„A lakáshitelkamatok csökkenni fognak, mert az infláció is csökken és az MNB is folyamatosan csökkenti a kamatait.” Ez ma az uralkodó vélemény az átlagemberek, sőt a pénzügyi szakemberek körében is. Nekem csak egy gondom van vele: valószínűleg tévednek, sőt, ha mélyebb összefüggéseket vizsgálunk, akkor sokkal inkább arról lehet szó, hogy a lakáshitelek kamata ma több szempontból is kedvező Magyarországon. Sándorfi Balázs, a Bankmonitor alapító-ügyvezetője Forbes oldalán megjelent írása.
Melyik kamat fújja a passzátszelet?
Az elmúlt hat hónapban hat alkalommal csökkentette az MNB az irányadó kamatszintjét, mely így mára 12,25%-on áll. Egy 400 ezer forint havi nettó összjövedelemmel (házaspár, két főállással) ma 7,6%-os kamaton tud egy átlagos lakáshitelt felvenni. Ha a legjobb ajánlatot választják, akkor 6,9%-is lehet a kamatszint. 6,9% szemben a 12,25% MNB irányadó kamattal. Mindebből (is) jól látszik, hogy nem feltétlenül az MNB által definiált kamatszint a legfontosabb tényező a lakáshitelpiac kamatszintjeinek meghatározásában. Ennek elsődleges oka, hogy az MNB irányadó kamata a rövid távú kamatszintekre hat, míg a lakáshitelezésben a 10 évre fixált (azaz hosszú kamatszintek) a meghatározóak.
A hosszú távú kamatok vonatkozásában az állampapírhozamok alakulása és ettől nem túl nagy eltéréssel a bankközi piacon kialakuló 10 éves kamatszintek (BIRS) a meghatározóak. Egy 10 éves futamidejű állampapír ma 7,3%-os hozammal vehető meg, míg a bankok közötti piacon 7,23% az aktuális 10 éves kamatszint. (A hosszú távú kamatok, 10 éves kamatszintek azért tudnak alacsonyabbak lenni, mint a rövid távú kamatok, mint pl. az MNB irányadó kamat, mert a befektetők elhiszik, hogy érdemben csökkenni fog az infláció.) Mint látható, a 7,6%-os átlagos lakáshitelkamat a 7,2-7,3%-os állampapír- és bankközi kamatokhoz áll igen közel. Ezen kamatértékek egyébként – csakúgy, mint a tőzsdei árfolyamok – napi szinten tudnak akár jelentős mértékben is változni.
Hirdetés
Hirdetés
Miért nem valószínű, hogy rövid távon jelentős kamatcsökkenés legyen a lakáshitelkamatokban?
A lakáshitelek kamatalakulását logikailag alapvetően az alábbi tényezők határozzák meg:
- Magyarország egy kis gazdaság, a kamatok alakulása is részben a világ domináns gazdaságaiban uralkodó kamatszintek függvénye. Ha pl. az USA-ban a 10 éves államkötvényekre 5%-os hozamot kapnak a befektetők (dollárban), akkor reális-e, hogy a magyar államkötvényeket (forintban, árfolyamkockázattal) bárki megveszi 4%-ért? A példában ugyanígy szerepelhetett volna Németország is, sőt az eurózóna közelsége miatt még meghatározóbb.
- Adott tehát a nemzetközi kamatszint (hosszú távú), erre rárakódik egy felár (Magyarország kockázatosabb, a forint kötvényeknek árfolyamkockázata van… stb), és elérkezünk a forintban kialakult 10 éves kamatszinthez (melytől általában nem fog jelentősen eltérni a bankok közötti piacon érvényesülő kamatszint sem).
- A 10 éves piaci kamatszintre utolsó elemként a banki működés költségei és profittartalma rakódik rá, így érkezünk el a hitelfelvevő által megfizetendő lakáshitelkamathoz.
Fentiek után már rá is kanyarodhatunk a válaszokra, miért nem valószínű a következő hónapokban a lakáshitel kamatok érdemi csökkenése.
1. Mégsem jöttek el az alacsony kamatok
A 2023-as év úgy indult, hogy a pénzügyi szakértők többsége készpénznek vette az USA-ban a FED, az EU-ban az Európai Központi Bank hamarosan meginduló kamatcsökkentéseit. Az IMF World Economic Outlook kiadványában, mely a világban várható főbb gazdasági változásokat próbálja megjósolni, szó szerint szerepelt ez a mondat: „a fejlett gazdaságok hamarosan visszatérhetnek az alacsony kamatokhoz”. Tömören: nem jött be. Ezen vélemény publikálását követően háromszor emelt kamatot az amerikai jegybank, a FED, míg az európai kollégák négyszer.
Mindezzel párhuzamosan a 10 éves kamatszint az USA-ban 1,2%ponttal, Németországban közel 1%ponttal emelkedett. A háttérben meghúzódó okokat ezen írásban nem kívánjuk taglalni, a lényeg, hogy mára a pénzügyi világ jelentős része azt gondolja, hogy hosszú időn keresztül magasabban maradhat a kamatszint, és a fejlett világban sem érdemes 1-2%-os kamatokra számítani.
2. Nincs is tér a kamatok csökkenésére
Az országon kívülről adott tehát egy alulról érkező, felfelé irányuló nyomás a kamatszintekre. Ezzel a széllel csak úgy tudtunk szembe menni, hogy az állam mind a lakosságot, mind az intézményi befektetőket (befektetési alapok) az adó- és egyéb szabályok módosításával az állampapír felé terelte. A magasabb kereslet pedig szépen megemelte az árakat (és leszorította a hozamokat/kamatokat). Ez azonban a múlt; a jövő vonatkozásában a legfontosabb, hogy amíg nincs érdemi csökkenés a hosszú távú kamatszintekben nyugaton, addig – különösen egy szabályozói változások miatti erőltetett csökkenés után – nem lesz tere a magyar piacon sem a hosszú kamatok csökkenésének.
