Amikor egy hitel költségéről van szó, a többségnek azonnal a kamat ugrik be, ami megmutatja, hogy az adott kölcsön kedvező árú, vagy éppen drága. A kamat azonban nem minden, számos egyéb költsége lehet még egy hitelnek, így egyáltalán nem biztos, hogy a legalacsonyabb kamatú ajánlat lesz végül a legkedvezőbb. Ekkor jön képbe a THM, vagyis a teljes hiteldíj mutató, ami a kamaton felül számos egyéb kiadást is tartalmaz. Nevével ellentétben azonban van, ami ebből is kimarad. Ráadásul a futamidő alatt még akár változhat is.
Hogy miért hasznos a THM? Két okból:
- A hitelhez kapcsolódó minden érdemi költségelemet tartalmazza.
- Mivel egységes, hogy mit tartalmaz, az egyes ajánlatok könnyen összehasonlíthatók általa.
A dolog rendkívül egyszerű: minél kisebb a THM, annál olcsóbb a hitel! Legalábbis legtöbb esetben!
Hirdetés
Hirdetés
Mit jelent forintban kifejezve a THM?
De mit is mutat meg pontosan a THM? Ha forintban van kiírva valaminek az ára, akkor tudjuk, hogy annyit kell majd érte fizetnünk a kasszánál, de mit jelez az, ha egy hitelnek mondjuk 7%-os a THM-e?
A válaszhoz vezető egyik út a THM általános képletén keresztül vezet, ami egy halandó lakáshiteligénylő számára valószínűleg nem az ideális megoldás.
A másik lehetőség, hogy használjuk a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorát, ami a megadott paraméterek – jövedelem, hitelösszeg, futamidő, különböző, vállalt gyerekek száma stb. – és a kedvezőbb kamatért vállalt feltételek – például a jövedelem bankhoz érkeztetése – alapján bankonként kiszámolja a havi törlesztőket, az ajánlatokat pedig THM-szerint rendezve azonnal meg is jeleníti.
Így például azonnal kiderül, hogy egy 10 millió Ft összegű, 20 éves futamidejű lakáshitelnél a 6,57%-os THM 73 837 Ft havi törlesztőt jelent, míg 7,3%-os THM-nél 77 958 Ft a havi költség. Vagyis a 0,73 százalékpont különbség ebben az esetben havonta 4 121 Ft-ot jelent, ami két évtized alatt csaknem 1 millió Ft-ra hízik. Mivel a kalkulátor folyamatosan frissül a bankok aktuális hirdetményei alapján, az eredmény persze folyamatosan változhat.
Hoppá! Futamidő alatt is változhat a THM!
Egy hitel THM értéke mindig az igényléskori feltételekre vonatkozik, ami egy végig fix lakáshitelnél persze az idők során nem változik, így ezeknél a kamattal együtt a THM is fix. Más a helyzet a változó kamatozású kölcsönöknél, hiszen ezeknél rövidebb vagy hosszabb időközönként egy meghatározott képlet alapján átárazódik a hitel, így csökken vagy nő a kamat, ami természetesen a THM-et is mozgatja. Ha például egy 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnél a kamatperiódus végén alacsonyabb lesz a kamat, akkor a THM is kisebb lesz, így a következő kamatperiódusban kevesebbet kell majd havi szinten törleszteni. Természetesen, ha emelkedik a kamat, akkor a THM is hasonló irányba mozdul majd el.
Mit tartalmaz a teljes hiteldíj mutató?
A THM bár nevében azt sugallja, hogy minden költségelemet tartalmaz, azért ez nem teljesen igaz. Persze ettől nem kell a kardunkba dőlni, mert a THM ettől függetlenül még remek segítség a hitelek összehasonlításához, ám azért érdemes tisztában lenni a korlátaival is.
A THM tartalmazza a hitel
- kamatát,
- folyósítási díját,
- az értékbecslés és a helyszíni szemle díját,
- a földhivatali ügyintézés költségeit,
- a hitel mellé kötött hitelfedezeti biztosítás díját,
- a hitelhez kapcsolódó bankszámla és
- a fedezetre kötött vagyonbiztosítás becsült költségét.
