A Magyar Nemzeti Bank berkeiben felmerült az ötlet, hogy a bankok az ingatlan értékének 80%-a helyett akár 90%-át is meghitelezhetnék az első otthonukat megvásárló fiatalok számára. Ez azt jelentené, hogy 20% helyett akár 10% önerő is elegendő lenne a vételhez, ami több millió forint kedvezményt jelentene. A Bankmonitor szakértői megnézték, mit jelentene ez a jelenlegi lakásárak mellett, illetve tényleg hatékony segítséget jelentene-e a lakásvásárlás előtt álló fiataloknak.
Hirdetés
Hirdetés
Az önerő a legnagyobb akadály
Ez az első lakásukat megvenni tervezők esetében különösen nagy probléma, hiszen a KSH szerint a 20-29 évesek átlagkeresete bruttó 367 ezer forint, ami 244 ezer forint nettónak felel meg. Ekkora jövedelemből pedig meglehetősen nehéz összegyűjteni egy átlagosnak számító, 40 nm alapterületű budapesti lakás megvásárlásához szükséges 6,64 millió forintos minimális önerőt. (Az ingatlan.com szerint ugyanis egy ilyen lakás kínálati átlagára jelenleg 33,2 millió forint.) Ha valaki például havi 50 ezer forintot tesz félre, akkor ez bizony csaknem 10 évébe fog telni, aminél ráadásul évi 2%-os éves kamattal (kamatos kamat) is számoltunk. Ezen idő alatt azonban az ingatlanok ára is változhat, jó eséllyel felfelé, így mire összegyűlik az előre meghatározott célösszeg, esetleg már nem is lesz elég a hitelhez.
A szükséges önerő összege persze függ attól is, hogy a fiatal éppen melyik településen venné meg az első lakását. Az átlagos négyzetméterárak ugyanis nagyon különbözőek: míg Budapesten 830 ezer forint az átlagos kínálati négyzetméterár egy 40 négyzetméteres lakás esetében, Győrött 720 ezer forint, Szegeden 478 ezer forint, míg Miskolcon 361 ezer forint ugyanez. Ezért, míg a Fővárosban 6,64 millió forint minimális önerő kellhet egy ilyen ingatlan megvásárlásához, addig Győrött 5,8 millió forintot, Szegeden 3,8 millió forintot, míg Miskolcon 2,9 millió forintot szükséges a vásárlásoz összegyűjteni.
Támogatások az önerőhöz
Az önerő problémáját a Magyar Nemzeti Bank is érzékelte, ám az önerő előteremtésére felhasználható támogatások eddig kizárólag a házasok, illetve a gyermekes vagy gyermeket vállaló családok számára voltak elérhetőek. Például a Babaváró hitel – ami akár 10 millió forint is lehet – összegének 75%-a önerőnek számít egy 90 napon belül felvett lakáshitel esetében, míg 25%-a hitelnek minősül.
Vagyis, ha 10 millió forint Babavárót vett fel egy pár nem sokkal a lakáshitel igénylését megelőzően, akkor a példánkban szereplő 33,2 millió forintba kerülő lakás megvásárlásához 26,6 millió forint helyett csak 24,1 millió forint kölcsönt vehetnének fel. (A 26,6 millió forint a vételár 80%-a, ami csökken a Babaváró összegének 25%-ával, esetünkben 2,5 millió forinttal.) Ebben az esetben nem jelent problémát a dolog, hiszen a 10 millió forintos Babaváró beforgatásakor ennél kevesebb lakáshitel is elegendő lehet. (Amennyiben a Babaváró és a lakáshitel felvétele között 90 napnál több idő telik el, akkor a Babaváró teljes egészében önerőnek számít.)
Igen ám, de a Babavárót kizárólag fiatal házasok igényelhetik, az első öt évben automatikusan járó kamatmentesség megtartásához pedig az kell, hogy ezen idő alatt legalább egy gyermek szülessen, a felvett kölcsön részbeni, illetve teljes elengedéséhez pedig további egy vagy két gyermeknek kell még érkeznie a családba. A huszonéves, saját otthonra vágyó fiatalok sok esetben azonban nem akarják még elkötelezni magukat, különösen nem azért, hogy kölcsönt vehessenek fel egy lakás megvásárlására.
A csok (családi otthonteremtési kedvezmény) esetében is hasonló a helyzet, hiszen a vissza nem térítendő támogatás meglévő vagy vállalt gyermek esetén igényelhető, az utóbbi esetben ráadásul még úgynevezett fiatal házasnak is kell lenni, ami annyit tesz, hogy igényléskor legalább a pár egyik tagja nem töltheti be a 40. életévét. (Meglévő gyermekre igényelt csok-nál nem elvárás a házasság, sőt, egyedülálló szülők is megkaphatják.) A meglévő gyermekre – vagy gyermekekre – igényelt csok támogatás minden bank esetében önerőnek számít, míg vállalt gyermekeknél a bankok eltérően kezelik a helyzetet.