3. A bankok sem fognak többet engedni
„Engedjenek a bankok, adják olcsóbban a lakáshitelt.” Ez volt a koncepciója az „önkéntes kamatplafon” intézményének, mely összességében az alacsonyabb jövedelmű rétegek számára 0,5%ponttal, a magasabb jövedelműek számára 0,3%ponttal tette olcsóbbá a lakáshiteleket. És mindezzel eljutottunk oda, hogy a piaci (azaz nem támogatott) lakáshiteleken soha nem volt olyan alacsony a bankok által megkereshető profit, mint ma (kamatmarzs szinten átlagosan 0,6-0,8%). Mindez a múltban lényegesen magasabb volt:
– 2018 és 2022 közepe között átlagosan 1,5-2,0%
– 2015 és 2018 között 3,0-3,5%.
Nincs tehát igazán miből engedni banki vonalon. A banki profit jelentős része ma a folyószámlán szabadon tartott egyenlegek és alacsony kamatozású bankbetétek 10% feletti, MNB-nél történő lekötésén keletkezik meg. Ez a profit azonban az MNB kamatcsökkentésekkel már csökkent és a jövőben még tovább csökken. Ha pedig a profittermelés egy része eltűnik, akkor a bankok nekiállnak más vonalon (ebben az esetben a hiteleknél) plusz profitot keresni. (És ne ijedjünk meg a profit szótól. Ez teljesen természetes, mint minden vállalkozás, a bankok is profitot szeretnének elérni.)
Körbeértünk: adott egy nemzetközi kamatkörnyezet, mely úgy tűnik, hogy magasabb szinten talál új egyensúlyra, a magyar szabályozói lépések már generáltak egy érdemi kamatcsökkentést a lakáshiteleknél, a banki profitabilitásban túl sok tartalék nincs.
Miért NEM tekinthető magasnak a mai lakáshitel-kamatszint?
A logikai összefüggések után rámutatunk egy-két párhuzamra és történelmi összehasonlításra:
- Az USA-ban ma a 10 éves kamatrögzítésű hitelek átlagos kamatszintje 7,34% – ugyanez Magyarországon: 7,6%. A különbség mindösszesen 0,26%pont, miközben az infláció az USA-ban 3,7%, Magyarországon: 12,2%. A 10 éves állampapír hozamszint az USA-ban 4,7%, Magyarországon 7,3%.
- Tehát míg az USA-ban magánszemély lakáshitelfelvevőként 2,6%pont kamatfelárat kell fizetni az államkötvényekhez képest (7,34% vs 4,7%), addig ugyanez Magyarországon mindössze 0,3%pont (7,3% vs 7,6%).
- Az előzőekben átlagkamatok szerepeltek, ha a legjobb magyar banki ajánlatokat vizsgáljuk meg, akkor már átlagfizetés alatt is az állam által fizetett kamatszintnél (7,3%) kisebb lakáshitel kamatot találhatunk (7% alatt). Talán nem szükséges hosszan bizonygatni, hogy a történelem ritkán produkál ilyen csillag-együttállást.
- Ha a múltbeli piaci statisztikákat vizsgáljuk, akkor ma a lakáscélú jelzáloghitel-kamatok 7,6% helyett 9-9,2%-on is lehetnének. Az állampapír vásárlást ösztönző szabályok nélkül pedig még 1%ponttal feljebb, azaz 10-10,2%-on.
- Amennyiben az átlagember számára is már elérhető legjobb lakáshitel kamatszintből indulunk ki (7% alatt), akkor múltbeli kitekintésben azt látjuk, hogy gyakorlatilag ugyanazon a kamatszinten tart a hazai piac, mint ahol 2008-ban az átlag lakáshitel felvevő tömegével írta alá a svájci frank alapú (ráadásul változó kamatozású!) szerződéseket. Még egyszer hangsúlyozandó: a magyar lakáshitelpiacon ma a legalább 10 évig fix kamatozású szerződések dominálnak, forintban!
Összefoglalva mindezt: tényszerűen sajnos azt tudjuk megállapítani, hogy nem magas a mai magyar lakáshitelkamat, és nem reális arra várni, hogy rövid időn belül érdemi csökkenés következzen be. A legtöbb ember számára természetesen a kérdés megítélését alapjaiban befolyásolja egy optikai csalódás: „sokkal alacsonyabbak voltak a kamatok 2016 és 2021 között”. Ha objektívek vagyunk, ebben az öt éves időszakban volt egy rendkívül alacsony, talán teljes egészében nem is indokolhatóan alacsony kamatszint.
Mitől változhatnának meg mégis a lakáshitelkamatok?
Fentiekben mindössze két esemény tudna gyors fordulatot hozni, számottevő lakáshitel kamatcsökkenést eredményezve:
- Átértékelésre kerül a fejlett gazdaságokban a várható infláció alakulása, és érdemben csökkennek a kamatok (nem lesz igazuk azoknak, akik azt gondolják, hogy hosszabb távon magasan maradhat a kamatszint);
- Magyarország számára sikerrel zárul a 13 milliárd EUR forrásról szóló végeláthatatlan egyeztetési folyamat az EU-val, és ezzel javul az ország megítélése, mely jelentkezne a csökkenő kamatokban is (alacsonyabb kockázati felár).
