A lakáspiac 2025-ben új kihívások elé állítja a vásárlókat. Az ingatlanárak emelkedése és a növekvő kereslet hatására az alku lehetősége egyre inkább beszűkül, különösen a fővárosban és a nagyobb vidéki városokban. A Duna House legfrissebb jelentése szerint a vevőknek egyre kevesebb mozgásterük marad az árak letörésére, ami gyorsabb döntéshozatalt és átgondoltabb finanszírozási stratégiát igényel. Milyen hatásai vannak ennek, és hogyan lehet kivédeni a hátrányokat?
Az ingatlanpiac élénkülése a lakáshitelek iránti kereslet megugrását is magával hozta. 2024-ben a bankok minden korábbinál nagyobb összeget folyósítottak lakáshitelként, amelyben kiemelt szerepet kaptak a támogatott konstrukciók, például a CSOK Plusz és a Babaváró hitel is. A hitelösszegek emelkedése részben az ingatlanárak drágulásának következménye, hiszen a vásárlóknak egyre nagyobb finanszírozásra van szükségük ahhoz, hogy megfelelő otthonhoz jussanak.
Nem meglepő tehát, hogy a Duna House Barométer legfrissebb jelentése szerint sok esetben az alkupozíciók is szűkültek, emellett az értékesítési idők is rövidültek minden település- és ingatlantípus esetében. Nincs tehát könnyű helyzetben, aki idén ingatlanvásárlást tervez. Mutatjuk, mire érdemes figyelniük azoknak, akik a szűkülő tér dacára idén a lehető legkedvezőbb feltételekkel szeretnének érvényesülni az ingatlanpiacon.
Hirdetés
Hirdetés
Keresletélénkülés, szűkülő alku, rövidebb értékesítési idő
A friss jelentés szerint a fővárosban a panellakások esetében a vevők csupán 1%-os árengedményt tudtak elérni, a téglaépítésű lakásoknál 1-3% volt a maximális alku lehetősége, amely mindegyik városrész esetében csökkenést mutat az előző év januári adatokhoz képest.
Vidéken a helyzet vegyesebb képet mutat, de a trend egyértelmű: az alku mértéke a legtöbb ingatlantípusnál csökkent. A vidéki panellakások esetében 3-4%-os volt az alku mozgástere, míg a téglaépítésű lakásoknál 6-7% volt az elérhető árengedmény.
Az alku lehetőségének szűkülése a kereslet növekedését természetszerűleg jelzi. A döntési folyamat felgyorsul, a vásárlóknak kevesebb idejük marad a mérlegelésre, és egyre nehezebb kedvező ajánlatokat kifogni.
Érdemes az értékesítési idők alakulását is figyelemmel kísérni: Az ingatlanközvetítő januári adatai alapján Budapesten a panellakások keltek el a leggyorsabban, átlagosan 2,4 hónap alatt. Kelet-Magyarországon az értékesítéshez átlagosan három hónapra volt szükség, míg nyugaton valamivel hosszabb időt vett igénybe a folyamat.
A téglaépítésű lakások és házak eladása ennél tovább tartott: Budapesten átlagosan több mint 3,5 hónapot, vidéken pedig jellemzően 4 hónapnál is hosszabb időt vett igénybe a sikeres üzletkötés – derül ki a Duna House tranzakciós adataiból.
Az ország egészében elmondható, hogy gyorsabban cseréltek gazdát az ingatlanok, mint 2024. januárjában. A vevőknek tehát nem sok idejük marad nézelődni, gyorsabban és okosabban kell dönteniük, ha nem akarnak lemaradni egy jó lehetőségről.
Mit tehetnek a vevők, ha nincs tér az alkura?
A beszűkülő alku miatt a lakásvásárlóknak más stratégiát kell alkalmazniuk, helyette máshol kell megpróbálni spórolni. Néhány olyan lehetőséget mutatunk, amivel kedvezőbb helyzetbe kerülhetnek a lakásvásárlás előtt állók:
Előzetes hitelbírálat
A gyors döntéshozatal és a finanszírozás mielőbbi lebonyolítása válik a legfontosabb tényezővé. Mivel az ingatlanok gyorsan gazdát cserélnek, érdemes előre tisztázni az igényeket és a pénzügyi lehetőségeket. Ebben az előzetes hitelbírálat lehet kivételes segítség, amely ma már akár online is elvégezhető. Az előbírálat lehetősége segíthet felgyorsítani a vásárlási folyamatot, hiszen így a vevők pontosan tudhatják, hogy hitelképesek-e, és hogy mekkora összegre számíthatnak.