Több hitel kell, ha kisebb az önerő!
Az egyedülálló, gyermektelen és gyermekvállalást még nem tervező fiatalok számára éppen ezért lehet jó megoldás az MNB legújabb ötlete, ami a lakáshitelhez szükséges minimális önerőt csökkentené le akár 10%-ra. Ez a jegybank számításai szerint mintegy 20 ezer fiatal számára tenné elérhetővé a hitellel történő lakásvásárlást.
A lecsökkentett önerő azonban azzal a káros mellékhatással jár, hogy ezáltal nagyobb lesz a felvett hitel, így a havi törlesztő és a teljes visszafizetendő összeg is nőni fog. És itt ütközhet a fiatal egy másik akadályba: az úgynevezett JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató – korlátba. Ezt szokás adósságféknek is hívni, mégpedig azért, mert meghatározza, hogy az adós a havi nettó jövedelmének legfeljebb mekkora százalékát fordíthatja hiteltörlesztésre. Ebbe az adós összes meglévő hitele beleszámít, így egy áruhitel, egy személyi kölcsön vagy akár egy munkáltatói hitel havi törlesztőjével is számolni fognak akkor, amikor meghatározzák az új hitel maximális törlesztőjét.
A fenti táblázatunkban láthatod, hogy lakáshitel esetében – 500 ezer forint nettó jövedelem alatt – 50%-nál ránt be az adósságfék akkor, ha a hitel kamatperiódusa legalább 10 év. (A kamatperiódus az az időszak, ami alatt a bank nem módosíthat egyoldalúan a kamaton, vagyis a havi törlesztő ezen időszak alatt fix.)
Mekkora jövedelem kell a lakáshitelhez?
Arra voltunk kíváncsiak, hogy a különböző települések átlagos kínálati árai alapján mit is jelenthet pontosan a lakáshitel felvételéhez szükséges minimális önerő lecsökkentése 20-ról 10%-ra. Látható, hogy a 20%-os önerő valóban jelentősebb terhet jelentene, ám közben a hitelösszeg, a havi törlesztő és a teljes visszafizetendő összeg alacsonyabb volna. Ha például egy budapesti fiatal 20% helyett 10% önerővel vásárolna meg egy 33,2 millió forintos ingatlant, akkor több mint 5 millió forinttal több hitelre volna szüksége, ami miatt 21 ezer forinttal emelkedne a havi törlesztője is. A kérdés azonban az, hogy ezt a jövedelme elbírja-e majd?
A táblázatunkban szereplő 191 ezer Ft-os havi törlesztőhöz a JTM szabály szerint legalább 382 ezer Ft havi nettó jövedelmet kellene igazolni, ám a tapasztalat az, hogy a bankok ennél általában szigorúbbak, így ez magasabb lehet. Ha ezt összevetjük a fiatalok 244 ezer forintos átlagos nettó jövedelmével, akkor azt látjuk, hogy ekkora hitelt önmagában a fiatalok többsége egyszerűen nem kapna meg. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátor számításai szerint az sem segít, ha a futamidőt 30 évre toljuk ki, mert bár ebben az esetben radikálisan csökken a havi törlesztő, így is legalább 300 ezer forintos nettó jövedelem lenne a hitelfelvételi küszöb.
Az olcsóbb településeken persze más a helyzet, hiszen a táblázatunkban szereplő nagyvárosok közül Miskolcon, Szegeden és Pécsett akár elég lehet a hitelhez az átlagos nettó jövedelem, de például Győrött és Debrecenben ez már kevés. A kevésbé felkapott kisebb településeken és falvakban, ahol még mindig jelentősen olcsóbbak az ingatlanok, ugyancsak segíthet az elvárt minimális önerő csökkentése, azonban kérdés, hogy ezek mennyire vonzóak az első lakásukat kereső huszonévesek számára.
Kevés lehet az átlagbér
Látható ugyanakkor, hogy a 20%-os önerő mellett szükséges lakáshitel havi törlesztőjéhez sem feltétlenül elegendő a fiatalok átlagjövedelme. Megoldást jelenthet persze az adóstárs bevonása, aki lehet például az egyik vagy mindkét szülő, ebben az esetben ugyanis az adós és az adóstársak jövedelme összeadódik. Ha pedig az önerő a probléma, akkor fedezetként bevonható a hitelbe egy másik ingatlan is, és mivel ezek összértékének 80%-áig hiteleznek maximum a bankok, előfordulhat, hogy akár önerő nélkül is megoldható a hitelből történő lakásvásárlás.
A Babaváró hitelt és csok támogatást igénylő, átlagnál magasabb jövedelmű fiatalok pedig mindenképpen jobban járhatnak a lakáshitelhez szükséges minimális önerő esetleges leszállításával, hiszen így kisebb magtakarításra volna szükségük, a jövedelmük pedig elbírhatja a magasabb havi törlesztőket is.
