Akár a futamidő alatt is változhat egy lakáshitel THM-e! Jelent ez kockázatot?

Akár a futamidő alatt is változhat egy lakáshitel THM-e! Jelent ez kockázatot?
Hirdetés
Hirdetés

Cikk2024-03-20
 

Amikor egy hitel költségéről van szó, a többségnek azonnal a kamat ugrik be, ami megmutatja, hogy az adott kölcsön kedvező árú, vagy éppen drága. A kamat azonban nem minden, számos egyéb költsége lehet még egy hitelnek, így egyáltalán nem biztos, hogy a legalacsonyabb kamatú ajánlat lesz végül a legkedvezőbb. Ekkor jön képbe a THM, vagyis a teljes hiteldíj mutató, ami a kamaton felül számos egyéb kiadást is tartalmaz. Nevével ellentétben azonban van, ami ebből is kimarad. Ráadásul a futamidő alatt még akár változhat is. 

A banki hirdetéseken, ajánlatokon mindig szerepel a bűvös THM, ami az úgynevezett teljes hiteldíj mutató kifejezés rövidítése, és 1997 óta segít a hitelek pontosabb összehasonlításában. A THM azt mutatja meg, hogy a felvett kölcsön összegén felül mennyi pénzt kell visszafizetni a bank részére. Fontos azonban, hogy a THM mindig egy adott évre szól, vagyis például a 7%-os THM nem azt jelenti, hogy a futamidő alatt 7%-kal kell többet visszafizetni a felvett összegnél!

Hogy miért hasznos a THM? Két okból:

  1. A hitelhez kapcsolódó minden érdemi költségelemet tartalmazza.
  2. Mivel egységes, hogy mit tartalmaz, az egyes ajánlatok könnyen összehasonlíthatók általa.

A dolog rendkívül egyszerű: minél kisebb a THM, annál olcsóbb a hitel! Legalábbis  legtöbb esetben!

Hirdetés

Hirdetés

Mit jelent forintban kifejezve a THM?

De mit is mutat meg pontosan a THM? Ha forintban van kiírva valaminek az ára, akkor tudjuk, hogy annyit kell majd érte fizetnünk a kasszánál, de mit jelez az, ha egy hitelnek mondjuk 7%-os a THM-e?

A válaszhoz vezető egyik út a THM általános képletén keresztül vezet, ami egy halandó lakáshiteligénylő számára valószínűleg nem az ideális megoldás.

THM képlet

 

A másik lehetőség, hogy használjuk a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorát, ami a megadott paraméterek – jövedelem, hitelösszeg, futamidő, különböző, vállalt gyerekek száma stb. – és a kedvezőbb kamatért vállalt feltételek – például a jövedelem bankhoz érkeztetése – alapján bankonként kiszámolja a havi törlesztőket, az ajánlatokat pedig THM-szerint rendezve azonnal meg is jeleníti.

Így például azonnal kiderül, hogy egy 10 millió Ft összegű, 20 éves futamidejű lakáshitelnél a 6,57%-os THM 73 837 Ft havi törlesztőt jelent, míg 7,3%-os THM-nél 77 958 Ft a havi költség. Vagyis a 0,73 százalékpont különbség ebben az esetben havonta 4 121 Ft-ot jelent, ami két évtized alatt csaknem 1 millió Ft-ra hízik. Mivel a kalkulátor folyamatosan frissül a bankok aktuális hirdetményei alapján, az eredmény persze folyamatosan változhat.

Hoppá! Futamidő alatt is változhat a THM!

