Drámai átalakulás zajlott le a lakáspiacon az elmúlt egy évben. Az árak száguldása mellett lényegesen kevesebb lakás adásvétel zajlott le összességében kisebb tranzakciós érték, zuhanó önerő (-520 milliárd Ft!) és száguldó hitelfelvétel mellett. A húr megfeszült. A piac „rehabilitációra” szorul.
400 milliárd Ft-tal több hitel, 520 milliárd Ft-tal kevesebb saját pénz a lakásvásárlásokban
Az Otthon Start 3%-os hitelprogram egy eleve túlárazott lakáspiacra érkezett, ahol egy hirtelen további áremelkedést okozott. Mindennek drasztikus eredménye lett.
2025 első negyedévének lakáspiaci tranzakciós és lakáshitel finanszírozási adatait vetettük össze 2026 első negyedévével (a módszertanról a cikk végén olvashatnak az érdeklődők):
- 18%-os lakásár-emelkedés
- 17%-kal csökkenő adásvételi tranzakciószám
- 6%-kal mérséklődő tranzakciós összérték (2005 milliárd Ft-ról 1882 milliárd Ft-ra), amin belül
- az önerőből kifizetett összeg 520 milliárd Ft-tal, azaz 32%-kal zuhant, míg
- a hitelből történt finanszírozás 397 milliárd Ft-tal, azaz 104%-kal emelkedett.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Olyan szinten drágult meg az ingatlan, hogy a piac szerkezete (mennyit és miből veszünk) torzult. Komoly figyelmeztető jel, hogy érdemben kevesebb tranzakció finanszírozására vett fel a lakosság a korábbinál kétszer annyi hitelt, miközben a saját pénz (önerő) ráfordítása hatalmasat zuhant. Az MNB 2026. tavaszi Lakáspiaci Jelentése szerint a magyar lakáspiac több, mint 20%-kal az indokolhatónál magasabb árszinten van.
Hirdetés
Hirdetés
A hitelpiac torzulása
Az Otthon Start megjelenése tavaly nyáron elhalasztott vásárlást, majd ősszel – ennek korrekcióján túlmutató – erős tranzakcióérték-megugrást okozott. A teljes lakásárból a hitelből finanszírozott arány 4-6 hónap leforgása alatt száguldott el 20%-ról 42%-ra (ezen szám az összes kifizetett vételár és a felvett hitel aránya, nem tisztán a hitelből finanszírozott vásárlásoknál kimutatható hitelarány).
A lakáshitelezésen belül a támogatott hitelek volumene nyolcszoros növekedést ért el szinte egyik napról a másikra. Ezen hitelek aránya az összes felvett lakáshitelen belül a korábbi 20%-os átlagértékről 81%-ra ugrott. És mielőtt bárki azt gondolná, hogy a fennmaradó 19% „saját lábán álló” piaci lakáshitel, lenne még itt egy kiábrándító adat:
a Bankmonitor statisztikái szerint ezen 19% egynegyedét is támogatott hitel mellé veszik fel kiegészítésként, így az önállóan felvett piaci lakáshitelek aránya mindössze 14%. (Nem ezt az értéket nevezik fenntartható, egészséges mértéknek a közgazdaságtudományban.)
Távolról sem vagyunk túl a tünetek teljeskörű azonosításán. Van itt még egy apróság:
„A társadalom jelentős része kiszorult a hitelpiacról, az összes lakáshitel 72%-át (az Otthon Start hitelek 76%-át, a piaci lakáshitelek 66%-át) a legtöbbet kereső ötöd veszi fel. Valószínűleg soha nem volt még ilyen durva koncentráció a magas jövedelmi rétegek irányába a rendszerváltást követő hitelezésben! Ez önmagában a lakhatási válság egyik erőteljes tünete.”
Érdemesnek látjuk hangsúlyozni, hogy hitelképességgel a közepes jövedelmű rétegek is rendelkeznek. Technikailag képesek hitelt felvenni. Az elérhető hitel mértéke azonban nem elegendő egy lakásvásárlási tranzakcióhoz. Hiába juthat valaki 20 millió Ft hitelhez, ha 40 millió Ft-ra lenne szüksége a lakásvásárláshoz.
Akkor most aggódnunk kellene?
Nem feltétlenül. Az MNB 2026. júniusi Pénzügyi Stabilitási Jelentése alapján még mindig egészséges a hazai hitelezés, nem fenyeget hitelezési válság. A magyar lakosság sokkal kevésbé eladósodott, mint a regionális országok, vagy az EU lakossága. Az egészséges felzárkózás azonban teljesen más piaci jellemzők mellett valósulhat meg.
Konkrétan: a hazai lakossági hitelállomány GDP-arányosan ~16%, szemben az EU-s ~36%-os és a régiós (V4) ~22%-os átlaggal. Tér tehát lenne az egészséges felzárkózásra – de nem ilyen szerkezetben.
Lesz lakáspiaci árzuhanás?
Erőteljes gazdasági/pénzügyi válság nélkül nem jellemző a lakáspiaci érdemi árcsökkenés megjelenése. Sokkal inkább
- a tranzakciószám mérséklődése,
- egy-egy piaci szegmensben (pl. panelek) kisebb árkorrekció
- hosszabb távon az érdemi gazdasági növekedéssel
- a jövedelmek lakásárakat meghaladó tartós emelkedésével regenerálódhat az ingatlanpiac.
Tanulság azonban van: a hosszú távú fenntarthatóságot sokkal erősebben előtérbe kell helyezni az állam döntéseinél.
Záró következtetés: óvatosan kell korrigálni a pályát
A támogatott lakáshitelezés brutális dominanciája – csökkenő tranzakciószám mellett – nagyon erős patthelyzetet eredményezett. Állami oldalról nem lehet hirtelen és drasztikus beavatkozást végrehajtani az Otthon Start programba a lakáspiac térdre kényszerítése nélkül.
Optimális esetben a program fokozatos finomhangolásával párhuzamos, tartós forint kamatcsökkenés és erősödő gazdasági teljesítmény mellett növekvő lakossági jövedelem lehet a visszatérés a fenntartható piaci környezethez.
Módszertani megjegyzések: a lakáspiaci tranzakciók összértékét az MNB, KSH által publikált adatokból saját számításokkal származtattuk: hitelszerződések értéke > hitelt igénybe vevő tranzakciók aránya > hiteles tranzakciók LTV értéke = tranzakciós összérték. Az input statisztikák 2026 első negyedévre vonatkozó adatai biztosan korrekcióra kerülnek majd, jelenleg a nagy ingatlanközvetítői hálózatok számai alapján becsülte az MNB az összpiaci tranzakciószámot és ebből közvetetten a hitelt igénybevevő tranzakciók arányát. A számításokat némileg torzíthatja, hogy a hitel nélkül megvalósult tranzakciók átlagára eltérhet a hiteles tranzakciók átlagárától, mely befolyásolja a piacon megvalósult összesített tranzakcióértéket.
A bemutatott tendenciák iránya és nagyságrendje a jövőben véglegesítésre kerülő KSH/MNB adatok mellett is megegyező marad – a részletes számok finomodhatnak, az üzenet nem.
