Eladnál vagy megvennél egy félkész ingatlant? Mutatjuk, mire számíthatsz!

Az építőanyagok és a szakemberek munkadíjának drágulása miatt sok építkező bőven alábecsülte a költségeket. Ha elfogy a pénz, leáll az építkezés, az ingatlan pedig félkészen áll. De mi a helyzet akkor, ha hitelből indult a munka, hiszen ebben az esetben a bank is szeretné visszakapni az addig kifizetett pénzét? És mire számíthat az, aki egy félkész ingatlant vásárolna, arra apellálva, könnyebb befejezni egy épületet, mint elölről kezdeni a munkát?

A legnagyobb online ingatlanhirdetési oldal keresője szerint csaknem 1000 félkész ingatlant kínálnak jelenleg eladásra az ország legkülönbözőbb részeiről. Ezek között akadnak komplett projektek, amelyekbe több társasházi lakást álmodott eredetileg a befektető, de félbemaradt családi házakból is akad szépszámmal. Az épületek készültségi foka is nagyon különböző, vannak ingatlanok, amelyeknél szinte csak a falak állnak, de olyan szerkezetkész házakat is találhatunk, amelyeknél a belső tér kialakítása vár már csak a vevőre.

Az eladók jelenleg nincsenek könnyű helyzetben, hiszen gyakorlatilag lefagyott az ingatlanpiac: 2023 I. negyedévében a használt lakások adásvétele 31%-kal csökkent, míg az új lakások iránt 29%-kal eset vissza a kereslet a KSH szerint. A vevők érthető módon kivárnak, hiszen bár nominálisan a lakások még drágulnak, 2022 III. negyedéve óta a lakásárak emelkedése elmarad az inflációtól, így reálértéken már egy ideje jelentős csökkenést láthatunk.

A félkész épületek esetében azonban az időfaktorral több szempontból is számolni kell: az időjárás komoly károkat okozhat egy befejezetlen épületben, ám ha hitelből történik az építkezés, akkor a már folyósított hitelösszeg után is törleszteni kell a bank felé, ami tovább nehezítheti az amúgy is komoly pénzügyi problémákat.

Mit tegyünk, ha idő előtt elfogyott az építkezésre félre tett pénzünk?

Ha teljes egészében saját forrásból vágtunk bele az építkezésbe, akkor fontos minél hamarabb szembenéznünk a problémával, és lehetőleg olyan állapotig eljutnunk a munkákkal, hogy az épület állaga ne romoljon jelentősen a leállással. Megoldást jelenthet azonban akár egy építési hitel felvétele is, amiből a ház befejezhető. A bank ilyenkor felértékeli a telket és az eddig elkészült építményt, valamint a benyújtott dokumentációk alapján megbecsüli a szükséges munkálatok költségét.

Amennyiben a telek és a már elkészült épület értéke együttesen eléri a majdani kész épület becsült forgalmi értékének legalább 20-30%-át, akkor elméletileg plusz saját forrás nélkül is megoldható lesz a dolog. Ha a telek és az eddig elkészült munka értékének aránya ennél alacsonyabb, akkor is van remény, de ebben az esetben egyéb saját forrást kell még bevonnunk. Ebben az esetben segíthet még egy másik ingatan pótfedezetként történő bevonása is.

A megfelelő bank kiválasztásán sok múlhat, hiszen eltérő a pénzintézetek értékbecslési gyakorlata, de az építési hitelek kamatköltségében is nagy különbségek lehetnek. Egy 40 millió forint összegű, végig fix kamatú építési hitel – 20 éves futamidővel, 800 ezer forint nettó családi jövedelemmel – 8,39 és 9,45% között lehet jelenleg, ami csaknem havi 24 ezer forint különbség a törlesztőt illetően.

Ha már van hitel, igényelhetünk mellé plusz forrást

Nehezebb a helyzet akkor, ha már eleve építési hitelből kezdtük el a munkálatok, és időközben derül csak ki, hogy nem lesz elég a saját forrás és a kölcsön összege a befejezéshez. Ebben az esetben érdemes a hitelező bankunktól igényelni a hiányzó plusz összeget, ám ehhez elengedhetetlen, hogy az ingatlanfedezet és az igazolt nettó jövedelmünk elbírja a többlet terhet. Ebben az esetben természetesen kizárólag a saját bankunk jöhet szóba, ami azt jelenti, hogy nem feltétlenül kapjuk meg a legkedvezőbb ajánlatot a piacon.

