Ma már számos kedvező ajánlat közül válogathatunk, ha hitelfelvételre szánjuk el magunkat. Az államilag támogatott hitelek esetében 5 vagy 20 évig is élvezhetjük az alacsonyabb törlesztőrészlet előnyeit, de bankunktól kaphatunk kedvezményt a kamatból akár a futamidő végéig. A helyes döntés meghozatala azonban nehéznek bizonyulhat, pláne, ha a felét sem értjük annak, amit az ügyintéző felvázol, mert nem vagyunk jártasak ezen a téren.
Azzal többnyire mindenki tisztában van, hogy a jelzáloghitel mögött ingatlan fedezet áll a bank biztosítékaként arra az esetre, ha az adós nem fizetne. Ez azt jelenti, hogy ha a kölcsönt felmondják, az ingatlan értékesítésre kerül, amelyből a fennálló hiteltartozást kiegyenlítik. A fedezetként felajánlott ingatlan lehet akár a megvásárolandó ingatlan, akár egyéb, például szülői ház. Jellegét tekintve a bankok elsősorban lakóingatlanokat fogadnak el (családi ház, lakás), de felvehető hitel akár építési telekre, termőföldre, üzletre, de még a garázs is szóba jöhet kiegészítő fedezetként. Az elfogadható ingatlanok körét és szerkezetét (vályog, könnyűszerkezetes, stb.) a bankok határozzák meg.
Mennyi hitelt kaphatok?
A hitel összegét egyrészt az ingatlan értéke határozza meg, amelyhez értékbecslést végeznek. A jelenlegi szabályok szerint
maximum a forgalmi, azaz a piaci érték 80%-a (egyes államilag támogatott hitelcéloknál 75%-a) lehet a kölcsön összege. Emellett jövedelemvizsgálat történik, amely során megállapítják a háztartás szabad jövedelmét (a háztartás kiadásaival és az egyéb hiteltörlesztéseivel csökkentett jövedelem értendő alatta). Mivel hosszú távú hitelről beszélünk, számolni kell a futamidő alatt bekövetkező, esetleges negatív változásokkal is (jövedelem csökkenése), így a szabad jövedelem sem terhelhető teljes mértékben a törlesztőrészlettel.
Milyen kedvezményeket kaphatok a kamatból?
Mivel a jelzáloghitelek mögött ingatlan biztosíték áll, ezért kedvezőbb kamattal érhetők el, mint a fedezet nélküli társaik (személyi kölcsön, folyószámlahitel, hitelkártya). A lakáscélú hitelek jelentős részénél (új lakás vásárlás és építés, használt lakás vásárlás, bővítés, korszerűsítés) hozzájuthatunk olyan hitelekhez is, amelyeknél az állam támogatást nyújt a fizetendő kamat mértékére a jogszabályban előírt feltételek teljesítése esetén. Ezáltal alacsonyabb a havi törlesztés, de nem a teljes futamidő alatt. A jelenleg érvényben lévő két támogatott hitel az Otthonteremtési kamattámogatás, amelynél a futamidő első 5 évében, valamint a Fiatalok és többgyermekesek kamattámogatása, amelynél a futamidő első 20 évében élvezhetjük az alacsonyabb törlesztőrészleteket.
Ezen túlmenően a bankok is ajánlanak kamatkedvezményeket, amelyek már a teljes futamidőre szólnak és ezek is feltételhez kötöttek. A teljesség igénye nélkül ez lehet egy magasabb jövedelem, aktív számlahasználat (jövedelem érkeztetés, csoportos beszedés megadása, bankkártyás tranzakciók), adott biztosítás megkötése (pl. lakásbiztosítás, életbiztosítás), vagy egy meghatározott szint feletti hitelösszeg. A feltételek folyamatos teljesítését a futamidő alatt vizsgálják, és amennyiben nem teljesülnek az előírtak, a kamatkedvezménytől eleshetünk, amelyet a későbbiekben már jellemzően nem kapunk meg újra.