Egy hitel THM értéke mindig az igényléskori feltételekre vonatkozik, ami egy végig fix lakáshitelnél persze az idők során nem változik, így ezeknél a kamattal együtt a THM is fix. Más a helyzet a változó kamatozású kölcsönöknél, hiszen ezeknél rövidebb vagy hosszabb időközönként egy meghatározott képlet alapján átárazódik a hitel, így csökken vagy nő a kamat, ami természetesen a THM-et is mozgatja. Ha például egy 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnél a kamatperiódus végén alacsonyabb lesz a kamat, akkor a THM is kisebb lesz, így a következő kamatperiódusban kevesebbet kell majd havi szinten törleszteni. Természetesen, ha emelkedik a kamat, akkor a THM is hasonló irányba mozdul majd el.

Fontos
A THM tehát nem mutatja meg az adott hitel kamatkockázatát, ezt ettől függetlenül kell az igénylőknek mérlegelniük. A hiteligénylők jelenleg kényelmes helyzetben vannak abból a szempontból, hogy a legkedvezőbb 10 éves kamatperiódusú és a végig fix lakáshitel THM-e azonos, vagyis a kamatkockázat elkerülésének nincs felára.

Mit tartalmaz a teljes hiteldíj mutató?

A THM bár nevében azt sugallja, hogy minden költségelemet tartalmaz, azért ez nem teljesen igaz. Persze ettől nem kell a kardunkba dőlni, mert a THM ettől függetlenül még remek segítség a hitelek összehasonlításához, ám azért érdemes tisztában lenni a korlátaival is.

A THM tartalmazza a hitel

  • kamatát,
  • folyósítási díját,
  • az értékbecslés és a helyszíni szemle díját,
  • a földhivatali ügyintézés költségeit,
  • a hitel mellé kötött hitelfedezeti biztosítás díját,
  • a hitelhez kapcsolódó bankszámla és
  • a fedezetre kötött vagyonbiztosítás becsült költségét.

Ezek közül a kamat természetesen a legfontosabb tétel, hiszen ezt a futamidő végéig fizetni kell, míg az értékbecslés 45-65 ezer Ft, a földhivatali ügyintézés pedig 20 ezer Ft körüli kiadást jelenthet. A folyósítási költsége lehet még combos, hitelösszegtől függően akár 100 ezer Ft feletti összegre is rúghat. A bankok azonban ezen költségek egy részét vagy egészét akciósan elengedhetik, ami természetesen az adott hitel THM-értékét is csökkenti.

A hitelhez kapcsolódó bankszámláról is érdemes pár szót ejteni, ugyanis a hitelfelvételhez mindenképpen szükséges számla havi díja, valamint a hitelhez kapcsolódó utalás havi költsége is szerepel a THM-ben. Ha ez a számla ingyenes, akkor természetesen nem növeli a mutató értékét, ám ha díja van, akkor ezzel is érdemes számolni. Érthető a dolog, hiszen, ha egy számla havonta mondjuk 600 Ft-ba kerül, akkor ez olyan, mintha ennyivel magasabb volna a hitel havi költsége. Ez talán nem tűnik jelentős összegnek, de 20 év alatt már bizony 144 ezer Ft plusz kiadást jelent. Ráadásul a számlák fix díjai rendszerint az infláció mértékével emelkednek minden évben, így a teljes költség végül akár a jelenleg számolt összeg többszörösére is felhízhat idővel.

Mi az, ami nincs benne a THM-ben?

Bár a THM nevében azt sugallja, hogy a költségek teljes körét tartalmazza, mégis vannak tételek, amelyek kimaradtak belőle. Lakáshitelnél ezek közül a szerződés közjegyzői okiratba foglalásának díja a legjelentősebb tétel, ami hitelösszegtől függően akár 100-200 ezer Ft is lehet. Annyiban érthető, hogy kimaradt a THM-ből, hogy szabott díja van, vagyis nem számít, hogy melyik közjegyzőhöz megyünk, így a bankok közötti árversenyben sincs jelentősége. (Mondjuk ez alapján a földhivatali ügyintézés költsége is kikerülhetne a THM-ből.)

