Mintegy 30 százalékkal kevesebb új építésű ingatlant vásároltak 2022-ben Budapesten, mint az ezt megelőző esztendőben, pedig az év eleje még jól indult. De olcsóbbak lesznek vajon emiatt az új építésű lakások, illetve többet lehet majd alkudni a vételárból? Ezekre is választ kapunk az OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép legfrissebb elemzéséből.
A megelőző évhez képest 2022-ben visszaesést láthattunk a budapesti újlakás-piacon. Bár az év eleje még erősen indult, köszönhetően a választások előtt kiáramló plusz jövedelmeknek, illetve a meglévő és új lakástámogatásoknak – ezen belül a Zöld Otthon Program keretében igényelhető kedvezményes lakáshitel hatása volt a legerősebb –, ám év végére már látványosan befékezett a piac.
Míg a januártól júniusig eladott mintegy 3800 új társasházi lakás még hozta a megelőző öt év átlagát, az év második felében már csak 2100 fővárosi újlakás talált gazdára. Ez pedig kevesebb még a 2020 első félévinél is, pedig akkor a Covid megjelenése miatt egy ideig gyakorlatilag lefagyott a piac. Az 5900-as összesített forgalom pedig éves szinten 30 százalékos csökkenést jelent.
Hirdetés
Hirdetés
Budapesti kedvenc kerületei
Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép kétlakásosnál nagyobb projekteket tartalmazó adatbázisa szerint 2022-ben minden negyedik új lakás (összesen 1550) a XIII. kerületben talált vevőre. 1060 darabbal a XI. kerületé a képzeletbeli ezüstérem, amelyet a IX. kerület követett 610 eladott ingatlannal. A három kerület együtt az összforgalom 54 százalékát adta.
Mindezek fényében nem meglepő, hogy a beruházók fantáziáját is sorrendben pont ez a három kerület mozgatta meg leginkább. A tavaly újonnan értékesíteni kezdett – a 2021-es volumenhez képest 15 százalékos csökkenést jelentő – 6350 új lakásból 1770 a XIII., 1330 a XI. és nagyjából 950 a IX. kerületben épül fel.
A Pest peremi, nagyrészt kertvárosi(as) kerületekben, az előző 2-3 évhez képest mintha alábbhagyott volna a beruházói aktivitás. A fejlesztők által nagyjából két éve felfedezett Soroksár (XXIII. kerület) mellett csak a XV. kerületben indult 100 lakás feletti új értékesítés.
Egyre kisebbek a projektek
A lakásszám és projektszám hányadosa, azaz az átlagos projektméret természetesen adottság függő. A 27 lakásos – a 2021-es 36-hoz képest látványosan kisebb – budapesti átlagos beruházás volumen alatt vannak jellemzően a kertvárosi területek (mindössze 3-4 lakás között például a XVI., XVII. és XVIII. kerületben), míg másik végletként, a IX. kerületben átlagosan 190, a XIII. kerületben pedig 84 lakásos társasházi fejlesztések indultak tavaly.
A lakásépítők növekvő megfontoltságát mutatja, hogy míg 2021-ben összesen 41 ötvenlakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, amelyből 25 meghaladta a 100 lakásos volument, tavaly már csak 31 nagy beruházás került piacra, amelyek közül 20 éri el a 100 lakásos méretet.
Több lakás épülhet, de lesz rájuk vevő?
A piac tehetetlenségéből adódóan, a lakásépítések számában idén még akár növekedést is láthatunk. Míg az OTP Jelzálogbank adatai szerint 2022-ben 6300 társasházi lakást adtak át Budapesten (ez nem egyenlő a használatba vételi engedélyekkel), addig 2023-ra 7100 megépülésére számítanak. Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője szerint ugyanakkor a növekedés nem vehető biztosra, mivel a piacot jellemző csúszások miatt év végére rendre százas nagyságrendű lakásátadás tolódik a következő évre.
Az idénre tervezett átadások számából toronymagas a XIII. kerület részesedése: az 1700 lakás a budapesti teljes volumen közel negyede. Nagyjából ezer lakásátadás várható a IX. kerületben, míg a III. és XIV. kerületben mintegy 700-700 darab. Mindemellett 2024-re is több mint négyezer lakás kerülhet ki a piacra, sőt, közel háromezret már 2025-2026-os átadással hirdetnek. Ez a szám az újabb és újabb projektek indításával pedig folyamatosan növekszik.
Noha az új lakásokat érintő lakásvásárlási támogatások 2023-ban is hozzáférhetőek maradnak, egy nyár végi bejelentéssel mindenesetre haladékot kaptak a beruházók a piacra lépésre, ugyanis két évvel, 2028 végéig kitolták a kedvezményes, 5 százalékos lakásáfa alkalmazhatóságát abban az esetben, ha az építési engedélyt 2024 végéig megszerzi a projekt. Így, ebben a jelenlegi, visszaeső kereslettel jellemezhető környezetben a kínálat időben „elhúzásával” nagyobb teret kaphat a piaci önszabályozás, azaz a lakásépítők kivárhatják az értékesítés elkezdéséhez kedvezőbb lehetőséget.
Az, hogy tavaly az új kínálat meghaladta a keresletet, negatív hatással volt az eladatlan lakáskészletre. A 2023. január elején elérhető, azonnal költözhető 640 darabos új lakáskészlet 2014 óta a negyedik legnagyobb féléves volumen. Aki rögtön költözne, továbbra is a XIII., XI. és VIII. kerületben találhat legkönnyebben ingatlant. Építés alatt állóból további 5100 darabos a fővárosi eladatlan készlet, ebből majdnem mindegy negyedik a XI. kerületben található.
Nem várható árcsökkenés
A kereslet megtorpanása és az összességében bizonytalanná váló piaci környezet ellenére sem látszanak jelek az újépítésű lakások árának mérséklődésére. A beruházók inkább kivárnak az értékesítés indításával, emellett jogosan bízhatnak abban, hogy az ősszel a lakáspiac slágertémájává váló rezsiteher-növekedés hatására összességében nagyobb szeletet tudnak majd kihasítani a piaci forgalomból az energiahatékony új lakások.
Kicsit nő az alku lehetősége
Ugyan egyre gyakoribb a minimális áralku lehetősége ebben a szegmensben is, ám jellemzően csak a nagyobb alapterületű, nagy terasszal rendelkező, vagy eleve rosszabb adottságú lakásoknál. Jelenleg, építés vagy tervezés alatt álló lakások közül választva, a 2024-es átadásúakra szűrve az OTP Jelzálogbank adatbázisát mintegy 1,5 millió Ft/m2 átlagár adódik Budapesten, ami egy év alatt 25 százalékos drágulást jelent. A legolcsóbb új lakásokat nagyjából 800 ezer forintos, míg a legdrágábbat négymillió forintot is meghaladó négyzetméteráron lehet ma megvásárolni.
