Míg 2022 első felében a kedvező gazdasági környezet hatására több éves csúcsára jutott a lakáspiac, az év második felében és 2023-ban már lassulásra számíthatunk. Keresleti és kínálati oldalon is jelentős mérséklődés látható, ami miatt a lakásárak csökkenése is több mint sejthető.
November 17-én napvilágot látott a Lakáspiaci jelentés, a Magyar Nemzeti Bank féléves gyakorisággal megjelenő kiadványa, amelynek célja, hogy átfogó képet nyújtson az ingatlanpiac aktuális helyzetéről, a lehetséges jövőbeli változásokról és bemutassa azokat a folyamatokat, amelyek hatással vannak a hazai lakáspiac keresleti és kínálati oldalára, az árak alakulására.
A kiadvány 3 fő téma mentén járja körül az aktualitásokat és várakozásokat, cikkünkben összegyűjtöttük a legfőbb információkat a lakáspiaci kereslet és ingatlanárak, az építések és újlakáskínálat, illetve a lakáscélú hitelek és támogatások kapcsán.
Hirdetés
Hirdetés
Csökkenő kereslet és tranzakciószám
A jelenlegi, bizonytalan gazdasági helyzet komoly fejtörést okozhat mindazoknak, akik lakáscélok megvalósítása előtt állnak. Legyen szó ingatlanvásárlásról, építkezésről, felújításról vagy korszerűsítésről, mindenkinek érdemes megismerni, mik mozgatják jelenleg a piaci folyamatokat és mire számíthatunk a közeljövőben.
Míg 2022 első felében élénk lakáspiaci kereslet volt tapasztalható, az év második felében és 2023-ban már erőteljes lassulásra számíthatunk. 2022 harmadik negyedévében már minden jel arra utal, hogy elérkezett a fordulópont a lakáspiacon. Az ingatlan.com adatai alapján 2022 harmadik negyedévében a fővárosban 35, míg vidéken 36 százalékkal esett vissza a kereslet.
Az idei harmadik negyedévben minden településtípuson érdemi tranzakciószám csökkenés tapasztalható, a lakáspiaci tranzakciók száma országosan 32,3 ezerre tehető a jegybanki tanulmány becslése szerint. Ez az adat 22,6 százalékkal marad el az előző év azonos időszakának 41,7 ezres tranzakciószámához képest.
A továbbra is labilis gazdasági kilátások és az emelkedő lakáshitel-kamatok tükrében a közeljövőben a kereslet és a tranzakciószám további mérséklődésére számíthatunk. A szakemberek várakozása szerint a mélypont 2023. február-március hónapokban következhet be. Összességében a kereslet és az adás-vétel számának visszaesése lakásárak mérséklődését és az alku további térnyerését vetítheti előre.
Fókuszban az energiahatékonyság
A hazai lakóingatlan-állomány energetikai hatékonysága összességében kedvezőtlen. Jelenleg egy szétnyíló pályán értelmezhetjük a helyzetet, amelyben a kedvezőtlen energiahatékonyságú ingatlanokra csökkenő, a jó energiahatékonyságúakra az árak stagnálása vagy emelkedése lehet jellemző.
A kettészakadás földrajzi területi különbségeket is magában hordoz. A kiadott energiahatékonysági tanúsítványok alapján a három legkedvezőtlenebb kategóriába sorolt ingatlanok aránya nagyon eltérő a településeken. Rengeteg az olyan helység, ahol kritikusan rossz az arány: az otthonok 60 százaléka a legrosszabb 3 kategóriát képviseli az energiahatékonysági tanúsítványon jelzett besorolás alapján.
A rezsiköltség-változások miatt számtalan család vágott már bele otthonának korszerűsítésébe, a legnépszerűbb célok között a fűtéskorszerűsítés és a hőszigetelés szerepel.
Az építőipar helyzete továbbra sem rózsás
Az építőipari munkák iránti folyamatos magas kereslet az építési költségekre is rányomta bélyegét, 20 százalékkal nőttek a lakásépítési költségek az előző évhez képest. Az áremelkedést elsősorban a költségek növekedése, különösen egyes építőanyagok masszív drágulása okozta. Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének (ÉVOSZ) felmérése további 10-15 százalékos építőanyag-áremelkedést vetít előre.
Az újlakás-tranzakciók aránya éves szinten országosan nőtt, a vásárlások éves aránya 7,7 százalékra emelkedett az előző év azonos időszakában jegyzett 6,9 százalékos arányról. Az összes adásvétel számának csökkenésével párhuzamosan az új lakások tranzakciószámának emelkedését az magyarázhatja, hogy az átadások késleltetve, csak több negyedév késéssel igazodhatnak a megváltozott keresleti viszonyokhoz. Emellett az NHP Zöld Otthon Program még a második negyedévben is támogatta az újlakás-kereslet tranzakcióit.
Az idén összességében mintegy 23 ezer új lakás befejezése várható, ami éves szinten 17 százalékos bővülésnek felelne meg. A kedvezményes lakásáfa meghosszabbításra került, amely így a továbbiakban is támogathatja az építések bővülését, de így is a kereslet mérséklődése várható.
Mire számíthatunk az ingatlanárak kapcsán?
