A 2024 januárjában induló CSOK Plusz elődjéhez képest nem egy vissza nem térítendő támogatás, hanem egy támogatott hitel. Éppen ezért a legtöbb család számára a nagy vízválasztó a banki hitelbírálat lehet. Mutatjuk, mikor lehet sikeres, és mi nehezítheti az igénylést a jogszabályi feltételeken túl.
A Családi Otthonteremtési Kedvezmény legújabb eleme, a CSOK Plusz egy remek lehetőség lehet a gyermekvállalást tervező házaspároknak különböző lakáscélok megvalósítása esetén. A CSOK utódjaként is emlegetett konstrukció ugyanakkor nem egy támogatás, hanem egy támogatott hitel, éppen ezért az igénylőknek nem csak az állam által elvárt feltételeknek kell eleget tenniük, de a banki hitelbírálatot is sikerrel kell zárniuk. Mik a bankok feltételei? Mik a kizáró okok és a lehetséges buktatók?
Hirdetés
Hirdetés
A hitelbírálat lehet a legnehezebb akadály
A CSOK Plusz igénylésekor tehát nem csak a jogszabályi feltételeket, de a banki hitelbírálatot is teljesíteni kell. A hitelbírálat során a bank megvizsgálja a házaspár hitelképességét, eldönti, hogy kaphatnak-e kölcsönt és ha igen, akkor mennyit.
Ebből a szempontból a legfontosabb az igénylők anyagi helyzete, rendszeres havi igazolható jövedelme, meglévő tartozásai és jelzáloghitel esetén a fedezeti ingatlan értéke. A hitelminősítés ugyanakkor nem áll meg ennyiben, a rendkívül összetett banki eljárás során számos egyéb tényező kerül vizsgálat alá. Ráadásul más és más a gyakorlata az egyes hitelintézeteknek. Az alábbiakban a hitelképességet meghatározó legfőbb tényezőket gyűjtöttük össze, ha tehát a jogszabályi feltételeken túl az alábbiaknak is megfelelsz, már jó eséllyel lehet pozitív az igénylés.
Jövedelmi elvárások
A hitelminősítés során nagyon fontos, hogy megfelelő mértékű, igazolható jövedelemmel rendelkezzen az igénylő. Ennek során a család teljes havi bevételét figyelembe veszik, hiszen a házastársak mindketten szerepelni fognak az ügyletben. Éppen ezért a legjobb esetben mindketten rendelkeznek igazolható jövedelemmel, hiszen minél magasabb, annál kedvezőbb a helyzet.
Hitelösszegtől függően a szükséges jövedelemnek legalább a minimálbér összegét el kell érnie, de a bankok jellemzően ennél magasabban húzzák meg a határt, főleg olyan nagy összegű hiteligénylés esetén, mint egy lakáscélú jelzáloghitel, vagy a CSOK Plusz.
Az új CSOK hitel esetében a minimálisan elvárt jövedelemszintet pedig nem az első évben (csak kamatfizetés) várható törlesztőrészlethez, hanem a 13. hónaptól esedékes havi fizetnivalóhoz fogják viszonyítani a bankok. Így a legmagasabb összegű, 50 milliós támogatott lakáshitelhez legalább havi nettó 488 ezer forint szükséges (a férj és a feleség együttes bevételei).
Elsődleges jövedelemnek számít:
- az alkalmazotti munkabér,
- a vállalkozói jövedelem.
Ezek minden pénzintézetnél elfogadhatók, illetve kiegészíthetők egyéb jövedelemtípusokkal. A kiegészítő jövedelmeket ugyanakkor a bankok nagyon eltérő módon veszik figyelembe.
Másodlagos jövedelmek lehetnek például:
- ingatlan bérbeadásból származó jövedelem,
- osztalék-jövedelem,
- családtámogatási ellátások (például GYES, GYED, családi pótlék),
- nem rendszeres bér (például prémium, jutalom, bónusz).
