A KSH adatai alapján 2022. utolsó negyedévében 2 százalékkal csökkentek az ingatlanárak az előző negyedévhez képest. Ez jó hír lehet a lakásvásárlást tervezőknek: végre nem kell többet kifizetniük az új otthonukért csak azért, mert hosszabb ideig keresgélnek. De mit is jelent ez a két százalékos árcsökkenés? A Bankmonitor szakértői utánajártak a részleteknek.
A KSH adatai alapján 2022. negyedik negyedévében elérkezett a lakásárak csökkenése: a harmadik negyedévhez képest 2 százalékkal lettek olcsóbbak az ingatlanok.
A kép természetesen nem egységes, a különböző ingatlantípusok ára teljesen eltérő mértékben módosult. Lényeges szempont lehet az lakóingatlanok regionális elhelyezkedése, állapota, sőt a mérete is. A különbségeket jól mutatja, hogy az új építésű lakások esetében tavaly év végén stagnáltak az árak az előző negyedévhez képest, a használt ingatlanoknál azonban 2,3 százalékos árcsökkenést lehetett tapasztalni 2022. harmadik negyedévéhez képest.
Hirdetés
Hirdetés
Éves összevetésben még mindig emelkedtek az árak
Ez az árcsökkenés a megváltást egyelőre nem hozza el a vevők számára. Azok, akik 2021. év végén azt gondolták, hogy a lakások drágák, bizony áremelkedést tapasztalhattak. Éves összevetésben ugyanis még mindig drágulást láthatunk a Központi Statisztikai Hivatal adatai alapján. 2021. negyedik negyedévéhez képest ugyanis 16,5 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak. (Az új lakások esetében teljes évre vetítve a tiszta árváltozás 13,1 százalékos, míg a használt lakások esetében 17,1 százalékos növekedést mutatott.)
Nem lettek jobb helyzetben sajnos azok, akik számára már a 2021-es árak is túl magasak voltak. Viszont a 2022-es év vége mindenképpen okot adhat a bizakodásra. A kérdés már csak az, hogy meddig maradhat az árak csökkenése? A Bankmonitor szakértőinek véleménye alapján hatalmas áresésre továbbra sem lehet számítani, ugyanakkor minimális 1-4 százalékos mérséklődés elképzelhető.
Természetesen a várakozás abban az esetben igaz, ha a támogatási rendszer nem alakul át jelentősen. A lakástámogatások csökkenése, kivezetése a lakásárak jelentősebb csökkenését eredményezheti. Ugyanakkor újabb támogatások bevezetése megtámaszthatja az ingatlanpiacot és akár meg is fordíthatja a trendet.
Milyen helyzetben vannak azok, akik jelzáloghitelből vennének ingatlant?
A jelenlegi lakásárak mellett sokan hitelből kénytelenek megfinanszírozni a vásárlást. Számukra az ingatlanárak mellett kardinális szempont a hitelkamatok alakulása is. Vajon hogyan érintették őket az elmúlt időszakban tapasztalt változások? Egy példán keresztül megvizsgáljuk a kérdést.:
- A vevő eredetileg 50 millió forintért nézett ki egy használt lakást, melyhez 25 millió forint önereje volt.
- Új építésű lakásnál egy 60 millió forint értékűt nézett ki a család, a vételár felét saját megtakarításból fizetnék ki.
Negyedéves összehasonlításban a hitelkamatok emelkedése kompenzálta az árcsökkenést
Egy 50 millió forint értékű lakáshoz tavaly ősszel még 25 millió forint összegű lakáshitelre volt szükség. A három legolcsóbb ajánlat átlagos kamata 7,69 százalék volt, 20 éves futamidőt és tíz évig fix kamatozást választva a törlesztőrészlet 204 313 forint volt.
A vételár 2022. év végére 48,85 millió forintra csökkent, emiatt a szükséges hitelösszeg is 23,85 millió forintra mérséklődött. A kamatok azonban emelkedtek: a három legkedvezőbb ajánlat átlagos kamatszintje 8,53 százalékra nőtt. Összességében a két változás szinte teljesen kioltotta egymást, a hitel havi törlesztője minimálisan, 207 429 forintra emelkedett.
A példa alapján 2022. harmadik negyedévében egy 60 millió forint értékű új lakás megvásárlásához 30 millió forint lakáshitelre volt szükség. A top három banki lakáshitel ajánlat átlagkamata 8,06 százalék volt. Húsz éves futamidőt és tíz éves kamatperiódust választva a kölcsön havi törlesztőrészlete 252 053 forint volt.
Év végéig a lakásárak érdemben nem változtak, viszont a hitelkamatok megemelkedtek: a legkedvezőbb kölcsönök átlagos kamata 8,67 százalékra nőtt. A két évtizeden át fizetendő törlesztőrészlet emiatt 263 584 forintra növekedett.
Éves összevetésben a lakásvásárlók helyzete érdemben romlott
Ha abból indulunk ki, hogy 2021. év végén keresett a család egy 50 millió forint értékű használt lakást, akkor az összevetés már nagyon más eredményt ad. A legolcsóbb, 25 millió forint összegű, 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek átlagos kamata ugyanis akkor 4,60 százlék volt. A két évtizeden át fizetendő havi törlesztőrészlet pedig csupán 159 515 forintot tett ki.
A használt lakások ára 2021 és 2022 év vége között – az utolsó negyedévben tapasztalt mérséklődés ellenére – 17,1 százalékkal emelkedett. Vagyis ugyanezen lakásért 58,55 millió forintot kellett kifizetni, ami azt eredményezte, hogy a vásárláshoz szükséges hitelösszeg 33,85 millió forintra nőtt. A hitelkamatok is érdemben módosultak, a 8,53 százalékos kamat mellett a magasabb kölcsönösszegre két évtizeden át már 291 792 forintot kellett kifizetni. Ez 82,9 százalékos emelkedést jelent.
Ha 60 millió forint értékű új ingatlant keresett a család 2021. év végén, akkor a helyzet sajnos nem sokkal jobb. A vásárláshoz szükséges 30 millió forint összegű kölcsönre két évtizeden keresztül – az igen kedvező, 4,93 százalékos kamatnak köszönhetően – csak 196 828 forintot kellett fizetni.
Az új lakások ára is érdemben, 13,1 százalékkal emelkedett 2021. és 2022. negyedik negyedéve között. Ez azt jelenti, hogy a lakás ára 67,86 millió forintra nőtt, a vásárláshoz szükséges hitelösszeg pedig 37,86 millió forintra emelkedett. Nem csak a hitelösszeg, a kamat is megváltozott, a legkedvezőbb ajánlatok átlagos kamata 8,67 százalékra módosult. 20 éves futamidő esetén a kölcsön havi törlesztőrészlete már 332 643 forint volt, ami 69 százalékos ugrást jelent.
Mire számíthat az, aki hitelből lakást vásárolna?
A lakásárak alakulásával kapcsolatban tehát minimális 1-4 százalékos további esést várhatunk. Ugyanakkor jó hír, hogy a hitelkamatok érdemi emelkedése megállt. Az idei évben a legjobb ajánlatok kamata nem nőtt, sőt egyes bankoknál már mérsékelt kamatcsökkenést is láthattunk.
Ez a két hatás alapján azt kell mondjuk, hogy az elmúlt hónapok borús hangulatának lassan vége lehet. Ugyan még nem ideális a környezet, de már vannak biztató jelek.