Országos átlagban 2022 második negyedévében 24,8 százalékos növekedés volt megfigyelhető a lakásárakban a korábbi évhez képest. A 2021. év végi 21,4 százalékos értékhez képest ez a jelenlegi ciklusban mért legmagasabb éves áremelkedés az MNB-lakásárindex alapján.
A második negyedévben összességében 12,8 százalékos reálértelemben vett növekedést produkáltak a lakásárak, ez ugyanakkor elmarad a 2014-től megfigyelhető lakáspiaci ciklus csúcsának tekinthető 16,2 százalékos értéktől. A harmadik negyedévben az előzetes adatok alapján azonban jelentős visszaesés várható, a szakértők szerint egyszámjegyűvé (1,7) lassulhat az éves emelkedés üteme, amit a lakáspiaci fordulat, vagyis a kereslet mérséklődése, a csökkenő tranzakciószám magyaráz.
Az éves drágulás mértéke a vidéki városokban a legszembetűnőbb, 31,2 százalék, míg Budapesten 20,4 százalékkal emelkedtek egy év alatt a lakásárak.
A fordulat természetszerűleg elérkezett, hiszen ekkora emelkedés már erősen mérsékli a vásárlói kedvet. Emellett a fogyasztói árak emelkedése, az infláció miatt egyre inkább száguldó lakáshitel-kamatok sem segítik a lakástervek előtt állók helyzetét, amelyet a bérek emelkedése sem tudott érdemben kompenzálni.
Mi a helyzet a lakáshitel-piacon és a támogatások körül?
Hatalmas fordulatot hozott az idei év a lakáshitelpiacon is. Amíg 2022 második negyedévében még rekord volumenű lakáshitel-szerződés köttetett, augusztusban már közel 20 százalékkal csökkent éves alapon az ingatlanhitel-folyosítás. Ez nem meglepő, hiszen lecsengett a Zöld hitel, a kamatkörnyezet egyre kedvezőtlenebbé vált és a lakáspiaci változások kéz a kézben a kereslet csökkenésével is előtérbe kerültek.
A szakértők szerint 45 százalékra mérséklődött a hitelből történő vásárlások aránya, aminek további csökkenése várható. A bankok is bőrükön érzik a változást, a jegybank Hitelezési felmérése szerint valamennyi pénzintézet a kereslet visszaeséséről számolt be, döntő többségük tovább csökkenő keresletre számít a hiteltermékek iránt.
A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora szerint a legkedvezőbb ingatlanvásárlási célú hitelajánlatok (20 millió forintos hitelösszeg, 20 éves, végig fix futamidő és 450 ezer forintos jövedelem beállítás esetén) jelenleg 8-9 százalék körüli kamattal érhetőek el, emellett a kedvezőtlenebb konstrukciók között könnyedén találhatunk már 12 százalék feletti kamatozással elérhető ajánlatokat is. Ugyanakkor még a drágább lakáshitelek esetében is elmondható, hogy negatív a reálkamat, a kamatszint az infláció szintétől jócskán le van maradva. Ez pedig a lakáshitelek további drágulását vetíti előre, hiszen a bankok még mindig nem növelték ezen termékek költségét olyan mértékben, ahogy az indokolt lenne.
A lakáspiacra jellemző óvatosság tehát a hitelpiacon is megjelenik, az igénylők is nehezebb helyzetbe kerülhetnek, egyre magasabb jövedelemre lehet szükség ahhoz, hogy a bankok szigorodó hitelképesség-vizsgálatát csont nélkül teljesíthessék. Tovább nehezíti az egyébként sem rózsás helyzetet, hogy az áremelkedés üteme illetve a rezsiköltség változása miatt is egyre nehezebb hosszabb távra kalkulálni a kiadásokat.
Az otthonteremtési támogatások és kedvezményes hitelek szerepe idén is jelentős, ráadásul az emelkedő lakáshitel-kamatok miatt még inkább felértékelődik. Számos állami támogatási forma ugyanis vissza nem térítendő, kamattámogatott, vagy kamatmentes lehetőséget kínál azoknak, akik megfelelnek az igénylési feltételeknek.
A támogatott hitelek aránya 2022 elejéhez képesti 50 százalék körüli szintről az év harmadik negyedévére 30 százalék közelére süllyedt, ehhez a Zöld Otthon Program kifutása is jelentősen hozzájárult. A lakáscélra is rendkívül népszerű Babaváró hitel augusztusi, 36 milliárd forintos kibocsátása már 16 százalékkal alulmúlta az egy évvel korábbi értéket. Augusztus végén a kedvezményes hitelprogram a teljes lakossági hitelállomány közel 20 százalékát tette ki.
Jelenleg leginkább azok lépnek előre lakásterveik megvalósításában, akik számára ez nem várhat. Legyen szó tehát bármilyen lakáscélú hiteligénylésről, érdemes megvizsgálni, milyen támogatási lehetőség vehetők igénybe, az állami milliók ugyanis jelentős könnyebbséget jelenthetnek a családoknak.
Az időfaktor viszont nagyon fontos tényező, vannak olyan támogatási lehetőségek, amik idén kifutnak, illetve olyanok is, amelyek a következő évben is velünk maradhatnak, ám még jogszabályi feltételek nem jelentek meg a folytatásról, így nem tudhatjuk, mik a teljesítendő feltételek 2023-ban. Emiatt érdemes lehet még idén lépni és a jelenleg érvényben lévő szabályok szerint szerződni.