Alkalmazottak esetén a hitelminősítéshez csatolni kell a munkáltatói igazolást. Fontos, hogy legalább 3 hónapja az adott munkahelyen kell dolgozni, valamint az igénylők ne álljanak próbaidő vagy felmondás alatt.
Vállalkozók esetén a NAV állít ki jövedelemigazolást, ebben az esetben legalább egy lezárt üzlet év szükséges az igényléshez.
Bankszámlamúlt
A bankok 3-6 hónapra visszanyúló bankszámlakivonatot is kérnek, amelyen ellenőrzik a jövedelem beérkezését és azt, hogy az ügyfeleknek milyen a pénzügyi magatartása. Sok esetben kizáró tényező lehet például a szerencsejáték, a fogadás.
Mennyi törlesztőrészlet vállalható be?
A jövedelem vizsgálatakor a meglévő, vagy korábban igényelt kölcsönöket is figyelembe veszik, illetve azt is megnézik, hogy a már kifizetett tartozásokat hogyan teljesítettük. Jobb helyzetben lehet például az, akinek korábban volt hitele és azt rendben fizette, mint az, aki nem rendelkezik semmilyen hitelmúlttal, hiszen nagyobb kockázatot jelent a banknak.
A meglévő tartozások a JTM szabály (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) miatt is fontosak. A banknak kötelező meggyőződnie arról, hogy a jövedelmünket milyen mértékben terheli törlesztési kötelezettség, hiszen ennek is van egy maximuma. A JTM alapján (jelzáloghitelek esetén), ha az igénylő(k) összjövedelme 600 ezer forint alatti, akkor legalább 10 éves kamatperiódusú vagy végig fix kamatozású kölcsön esetén a jövedelem 50 százalékos mértékig terhelhető törlesztőrészletekkel.
Ha a jövedelem eléri, vagy meghaladja a 600 ezer forintot, akkor legalább 10 éves kamatperiódus vagy végig fix kamatozású konstrukció esetén 60 százaléknál ránt be az “adósságfék”.
CSOK Plusz önerő
A lakáscélú jelzáloghitelhez természetesen önerőre is szükség lesz, mégpedig legalább 20 százalékra, hiszen a bankok legfeljebb az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékáig hiteleznek. Az önerő érkezhet saját megtakarításból, a Babaváró hitel akár 11 millió forintos összegéből, vagy éppen a kettő kombinálásából, valamint felhasználható még a lejáró Lakástakarék-pénztári megtakarítás összege is.
A CSOK Plusz esetében az első lakásukat/házukat vásárló házaspárok még kedvezőbb helyzetben vannak, számukra elegendő csupán 10% önerőt felmutatni. Arra azonban érdemes fokozottan ügyelni, hogy a bankok ettől szigorúbbak is lehetnek, és akár a 10 százalékos önerő mértéke is kevésnek bizonyulhat, ahogyan a 20 százalék is, ha nem első otthon megvásárlásáról beszélünk.
Hogy ne kerüljön veszélybe az otthonteremtés?
Az új CSOK Plusz igényléséhez tehát nem elég a jogszabályban rögzített feltételeknek megfelelni, a banki hitelképességi vizsgálatot is sikerrel kell teljesíteni. Ugyanakkor ebben jelentősen eltérő a gyakorlat, így érdemes rögtön annál a pénzintézetnél beadni a papírokat, ahol a legvalószínűbb a siker.
Egy megbízható, tapasztalt független hitelszakértő segít eligazodni a hitelképesség kapcsán is, akár egy ingyenes előszűrést is elkészít, amelyből kiderülhet, hogy megfeleltek-e az alapvető feltételeknek és hogy mennyi hitelre lehettek jogosultak.
Ezzel rengeteg idegeskedés, pénz és időveszteség megspórolható, hiszen egy szakértő segítségével már a konkrét ingatlan lefoglalózása, az előszerződés előtt tisztában lehettek azzal, hogy kaphattok-e a bankoknál CSOK Plusz-t, és hogy nagyságrendileg mekkora hitelre számíthattok.
