Mi baj lehet abból, ha a támogatott vagy piaci lakáshitelhez a banki értékbecslő a vételárnál alacsonyabb becsült forgalmi értéket állapít meg? Ez komoly gondot jelenthet akkor, ha lakáshitelt is igényelnénk, mert a tervezettnél több önerőre lehet majd szükség, de akár a CSOK Pluszt is elbukhatjuk emiatt.
Komoly lendületet vett júliusban a hazai ingatlanpiac, a Duna House becslése szerint 11 538 használt lakóingatlan cserélt gazdát ebben a hónapban, ami az elmúlt négy év legjobb eredménye. Ráadásul a júliusi értékesítési szám azért is különleges, mert idén eddig nem volt ennél nagyobb havi volumen, miközben a július hagyományosan az egyik leggyengébb időszak az évben.
Kijelenthetjük tehát, hogy a vevők ismét megjelentek a piacon, amiben a meglévő otthonteremtési támogatások is szerepet játszanak, valamint az, hogy reálértéken az elmúlt időszakban csökkent a lakások ára, vagyis a vevők pozíciója javult. Ráadásul a bérleti díjak országosan 11,7, Budapesten pedig 12,4 százalékkal nőttek az elmúlt egy évben a KSH-ingatlan.com lakbérindexe szerint, vagyis a kiadással elérhető hozam bőven infláció fölött nő. Ennek köszönhetően ingatlant vásárolni akár befektetésnek is mind jobban megérheti, de akár a gyerek számára is érdemes lehet saját lakás vásárolni ahelyett, hogy bérelnie kellene.
Hirdetés
Hirdetés
Nagyok az árkülönbségek
Nem elég, hogy a magyarországi ingatlanpiac jelentős kilengéseket produkál az elmúlt időszakban, a területi különbségek is óriásiak, mint ahogy az sem mindegy, hogy milyen típusú ingatlanokat vizsgálunk. Az Ingatlan.com statisztikái szerint például Győrött júliusban 824 863 Ft volt a használt lakások átlagos kínálati négyzetméterára, míg Szegeden 704 538 Ft, Debrecenben 891 491 Ft, Pécsett 714 275 Ft, Miskolcon 464 530 Ft volt ugyanez. (Ezek azok az árak, amennyiért a tulajdonosok a lakásukat meghirdetik, vagyis a valós vételár ennél valószínűleg néhány százalékkal alacsonyabb lehet.)
Budapesten júliusban 1 022 428 Ft volt az átlagos kínálati négyzetméterár, ám ezen belül az egyes kerületek között óriási különbségeket láthatunk. Ha valaki például az I. kerületben keresgél, akkor átlagosan 1 224 627 Ft-os négyzetméterárakkal fog találkozni az oldalon, míg a XIII. kerületben 783 939 Ft, a VIII. kerületben 961 471 Ft, a XIV. kerületben pedig 998 122 Ft ugyanez.
És akkor még nem beszéltünk arról, hogy az egyes településeken és kerületeken belül is komoly árkülönbségek vannak, mint ahogy számít az is, hogy lakásról vagy házról van szó, hogy milyen építőanyagból és technológiával épült, vagy hogy milyen állapotú. Ez utóbbi azért is különösen meghatározó, mert például egy fürdőszoba felújítása már önmagában is 2-3 milliós tétel lehet, ha pedig ezen kívül a konyhát is fel kell újítani, esetleg a nyílászárókhoz és a fűtési rendszerhez is hozzá kell nyúlni, akkor ezek összköltsége bizony a lakás vételárának akár 15-20 százalékát is kiteheti.
Zűrzavar az árazásban
És ha ez nem volna elég, a szinte teljesen azonos paraméterű ingatlanok között is jelentős árkülönbségek lehetnek. Például egy 50 nm alapterületű, 2 szobás, felújított, erkélyes panellakás a Kőbánya-Újhegyi lakótelepen 813 592 Ft-os és 949 514 Ft-os négyzetméteráron egyaránt elérhető. Ez azt jelenti, hogy ha nem számolunk egy esetleges alkuval, akkor bizony akár 7 millió Ft különbség is lehet a két lakás vételára között, miközben a paramétereik csaknem azonosak. Vagyis 17%-os különbségről beszélhetünk.
Ezért kell különösen óvatosnak lenned, ha lakáshitelt is szeretnél
Ha valaki saját megtakarításból vásárol meg egy ingatlant, akkor sem szerencsés a kelleténél többet fizetni érte, de ha banki hitelt vagy CSOK Pluszt is igénybe venne valaki hozzá, akkor már valóban „drámai” következményei lehetnek a dolognak.
