Az ár nem minden, ez különösen igaz egy lakásvásárlás esetében. Számos költség, díj és kiadás kapcsolódik álmaink otthonának megszerzéséhez a vételár megfizetésén túl is. Ráadásul ezek a költségek egyáltalán nem elhanyagolható összegek, akár több millió forint is lehet végül a számla. Ha ezekkel nem tervezünk a vásárlás során, akkor bizony komoly gondba kerülhetünk. A Bankmonitor szakértői összegyűjtötték, hogy mik lehetnek ezek a költségek, illetve mikor kell megfizetnünk azokat.
Egy lakásvásárlás nagyon komoly döntés, éppen ezért alaposan fel kell mérnünk a piacot és az anyagi helyzetünket mielőtt belevágunk. Általában az alábbi lépéseken kell végéig mennünk:
- Megszületik az igény: valami miatt felmerül bennünk, hogy elköltöznénk a jelenlegi lakhelyünkről. Elképzelhető, hogy valami miatt a meglévő lakásunk már nem megfelelő számunkra, de az is lehet, hogy most szeretnénk először saját otthont magunknak.
- Felmérjük az ingatlanpiacot: megnézzük, hogy milyen áron tudnánk az elképzeléseinknek megfelelő lakást vásárolni. Ez csak egy első rátekintés, tényleg csak az árak, a kínálat felmérése miatt.
- Átgondoljuk, hogy mennyi önerőnk lenne: átszámoljuk, hogy mennyi saját megtakarítást tudnánk a vásárlásra fordítani, ez tekinthető a vásárlás önerejének. Ez természetesen már meghatározza a lehetőségeinket is.
- Megnézzük, milyen támogatásra lehetünk jogosultak: a csok, az áfa-visszatérítés, a Babaváró hitel olcsó forrást jelenthet a lakás megvásárlásakor, sőt, sok esetben még az önerőt is növelheti.
- Felmérjük a hitelpiacot: amennyiben a vásárláshoz kölcsönre is szükség van, akkor itt a megfelelő időpont megkeresni a finanszírozó bankot. Megnézhetjük, hogy a jövedelmünkkel mekkora hitelösszegre lehetünk jogosultak.
- Kiválasztani az ingatlant: csak ekkor – miután a finanszírozási lehetőségekkel már tisztában vagyunk – érdemes kiválasztani a lakást. Ez sok esetben lemondással is járhat – kisebb alapterület, kisebb kert, más településrész… -, ugyanis egyáltalán nem biztos, hogy elégséges az eredetileg megálmodott otthonra a pénzünk.
- Megkötjük az adásvételi szerződést, megigényeljük a hitelt: ha pedig minden részlet tisztázódott, akkor érdemes megkötni az adásvételi szerződést, valamint – ha szükséges -, megigényelni a lakástámogatásokat és a lakáshitelt.
A folyamat kerek egésznek tűnik, mégis hiányzik belőle egy nagyon fontos elem: milyen egyéb költségek kapcsolódhatnak a vásárláshoz, és ezeket miből fogjuk majd megfinanszírozni. A kérdés nagyon is lényeges, ugyanis ezek a kiadások összességében akár a vételár 5 százalékát is kitehetik, ezt pedig nem lehet egyik napról a másikra előteremteni.
De mik is lehetnek ezek a plusz kiadások? Ennek szemléltetésére egy 50 millió forint értékű ingatlant vettünk példának. Az ingatlan megszerzéséhez 20 millió forint önereje van a vevőnek, e mellé még 30 millió forint lakáshitelre is szükség lenne. Nézzük, milyen költségek kapcsolódhatnak a lakásvásárláshoz.
Hirdetés
Hirdetés
A lakásvásárláshoz közvetlenül kapcsolódó költségek
1. Adásvételi szerződéshez kapcsolódó ügyvédi díj
Az adásvételi szerződés elkészítésének díja: ezt az ügyvéd részére kell megfizetni, akinek komoly munkája van a szerződés megírásával, de gyakran a földhivatali eljárás intézésében is aktívan részt vesz. Ezért azonban az ügyvéd díjat számolhat fel, ami a vevőt, azaz minket terhel.