Mikor változhat a törlesztőrészletem? – a kamatperiódus jelentősége
Jelenleg csak forint alapú jelzáloghitelhez juthatunk, így az árfolyam változásától nem kell tartanunk. Ettől függetlenül sajnos nem dőlhetünk hátra, ugyanis a kamat mértéke, ezáltal a törelsztőrészlet is kamatperiódusonként változhat. A kamatperiódus az az időszak a futamidőn belül, amely alatt a kamat mértéke állandó. Ez az időintervallum lehet 3, 6 hónap, de akár 1, 3, 5, vagy 10 év is. Így minél hosszabb kamatperiódust választunk, annál hosszabb ideig tervezhetünk előre a törlesztőrészlettel. A választást azonban megnehezíti, hogy a rövidebb kamatperiódussal kínált kölcsönök mindig alacsonyabb kamattal érhetőek el, mint a hosszabbak. Így ha ma egy 3 hónapos periódusú kölcsönt veszünk fel és az elkövetkezendő időszakban folyamatosan emelkedésnek indulnak a kamatok, azt a bank három havonta érvényesíteni fogja, így a törlesztőrészleteink emelkedni fognak. Aki viszont egy 10 éves periódust választ, az ezt a kedvezőtlen változást kivédi. Ugyanez fordítva is igaz: ha a jövőben kamatcsökkenés következne be, az járna jól ez alatt az időszak alatt, aki a rövidebb ciklust választotta.
Mi az, amin változtathatok a futamidő alatt?
10-20 év alatt sok minden változhat az életünkben: elválunk, kevesebbet keresünk, megházasodunk, még többet keresünk, miközben a szülők türelmetlenül várják, hogy a fedezetül bevont családi házról lekerüljön a jelzálog. Ezekben az esetekben is van mozgásterünk.
Módosíthatunk a futamidőn, ha hosszabbat, vagy rövidebbet szeretnénk. Ez utóbbi esetben ismételt jövedelemvizsgálatra számíthatunk. Továbbá visszafizethetjük hamarabb a hitel akár egy részét (előtörlesztés, vagy részleges előtörlesztés), akár teljes egészét (végtörlesztés, vagy teljes előtörlesztés). Ezen túlmenően változtathatunk az ingatlan fedezeten (fedezet csere, vagy több fedezet esetén azok csökkentése, azaz fedezet kiengedés, amelyek ismételt értékbecsléssel járnak), az adós, adóstárs személyén (adós kiengedés, vagy új adóstárs bevonása), amelyek szintén újabb jövedelemvizsgálatot követelnek meg.
Azonban minden esetben a bank szabályainak megfelelően élhetünk ezekkel a lehetőségekkel. A szerződésmódosításoknak, visszafizetésnek természetesen költségvonzata is van, amelyektől a bankok akció, illetve bizonyos feltételek esetében eltekinthetnek, vagy jogszabály biztosít számunkra díjmentes változtatási lehetőségeket.
A hitel felvételénél számos dolgot kell mérlegelnünk, amelyek során elveszettnek érezhetjük magunkat, amikor döntést kell hoznunk. Bármilyen kedvező ajánlattal is találkozunk, minden esetben tartsuk szem előtt az alábbiakat, így elkerülhetjük a kellemetlen meglepetéseket:
- ha a jövőben kedvezőtlen változásokra számítunk a kamatok tekintetében, vagy a lehető leghosszabb ideig ki akarjuk védeni a törlesztőrészlet változását, hosszabb kamatperiódust válasszunk,
- a bevállalható törlesztésnél gondoljuk végig, milyen terhet jelent majd a törlesztőrészlet, ha például két fős kereső család esetén az egyik jövedelem akár csak átmenetileg is kiesik,
- ezekre az esetekre már a legtöbb banknál igényelhetők olyan biztosítások, amelyek átmeneti keresőképtelenségre, baleseti rokkantságra, munkanélküliségre, vagy az adós halálára nyújtanak fedezetet; tájékozódjunk ezekről a lehetőségekről,
- tervezzünk a már előrelátható költségekkel is, amelyek a későbbiekben egész biztosan jelentkeznek és tovább terhelik a háztartás jövedelmét (például gyermek iskoláztatása),
- ne csak az induló költségeket vizsgáljuk a hitel felvételénél! Ezeket egyébként sok esetben akció keretében elengedik, de ne hagyjuk figyelmen kívül azt sem, hogy minél elkötelezettebbek vagyunk a választott bank iránt, annál több kedvezményt biztosítanak számunkra, amelyet a futamidő végégi megkaphatunk.
A lakáshitelek útvesztőiben történő eligazodást megkönnyítendő, már elérhető lakáshitel kalkulátorunk, amellyel egyszerűen vadászhatjátok le a legjobb ajánlatokat!
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található „Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk.