Ezek közül a kamat természetesen a legfontosabb tétel, hiszen ezt a futamidő végéig fizetni kell, míg az értékbecslés 45-65 ezer Ft, a földhivatali ügyintézés pedig 20 ezer Ft körüli kiadást jelenthet. A folyósítási költsége lehet még combos, hitelösszegtől függően akár 100 ezer Ft feletti összegre is rúghat. A bankok azonban ezen költségek egy részét vagy egészét akciósan elengedhetik, ami természetesen az adott hitel THM-értékét is csökkenti.
A hitelhez kapcsolódó bankszámláról is érdemes pár szót ejteni, ugyanis a hitelfelvételhez mindenképpen szükséges számla havi díja, valamint a hitelhez kapcsolódó utalás havi költsége is szerepel a THM-ben. Ha ez a számla ingyenes, akkor természetesen nem növeli a mutató értékét, ám ha díja van, akkor ezzel is érdemes számolni. Érthető a dolog, hiszen, ha egy számla havonta mondjuk 600 Ft-ba kerül, akkor ez olyan, mintha ennyivel magasabb volna a hitel havi költsége. Ez talán nem tűnik jelentős összegnek, de 20 év alatt már bizony 144 ezer Ft plusz kiadást jelent. Ráadásul a számlák fix díjai rendszerint az infláció mértékével emelkednek minden évben, így a teljes költség végül akár a jelenleg számolt összeg többszörösére is felhízhat idővel.
Mi az, ami nincs benne a THM-ben?
Bár a THM nevében azt sugallja, hogy a költségek teljes körét tartalmazza, mégis vannak tételek, amelyek kimaradtak belőle. Lakáshitelnél ezek közül a szerződés közjegyzői okiratba foglalásának díja a legjelentősebb tétel, ami hitelösszegtől függően akár 100-200 ezer Ft is lehet. Annyiban érthető, hogy kimaradt a THM-ből, hogy szabott díja van, vagyis nem számít, hogy melyik közjegyzőhöz megyünk, így a bankok közötti árversenyben sincs jelentősége. (Mondjuk ez alapján a földhivatali ügyintézés költsége is kikerülhetne a THM-ből.)
Ezen kívül alapvetően elmondható, hogy olyan költségekkel nem számol a THM, amelyek a hitelszerződés aláírásakor nem ismertek. Ilyen lehet például egy hitel elő- vagy végtörlesztésének díja, ami jellemzően 1-2%-os költséget jelent. Az esetleges nemfizetés miatti plusz kiadások sincsenek benne a hitel eredeti „árában”, ilyen lehet például a késedelmi kamat. A szerződés utólagos módosításának díja is hasonló, hiszen a futamidő hosszabbítása vagy egyéb okból történő szerződésmódosítás ugyancsak nem tervezhető előre.
Mikor lehet csalóka a hiteldíj mutató?
Bár a THM alapvetően megkönnyíti a hitelek összehasonlítását, a hitelfedezeti biztosítás kapcsán félrevezető lehet. A hitelfedezeti biztosítás ugyanis egy 20 millió Ft-os hitel esetében körülbelül 9-10 ezer Ft havi költséget jelent, ami a havi törlesztőt 6-7%-kal is megdrágíthatja, ami persze a THM-et is megemeli. Ez azonban nem jelenti azt feltétlenül, hogy az adott hitel drágább, egyszerűen csak arról van szó, hogy a többletszolgálatás miatt magasabb a THM. Ilyenkor megoldás lehet „csupaszon”, biztosítás nélkül összehasonlítani a hiteleket, vagy ellenkezőleg, hitelfedezeti biztosítással együtt megversenyeztetni azokat. Ez utóbbi azért lehet hasznos, mert a bankok egy része kamatkedvezményt ad akkor, ha hitelfedezeti biztosítást is igénylünk náluk, így összességében még akár spórolhatunk is.