A díj mértéke több tényezőtől is függhet: például a vételártól és az ügy bonyolultságától. (Pontos mértékéről érdemes előzetesen egyeztetni.) Általában a vételár 0,3-0,8 százaléka szokott lenni ez a költség, de alacsonyabb vételár esetén ennél magasabb is lehet. Az ügyvédi költség ez alapján a példában szereplő 50 millió forint értékű lakás vásárlásakor – 0,5% díjjal számolva – elérheti a 250 ezer forintot.
2. Földhivatali ügyintézés – tulajdonjog bejegyzés – díja
Minden ingatlannak van tulajdoni lapja, ez tartalmazza a lakáshoz kapcsolódó valamennyi alapvető információt. Megtudhatjuk belőle az ingatlan minősítését – lakás, vagy épp nyaraló az ingatlan -, a tulajdonosok kilétét, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat, kötelezettségeket. (Ez utóbbiból derülhet ki az is, hogy van-e végrehajtás az ingatlanon, vagy jelzálogjog terheli-e a házat.)
A fentiekből következik, hogy ha megvásárolnánk egy lakást, akkor a tulajdoni lapon is meg kell jelennünk tulajdonosként. Ez az átvezetés nem automatikusan történik, be kell menni a földhivatalba, majd az ingatlannyilvántartásban kérni a tulajdonosok átírását. (Ezt megfelelő kérelmen, a megfelelő dokumentumok – például az adásvételi szerződés – benyújtásával lehet megtenni.) Az eljárásnak 6 600 forintos díja van, melyet meg kell fizetnünk a földhivatal részére.
A lakáshitel igényléséhez kapcsolódó költségek
Ha banki hitelre is szükség lenne a vásárláshoz, akkor további jelentős díjtételekkel találkozhatunk, melyek egy részét már a hiteligényléshez, folyósításhoz kapcsolódóan meg kell fizetnünk.
1. Bírálati, szerződéskötési díj
A pénzintézetek felszámolhatnak a bírálatért, szerződéskötésért, vagy akár a kölcsön folyósításáért is díjat. Több pénzintézet hirdetményében szerepel is valamelyik díjtétel az előbbiek közül. Ugyanakkor ezeket a speciális díjakat a legtöbb pénzintézet elengedi, így nem szükséges azokat megfizetni.
2. Az ingatlanhoz kapcsolódó értékbecslési díj
A pénzintézet a hitelbírálat során a jövedelmi helyzetünkön kívül az ingatlan állapotára is kíváncsi. Emiatt a legtöbb esetben külön értékbecslés is készül az épületről, melynek díja alapesetben az igénylőt terheli.
A költség nagyságrendileg 30-40 ezer forint ingatlanonként. Jó hír, hogy a legtöbb bank egy lakás értékbecslési díját elengedi, vagy utólag visszatéríti a hitelfolyósítást követően.
3. Tulajdoni lap, térképmásolat
A pénzintézet az ingatlan tulajdoni lapján – bizonyos esetekben a térképmásolat is szükséges – szereplő adatokat is meg szeretné ismerni. Ehhez az igénylőnek be kell nyújtani a földhivatalból kikért tulajdoni lapot, vagy hozzá kell járulnia, hogy a bank lekérje ezen dokumentumokat a Takarnet rendszerből.
Ráadásul tulajdoni lapból jellemzően egy ügylet során több – általában 3 darab – is kellhet: az igényléskor, illetve a tulajdonjog és jelzálogjog széljegyzésének és végleges bejegyzésének igazolására. A Takarnet rendszerből kikért tulajdoni lap díja jellemzően ezer forint, a térképmásolaté 3 ezer forint. Viszont egyes bankok a díjak egy részét visszatérítik, emiatt érdemes ezekre nagyságrendileg 5 ezer forintot számolni.
4. Földhivatali ügyintézés: a banki jelzálogjog bejegyzésének díja
A hitelt nyújtó pénzintézet jelzálogjogot szeretne bejegyeztetni a fedezetként felajánlott ingatlan tulajdoni lapjára – ez jellemzően megegyezik a megvásárolni kívánt lakással -, emiatt újfent el kell mennünk a földhivatalba.