Hogy miért? Kezdjük a lakáshitellel. Amikor valaki ingatlant vásárol banki finanszírozással, akkor rendszerint rendelkezik valamekkora összegű önerővel, és a hiányzó részre venne fel kölcsönt. A minimális önerő minden esetben a becsült forgalmi érték – optimális esetben a vételár – 20%-a, de a Bankmonitor szakértői szerint reálisabb 30%-kal számolni, ami egy 50 millió forint értékű ingatlannál például 15 millió forintot jelent. Igen ám, de ha valaki túlárazott lakást vásárol, és az értékbecslő a vételárnál kevesebbre értékeli az adott ingatlant, akkor a maximálisan felvehető hitel kevesebb lesz, emiatt nő a szükséges önerő összege. Például, ha a már említett 50 millió forintért megvásárolt ingatlant az értékbecslő csak 45 millió forintra értékeli, akkor a felvehető hitel maximuma nem 35 millió forint, hanem csak 31,5 millió forint lesz. (70%-os hitelfedezeti mutatóval számolva.) Emiatt nem 15 millió forint, hanem 18,5 millió forint saját megtakarításra lesz szüksége minimálisan a vevőnek.
Ha már kifizette a foglalót, és a különbözetet nem tudja előteremteni, akkor a legrosszabb esetben azt is jelentheti, hogy elveszíti a már kifizetett összeget. Ez igazi rémálom sokaknak.
Hogy mit lehet tenni ellene? A legfontosabb az, hogy megfelelően felmérjük a megvenni kívánt ingatlan árát, akár úgy is, hogy szakember segítségét kérjük ehhez. Különösen akkor, ha a meglévő önerő nagyon közel van a bankok által minimálisan meghatározott arányhoz.
Kik kaphatnak CSOK-ot?
A CSOK konstrukciók komoly segítséget jelenthetnek a gyerekvállalást tervező pároknak, ezért nagyon nem mindegy, hogy sikerül-e igényelniük a konstrukciót. A CSOK Plusz például egy gyermekvállaláshoz kötött, kedvezményes lakáshitel, aminek kamata maximum fix 3% lehet, a felvehető hitel maximális összeg pedig a meglévő és a vállalt gyerekek együttes számától függően 15-50 millió forint lehet. További pénzügyi előnyt jelent, hogy a második gyerektől minden újonnan érkező bababával 10 millió forinttal csökken a fennálló tőketartozás, ami egyben alacsonyabb havi törlesztőket jelent ezt követően.
Ezen kívül az úgynevezett preferált kistelepüléseken elérhető még az úgynevezett falusi CSOK is, ami azért különleges, mert 0,6-15 millió forint vissza nem térítendő támogatást jelenthet, és csak meglévő gyerekre is igényelhető. Itt annyi megkötés azért van, hogy amennyiben ingatlanvásárlásra igényli a család a támogatást, akkor az összeg felét lehet legfeljebb annak megvásárlására fordítani, a többiből korszerűsítési munkálatokat kell végezni.
A falusi CSOK mellé CSOK hitel vagy CSOK Plusz is igényelhető, ez előbbi annyiban más, hogy itt két gyerekkel 10 millió forint, három gyerekkel pedig 15 millió forint a felvehető hitel maximuma, ráadásul ők meglévő gyerekek is lehetnek, vagyis nem elvárás a gyerekvállalás. A CSOK hitel kamata szintén maximum 3% lehet, de az egyes bankok – a CSOK Pluszhoz hasonlóan – dönthetnek úgy, hogy ennél is kedvezőbb ajánlatot adnak. (Ezért érdemes mindenképpen összehasonítani az aktuális banki ajánlatokat a Bankmonitor CSOK Plusz, illetve CSOK hitel kalkulátoraival.
Akár el is bukhatod a támogatást
Látható, hogy a CSOK támogatások kifejezetten komoly segítséget jelenthetnek, viszont teljes egészében elbukhatók, ha valaki túlárazott ingatlant vásárol. A CSOK sok jogosultsági feltételei között ugyanis az is szerepel, hogy amennyiben a vételár és az értékbecslő által megállapított becsült forgalmi érték között 20 százaléknál nagyobb a különbség, akkor az igénylést el kell utasítani. Ez pedig bizony manapság egyáltalán irreális, hiszen ahogy láthattuk, ennél nagyobb különbség is könnyen lehet két csaknem megegyező lakás irányára között.
Azért fontos ezzel komolyan foglalkozni, mert ha például emiatt elbukja valaki a falusi CSOK-ot, akkor egyben a mellé igényelhető CSOK Plusz vagy CSOK hiteltől is elesik, vagyis az egész pénzügyi terv dugába dőlhet. Ezért is nagyon fontos reális áron vásárolni ingatlant, és ha nagyon kérdéses a dolog, akár előre értékbecslést elvégeztetni. Ez néhány tízezer forint kiadást jelenthet. Amennyiben pedig valaki szeretne valóban biztosra menni, akkor az adásvételi aláírása akár előtt előzetes hitelbírálatot is kérhet a kiválasztott banktól, és akkor az is kiderülhet, hogy adósként hitelképes-e, illetve mekkora hitelösszegre számíthat a jövedelme alapján.