Ha el kell adni a félkész ingatlanunkat

Amennyiben banki finanszírozás nélkül vágtunk bele az építkezésbe, és így fogyott el idő előtt a pénzünk, akkor sem lesz egyszerű az értékesítés, de ha CSOK támogatást és/vagy CSOK hitelt is igényeltünk, akkor még nagyobb slamasztikában vagyunk.

Kezdjük először is a CSOK-kal. Ha a családi otthonteremtési támogatással épülő ingatlant eladjuk, akkor a támogatási összeget büntetőkamattal növelten vissza kell fizetnünk. Egy tavaly októberi kormánydöntés értelmében a CSOK-hoz kapcsolódó büntetés mértéke nem haladhatja meg az évi 5 százalékot, ami különösen a 3 gyereket vállalók számára jelenthet óriási megkönnyebbülést a korábbiakhoz képest.

Ezt megelőzőeb ugyanis alapesetben a CSOK feltételeinek megszegésekor a Ptk. szerinti késedelmi kamattal növelten kellett visszafizetni a támogatást, azonban a 3 gyereket vállaló, új lakást vásárló vagy építkező fiatal pároknál a Ptk. szerinti késedelmi kamat ötszörösével számoltak. Ez pedig az 5%-os plafon nélkül bizony 55 millió forint visszafizetést jelentette egy olyan 3 gyereket vállaló párnál, ahol két baba jött csak világra a rendelkezésre álló 10 esztendő alatt. A szankció persze nem szűnt meg teljesen, ám a 11,1 millió forint visszafizetendő összeg azt jelenti, hogy a kapott 10 millió forinton felül mindössze 1,1 millió forint a plusz teher.

Ha nincs CSOK, ám építési hitel van az ingatlanon, akkor az addig folyósított összeg végtörlesztéssel növelt összegét kell elvileg visszafizetnünk a bank részére. Ezen felül még az addig kapott kamattámogatást is rendezni kell egy összegben az állam felé, ami szintén milliós tétel lehet. Amennyiben a kapott vételár eléri ezt az összeget, akkor a vevő a bank által megadott technikai számlára utalja majd el a vételárat, az adós pedig a bank költségeinek rendezését követően fennmaradó összeghez juthat hozzá.

Amennyiben a vételár nem elegendő a meglévő hite rendezésére, akkor a bank még dönthet úgy, hogy hozzájárul az értékesítéshez, ám ebben az esetben a fennmaradó adósság valószínűleg fedezetlen hitelként, magasabb kamattal „ketyeg” majd tovább.

Kaphatunk hitelt egy félkész ingatlan megvásárlására?

Érdemes lehet a vásárlók lehetőségeit is megvizsgálni, hiszen akár pénzügyi előnyt is jelenthet egy félkész ingatlan megvásárlása. Amennyiben ehhez elegendő saját megtakarítással rendelkezünk, akkor a kihívást a megfelelő szakemberek felkutatása és a költségek kordában tartása jelenti majd, ám mindkettőre jobbak most az esélyeink, mint a korábbi években, hiszen az építőipari megrendelések drasztikusan visszaestek.

Amennyiben hitelre is szükségünk van a vásárláshoz és a befejezéshez, akkor a helyzet bonyolultabb. Könnyebb a dolgunk, ha az ingatlant meg tudjuk vásárolni saját erőből, ebben az esetben ugyanis építési hitelt igényelhetünk a befejezésre, aminél az önrész tulajdonképpen a telek és a már elkészült építmény maga lesz.

Járható út lehet az is, ha magát a félkész projektet vásároljuk meg hitelből, ám ekkor a bank kizárólag a telek értékével számol majd, vagyis annak legfeljebb 80 százalékát kaphatjuk meg. Ezt követően igényelhetünk építési hitelt a befejezésre, ám csak attól a banktól, amelyik a telek megvásárlását is finanszírozta.

Amennyiben CSOK-ot vagy CSOK hitelt is igényelnénk, akkor fontos tudni, hogy ezek a telek megvásárlására nem használhatók fel, ám ha már miénk a telek, akkor az építkezésre a vissza nem térítendő támogatás és a kedvezményes hitel egyaránt szóba jöhet. Fontos tudni azonban, hogy ebben az esetben a korábban elvégzett munkálatokról is kell számlát nyújtani, ez értelemszerűen az eladó nevére kell szóljanak. Ha ilyen számlát nem tudunk produkálni, akkor a ház befejezésére sem tudjuk a CSOK támogatást kihasználni.