tartsa meg a befektető, ha már megvette!)
Miért kevésbé valószínű ez a kimenetel?
Ha az infláció valóban jelentős csökkenést mutat és 2025-ben már csak 4% lesz a pénzromlás üteme, akkor sokkal alacsonyabban lesz az összes egyéb állampapír kamata (mind a lakossági, mind az úgynevezett intézményi állampapírok esetében is). Az államnak nem éri meg nem visszavásárolni a PMÁP-ot, ha ehelyett alacsonyabb kamatozású kötvényeket tud eladni. Máshonnan közelítve: mindig minden piaci szereplő a legmagasabb kamatát fizető kötvényt akarja visszavásárolni először….
A jelzáloghitelből történő állampapír vásárlás a rendelkezésre álló piaci statisztikák alapján jól becsülhető volumennel rendelkezik. Az elmúlt kicsit több, mint fél évben – felfelé kerekítve – maximum 50 milliárd Ft PMÁP vásárlás történhetett meg így. Ez a volumen kevesebb, mint 1%-a a teljes inflációkövető kötvényállománynak és kevesebb, mint 0,5%-a teljes lakossági kötvényállománynak. Érdemes-e 0,5%-1,0% kamatkülönbözetet kihasználók pozíciójának ellehetetlenítéséért a fennmaradó 99% életét megnehezíteni és ezzel párhuzamosan a lakosság állampapírba vetett bizalmát és így a keresletet gyengíteni?
Fogalmunk sincs, hogy mi fog pontosan történni a jövőben. Csupán valószínűségek határozhatók meg, azok alapján azonban inkább kisebb az esélye egy ilyen forgatókönyvnek.
Nézzük meg mi történik akkor, ha mégis felemelik a visszavásárlás költségét a mai 1%-ról. A kritika szerint ez lehet akár 2%, 3%, 5% vagy 10%… ki tudja mennyi… Akkor tegyük fel úgy a kérdést, hogy meddig kell emelni a visszavásárlás költségét, hogy a konstrukció profit tartalma nullára essen. Ez a szám ma 14%.
Mi történt a múltban egy ilyen, tömeges visszavásárlást hozó esetben?
Korábban a legnépszerűbb lakossági állampapír a MÁP+ volt. A köznyelv még el is nevezte „szuperállampapírnak”. Ebben a kötvényben 6362 milliárd Ft volt a legmagasabb befektetett érték. Több, mint ma az inflációkötvény összesített befektetése. És ekkor elindult az infláció és elolvadt teljesen a MÁP+ 4,95%-os kamatajánlatának vonzereje.
A lakosság elkezdte tömegesen eladni. Ellehetetlenítette az eladást az állam? Nem. Megnehezítette? Egy egészen kicsit; a visszavásárlási költséget 0,25%-ról 0,5%-ra emelte meg. Halkan jegyezzük meg ezen a ponton, hogy ezt a visszavásárlási költség különbséget a PMÁP kötvény (azaz, ha MÁP+ eladásból PMÁP-ot veszünk) kevesebb, mint 10 nap alatt termeli ki a megtakarítónak. Tehát ez egy egészen virtuális költségnövekmény volt. Történt mindez annak ellenére, hogy a 6362 milliárd Ft MÁP+ állományból közel 5000 milliárd Ft-ot a tulajdonosai eladtak az államnak…
A kritikák által kevésbé vizsgált szempont is akad: mi történik akkor, ha az infláció palackból kiszabadult szellemét nehezebb lesz legyőzni, mint amire ma számítunk. Mégsem lesz 4% 2024-ben az infláció… Ebben az esetben a PMÁP tökéletes védelmet fog nyújtani és a várt szint feletti kamatot fizeti, miközben (ha hitelből vásároltunk) a hitelkamatunk változatlan lesz, hiszen 10 éves kamatfixálással érhető el ma a legjobb konstrukció.
És számolni ki fog?
Csupán pénzügyi szakembereknek szoktuk feltenni a kérdést: kiszámolták-e már a jelzáloghitel-állampapír kombinációval elérhető évesített hozamszintet (a megtakarításoknál ismert EBKM-et)? Még egyszer sem volt igen a válasz. Pedig érdemes lenne megtenni. És félreértés ne essen a hozam nem egyenlő (maradva a bevezetőben említett példánál) 1,4 millió profit / 10 millió hitel számításból eredő százalékkal. Nem ennyi hiszen nem saját pénzt fektetünk be. A hozamot minden esetben a tényleges kiadásaink (hitel kezdeti költsége, havi hiteltörlesztések, hitel előtörlesztésének díja, állampapír visszavásárlási költség) és a nettó profit időtényezőt is figyelembe vevő képlete adja. (Ez a szám lényegesen magasabb, mint a PMÁP által fizetett kamat.)
Mit nevezünk kockázatnak?
Valós pénzügyi értelemben nincs kockázatmentes befektetés, konkrétan ilyen nem létezik. Ha egy hónapra elhelyezem a pénzem a világ legnagyobb bankjában és fix kamatot kapok rá, akkor is minimum két kockázat érinteni fogja a pénzem: hogyan alakulnak a devizaárfolyamok és az infláció?
Helyezzük el relatív értelemben is a kockázatot. Kiindulási alap legyen egy igazán jó minőségű, nagy nevű abszolút hozamú alap. Ezt az alapot 7-es skálán (minél nagyobb a kockázat, annál magasabb az érték) 3-as besorolással látták el. Egy ilyen alap a tavalyi évben 18-20%-os veszteséget is ki tudott mutatni. Kisebb, mint közepes kockázattal 20%-os veszteség…
Nem állítjuk, hogy kockázatmentes a jelzáloghitelből állampapír konstrukció, viszont a fentiek érvrendszer mellett azt gondoljuk, hogy kockázata nagyságrendekkel kisebb, mint egy közepesnél alacsonyabb kockázatú abszolút hozamú befektetési alapnak. És ezen a ponton kicsit el is bizonytalanodunk, hogy melyik pénzügyi döntés tartalmaz nagyobb „spekulatív” elemet.
A fentieket tömören összefoglalva: Hope is not a strategy… Thinking is a strategy!
Záró gondolatok:
Fontos kiemelni, hogy hitelből állampapírt vásárolni kizárólag tudatos, következetes, szigorú pénzügyi fegyelem mellett racionális. Ez a megközelítés senki számára nem alkalmas, akinek akár csak egyszer eszébe jutna, hogy a felvett hitelt nem a megtakarításban (állampapír) tartja, hanem pl. impulzus alapon egy luxusautót vásárol belőle. A kockázatokat reálisan mérlegelni kell, mint minden pénzügyi döntésnél.
Jelen írás nem minősül befektetési ajánlásnak!
A cikk eredetileg a telex.hu oldalán jelent meg.