Ezen kívül alapvetően elmondható, hogy olyan költségekkel nem számol a THM, amelyek a hitelszerződés aláírásakor nem ismertek. Ilyen lehet például egy hitel elő- vagy végtörlesztésének díja, ami jellemzően 1-2%-os költséget jelent. Az esetleges nemfizetés miatti plusz kiadások sincsenek benne a hitel eredeti „árában”, ilyen lehet például a késedelmi kamat. A szerződés utólagos módosításának díja is hasonló, hiszen a futamidő hosszabbítása vagy egyéb okból történő szerződésmódosítás ugyancsak nem tervezhető előre.

Mikor lehet csalóka a hiteldíj mutató?

Bár a THM alapvetően megkönnyíti a hitelek összehasonlítását, a hitelfedezeti biztosítás kapcsán félrevezető lehet. A hitelfedezeti biztosítás ugyanis egy 20 millió Ft-os hitel esetében körülbelül 9-10 ezer Ft havi költséget jelent, ami a havi törlesztőt 6-7%-kal is megdrágíthatja, ami persze a THM-et is megemeli. Ez azonban nem jelenti azt feltétlenül, hogy az adott hitel drágább, egyszerűen csak arról van szó, hogy a többletszolgálatás miatt magasabb a THM. Ilyenkor megoldás lehet „csupaszon”, biztosítás nélkül összehasonlítani a hiteleket, vagy ellenkezőleg, hitelfedezeti biztosítással együtt megversenyeztetni azokat. Ez utóbbi azért lehet hasznos, mert a bankok egy része kamatkedvezményt ad akkor, ha hitelfedezeti biztosítást is igénylünk náluk, így összességében még akár spórolhatunk is.

Lakáshitel kalkulátor
Spórolj akár Milliókat
Ft
Ft
év
Ft
Bankmonitor
Lakáshitel kalkulátor
Spórolj akár Milliókat
Sajnos nem találtunk a megadott feltételeknek megfelelő hitelt.
Nem kaphatsz lakáshitelt, amíg a KHR (BAR) listában szerepelsz.

A megadott hitelösszeg, futamidő és jövedelem kombinációra nem találtunk megfelelő ajánlatot.

De ne aggódj, megtaláljuk a hiteled!

Tudd meg néhány kattintással, hogy mennyi lakáshitelt kaphatsz. Kisebb hitelösszegre, hosszabb futamidőre vagy extra bevont jövedelem mellett megtalálod a megfelelő hitelt a kiszemelt ingatlan megvásárlására.

Sajnos nem találtunk a megadott feltételeknek megfelelő hitelt.
Kérd részletes eredményeidet email-ben és várd szakértőnk hívását, hogy segítsen a felmerülő kérdések tisztázásában!
A lenti gomb megnyomásával elfogadom az adatvédelmi tájékoztatóban
Köszönjük, hogy leadtad érdeklődésed!

Az eredményeket elküldtük az email címedre.
Ha nem érkezik meg perceken belül, ellenőrizd leveleződ „spam/levélszemét” mappáját is!
Gyorsan van szükséged lakáshitelre?
24-48 órán belül:
előzetes hitelminősítés
személyes hitelajánlat
Hirdetés
Az élet legnagyobb pénzügyi kérdéseiben (és ilyen a lakáshitel felvétel) kizárólag megfontoltan érdemes döntést hozni. Használd a Bankmonitor.hu Lakáshitel-kalkulátorát: 13 bank több, mint 100 hiteltermékét tudod összehasonlítani részletesen

És itt nincs vége: a Bankmonitor segít Neked az ügyintézésben. A Bankmonitor kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitel ajánlatot mutatunk be Neked, mely akár 6 hónapig is érvényes. Nem kell küzdened a bankfiókban, a Földhivatalban, mindent elintézünk helyetted a hitelhez jutásig és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adunk. Kényelmes, gyors, megbízható – válaszd a Bankmonitort. Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mint ha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket kínálunk (ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.

Hirdetés