A jelzálogjog bejegyzésnek ingatlanonként és hiteleként 12 600 forint a díja. Ha csak egy ingatlant ajánlunk fel a banknak fedezetként, akkor a teljes díj 12 600 forint lesz.
5. Közjegyzői okirat díja
A lakáshitelek kifizetésének feltétele, hogy a kölcsönszerződésről készüljön tartozáselismerő okirat. A dokumentumot a közjegyző készíti – melyben gyakorlatilag elismerjük a tartozásunkat. A közjegyzői okiratért természetesen díjat kér tőlünk a dokumentum készítője.
A díj mértéke több tényezőtől is függhet: a hitelösszegtől, hogy a közjegyző irodájában készül-e a dokumentum, hány oldalas a szerződés, kap-e a közjegyző tervezetet a banktól, hány példányban lenne szükség a dokumentumra…
Egy 30 millió forintos lakáshitel esetében azonban nyugodtan kalkulálhatunk akár 100-150 ezer forintos közjegyzői díjjal is.
6. A hitelkamatok, törlesztőrészlet
A kölcsön természetesen nincs ingyen, a bankok részére kamatot kell fizetnünk. Ez azt is jelenti, hogy a havonta megfizetett részletek alapján összességében többet fogunk visszafizetni a bank felé, mint amennyi pénzt eredetileg felvettünk.
30 millió forint lakáshitelt – 20 éves futamidő és 10 éves kamatperiódus mellett – jelenleg a Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján már 2,94%-os kamat mellett is találhatunk. Ennek havi törlesztőrészlete 165 500 forint lenne, a teljes visszafizetendő összeg pedig 20 év alatt 39,7 millió forintot tenne ki. Ez azt jelenti, hogy a felvett összegnél 9,7 millió forinttal kellene többet visszafizetnünk, ám ezt nem a vásárláskor, hanem a hitel teljes futamideje alatt fizetjük meg.
Lakásvásárlást követő költség
1. vagyonátruházási illeték
Nem szabad megfeledkezni a vásárlást követően felmerülő kiadásokról sem. Ezek közül mindenképpen számolnunk kell a vagyonátruházási illetékkel. Ennek mértéke a vételár 4%-a, melyet azonban számos tényező csökkenthet. (Az illeték pontos összegének meghatározásáról itt olvashatsz részleteket.) Az idei évtől pedig újdonság, hogy az illetéket elengedik, ha csok támogatást is kérnénk a vásárláshoz.
Egy 50 millió forint összegű lakásra fizetendő vagyonátruházási illeték összege alapesetben 2 millió forint lenne.
2. Egyéb költségek: felújítás, költözés
Érdemes már előre kalkulálni azzal, hogy megvásárolt lakásra bizony költeni kell. Még egy nagyon jó állapotban lévő házat is ki szoktunk festeni a beköltözést megelőzően. A legtöbb esetben azonban lámpákat, függönyöket, sőt még bútorokat is vásárolnunk kell. Ezekre az extra kiadásokra is gondolnunk kell már a lakásvásárlás során. Egy rosszabb állapotú ingatlan felújítására pedig könnyen el lehet költeni akár több millió forintot is. (Szerencsére a felújítási támogatás keretében a korszerűsítés költségének a felét, de legfeljebb 3 millió forintot utólag visszakaphatunk az államtól.)
És persze a saját ruháinkat, bútorainkat is el kell juttatni az új otthonunkba, emiatt a költözésre is érdemes félretenni egy meghatározott összeget.
Összegzés
A felújításra, költözésre szánt összeg nélkül is 2,4 millió forint lehet egy 50 milliós lakás megvásárlásához kapcsolódó extra kiadás, melyet a vásárlás előtt, vagy közvetlenül azt követően meg kellene fizetnünk. Ez az összeg pedig jelentősen megemelkedhet, ha a házon komolyabb modernizálási, felújítási munkálatokat is el szeretnénk végezni. Ezekkel mindenképpen érdemes előre kalkulálni legkésőbb akkor, amikor már ténylegesen kiválasztanánk az új otthonunkat.
