5-6 év tetszhalott állapotot követően életjelek mutatkoznak az ingatlanpiacon. Nemzetközi összehasonlításban olcsók a kereskedelmi és lakóingatlanok is. A beruházási kedv élénkül. Ez természetesen magával vonja a hiteligények jelentkezését is, melyre egyre inkább nyitottan reagálnak a bankok. Ezzel párhuzamosan a termelő-szolgáltató cégek saját tevékenységéhez kapcsolódó ingatlanberuházások is száma is növekszik, melyek eleve jobban finanszírozható hitelcélnak minősülnek banki oldalról. Ki, mire és milyen feltétellel kaphat hitelt, ha ingatlanban gondolkozik? Mire jó és mire nem jó a Növekedési Hitel, ha ingatlanról van szó?
Más cél – más megítélés?
Amikor ingatlan finanszírozásról beszélünk, tudni kell, más elbírálás alá esnek azok az ingatlanok, melyek
- önmagukban, az építményhez közvetlenül kapcsolódóan nyújtanak szolgáltatást – ilyenek például a szállodák, irodaházak, bevásárló központok, és
- azok, melyek az adós termelő-szolgáltató tevékenységét támogatják, ide tartoznak pl. az ipari ingatlanok, gyártó telephelyek.
A bankok számára komoly gondot okoz a tömegesen bedőlt hitelek után hozzájuk került ingatlanok értékesítése, esetleges hasznosítása (amiből az adósnál ragadt pénzük megtérülését remélhetik). Érthető módón így az ingatlan hasznosítási célja megkülönböztető szemponttá vált bírálatukban.
A fentiek miatt az ingatlan önmagában már nem elegendő a hitel biztosítékául, a bankok próbálják minél biztosabban elkerülni azt, hogy bajlódniuk kelljen az ingatlannal, ha az adós esetleg fizetésképtelenné válik. Így a beruházások finanszírozásánál is hangsúlyossá vált a hitelfelvevő működésének vizsgálata, annak elbírálása, hogy a vállalkozás időben ki tudja-e majd termelni esedékes törlesztő részleteit.
Érdemes tisztáznunk – mi is a különbség a beruházási hitel és a projektfinanszírozási hitel között?
A megkülönböztetés lényeges eleme az, hogy a bank honnan várja kihelyezett pénzének megtérülését. A hitelfelvevő vállalkozás működésének egészéből, vagy konkrétan csak a meghitelezett beruházás jövőbeli működéséből.
Beruházási hitel keretében eszközök – például ingatlanok, termelőeszközök – beszerzése, bővítése, esetleg felújítása finanszírozható. A bank kihelyezett pénzének térülését itt a vállalat egészének működéséből várja.
A projektfinanszírozás tárgya egy önmagában teljesen új beruházás, önálló cégben – jellemzően, de természetesen nem kizárólagosan szálloda, lakópark, bevásárlóközpont. A térülés a megvalósított beruházásból származó jövőbeli bevételek, a biztosíték maga a projekt, ahol a kapcsolódó szerződések nagy jelentőséggel bírnak.
A projektfinanszírozás jellegéből adódóan a beruházással kapcsolatosan nem állnak rendelkezésre múltbéli működési, gazdasági adatok, így az nagyobb kockázatot hordoz magában. A tulajdonosok szakmai háttere igen nagy jelentőséggel szerepel a banki bírálat során. Több bank elvárásként fogalmazza meg azt is, hogy a projekt mögött álljon egy pozitív bírálatú cég. Fontos szemponttá vált a vevők, illetve bérlők összetétele.
Ha valaki tisztán ingatlan projektberuházást, fejlesztést tervez, akkor az alábbi feltételeket minimálisan teljesítenie kell a hitelhez jutáshoz:
- Jelentős szakmai tapasztalat az adott ingatlantípus fejlesztésébenA kivitelezési kockázatot minimalizáló projektterv/üzleti terv bemutatása
- Szükséges hatósági engedélyek megléte
- Egészséges vevői, bérlői mix bemutatásának képessége
- 30-40%-os önerő
- Az adott beruházás méretéhez igazodó mögöttes cég/cégcsoport (egy 3 millió Ft-os Kft. ne igényeljen 1,5 milliárd Ft projekthitelt)
Ahány bank, annyi féle elvárás
Eddigi tapasztalataink alapján egy biztos közös pontot tudunk említeni a bankok ingatlan finanszírozási gyakorlatában, ez pedig az önerő. A régi idők 80%-90%-os finanszírozási arányát mára már minden banknál elfelejthetjük, a megélénkült hitelezési kedv ellenére is elvárt a 30-40%-os önerő, amihez 80% körüli fedezetigény társul. A futamidő tekintetében az 5-10 éves időtáv jellemző a hitelszerződésekben.
Minden más feltétel esetében nagyon nagy eltérést mutatnak az elvárások. Van olyan bank, ahol az ingatlan elhelyezkedése semleges, van ahol kizárólag Budapest és környéke preferált. Van olyan intézmény ahol a szálloda finanszírozástól teljesen elhatárolódnak, és van olyan, ahol nyitottság mutatkozik, de csak termál hotel beruházás finanszírozásra. Valahol a vidéki társasház építéseket is szívesen finanszíroznának már, persze csak megfelelő biztosítéki rendszer mellett.
Bank és bank között számottevő különbség mutatkozik az elvárt fedezetek arányában, annak összetételében, valamint a futamidő rugalmasságában. Hatalmasak a különbségek a cégek hitelezhetőségének megítélésben is.
Milyen hitelek érhetők el?
A legnépszerűbb, 2,5%-on elérhető növekedési hitel az MNB előírásai miatt a következő ingatlancélú finanszírozására nem használható:
- lakóingatlan fejlesztése
- bérbeadási céllal fejlesztett üzleti ingatlanra (kivéve, ha cégcsoporton belüli a bérbeadás)
Van azonban más lehetőségünk is. Amennyiben nem tudjuk a növekedési hitelt megcélozni, szóba jöhetnek a piaci kamatozású forint és euró hitelek is. Az euró hitelek elsősorban az euró alapú bérleti díj árazással rendelkező projekteknél kerülhetnek előtérbe EURIBOR + 2-5%pontos kamatfelárral, míg a forint alapú hiteleknél BUBOR + 3-6%pontos kamatfelárral érdemes számolni. Rendkívüli mértékben meghatározó a hitelfelvevő cég banki minősítése a hitel végső árának vonatkozásában.
Amennyiben cége hitelhez szeretne jutni és szakértői segítséget venne igénybe, az alábbi formon keresztül lépjen velünk kapcsolatba:
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található „Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk.