Ez az eladók szemében is előny, hiszen a banki előminősítés egyfajta ígéret arra, hogy a vevő megkapja a szükséges kölcsönt. Ez ugyan még nem ér fel egy készpénzes vevő helyzetével, de azon vevők elé helyez minket, akiknek hitelre van szüksége, de még neki se álltak ennek a folyamatnak.
Rugalmas és támogatott finanszírozási lehetőségek keresése
A digitális jelzáloghitelezés új korszakába lépve egyre több bank kínál online hiteligénylési lehetőséget, amely gyorsabb és egyszerűbb ügyintézést biztosít.
Kedvezőbb hitelkonstrukciók és egyedi kamatkedvezmények keresése
A Bankmonitor adatai szerint már 6% alatti kamatozású lakáshitelek is elérhetők, amelyek jelentős megtakarítást jelenthetnek a futamidő alatt. Egyes bankok egyedi kedvezményeket kínálnak, amelyek akár több millió forintos megtakarítást is eredményezhetnek.
Behozhatja-e a kedvezőbb finanszírozás az alku szűkülésének hatását? Ha igen, mennyit nyerhetünk ezáltal?
Egy 50 millió forintos budapesti téglalakás példáján keresztül nézzük meg a lehetséges anyagi előnyt. Az alku mértéke egy pesti téglalakás esetén egy év alatt 4%-ról 2%-ra szűkült. A finanszírozás az alábbiak szerint alakulhat (20 millió forint önerő, havi nettó 500 ezer forintos jövedelem, 20 éves futamidő, végig fix kamatozású lakáshitel esetén):
4%-os alku esetén, normál átlagos banki kamattal:
- vételár: 48 millió forint
- hitelösszeg: 28 millió forint
- átlagos normál banki kamat: 7,20%
- törlesztőrészlet: 220 458 forint
- teljes visszafizetendő: 52 909 873 forint
2%-os alku esetén, a Bankmonitorral elérhető kedvező kamattal:
- vételár: 49 millió forint
- hitelösszeg: 29 millió forint
- Bankmonitor kamatajánlat: 5,74%
- törlesztőrészlet: 203 439 forint
- teljes visszafizetendő: 48 825 287 forint
Természetesen fontos a megfelelő alku, hiszen az azonnal csökkenő vételár rögtön hat a pénztárcánkra. De a banki ajánlatok összehasonlítása ugyanolyan fontos, illetve egyedi ajánlatok bekérésével még tovább javulhat a pozíciónk. A Bankmonitor kalkulációja alapján ugyanis jelenleg egy átlagos kamat és a legkedvezőbb egyedi ajánlat között 1,46 százalékpont a különbség. Ez pedig a törlesztőrészleten keresztül a teljes futamidő alatt több millió forintos pénzügyi előnyt jelenthet.
Konkrétan a fenti példában a legjobb kamat felkutatásával teljes egészében kompenzálható az alkupozíció romlása. Hiszen 4% alkuval 20 év alatt a törlesztőrészletek és az önerő összege 72 909 873 forintra rúg. A rosszabb 2%-os alku és a jobb hitelkamat esetén ugyanez az összeg már csak 68 825 287 forint lenne.
Kihívás, vagy lehetőség?
2025-ben a lakáspiac egyik legnagyobb kihívása az árak emelkedése, a csökkenő alku lehetőség. Az értékesítési idő rövidülése, a fokozott kereslet miatt a vevőknek gyorsabban kell dönteniük, és előre fel kell készülniük a finanszírozásra. A tudatos hitelválasztás, a támogatási lehetőségek figyelembe vétele és az egyedi kamatkedvezmények kihasználása kulcsfontosságú lehet abban, hogy a vásárlók előnyösebb feltételekkel jussanak ingatlanhoz. Ha lakásvásárláson gondolkodsz, érdemes alaposan megvizsgálni a lehetőségeket és szakértői segítséget igénybe venni, hogy a legjobb döntést hozhasd meg ebben a dinamikusan változó piaci környezetben.
