Örök dilemma, hogy ha a gyermekünk eljut oda, hogy a családtól külön költözne, akkor azt miként tegye: albérlet vagy saját lakás formájában. Ha van a lakás megvételéhez már önerőnk is, akkor a hitelből vásárlás jobban megéri, mint a magas albérletárakat kifizetni. A kockázatokat persze ilyenkor sem szabad félvállról venni. A következőkben bemutatjuk egy család példáján keresztül, hogy mit érdemes végiggondolni.
Bérlés helyett inkább vásárlás?
Egy vidéki család nagy dilemmával találta szembe magát a nyáron. Felhőtlen volt az örömük, hogy a fiúkat felvették egy budapesti egyetemre, viszont elkeseredtek, mert azt találták, hogy az egekbe szöktek Budán az albérletárak, ahol maga az intézmény is van. Mivel olvastak arról, hogy kedvező feltételekkel lehet hitelhez jutni, arra jutottak nagy tanakodás után, hogy inkább hitelből vásárolnak.
Miért döntöttek a vásárlás mellett? Mert egy elvárásaiknak megfelelő lakást (egy 45 négyzetméteres, 1,-1,5 szobás lakás lebegett a szemük előtt) Budán átlagosan havi alapon 135 ezer forintért lehetne kivenni, addig a megtakarításukat felhasználva, egy ugyanolyan lakásra felvett hitelért 120 ezer forintnál kevesebbet kellene fizetniük. Fontos érv volt emellett, hogy a hitel 20 éves futamidejének végén a vétel esetében 18 millió forintos ingatlanvagyonuk lesz (a vásárláskor is meglévő önerőt és az ingatlan felértékelődését nem számítva), míg az albérlet esetén nulla forint lesz az ingatlanvagyonban beállt növekedés.
Lázasan el is kezdték keresni a szóba jöhető használt lakásokat. A keresésnél fő szempont volt az is, hogy a csendes és jó környék legyen, tömegközlekedéssel jól megközelíthető. Az elvárásaikhoz mérten az átlagár valahol 630 ezer forintnál volt négyzetméterenként, ami a 45 négyzetméteres lakás árát kicsivel több, mint 28 millió forintra értékelte.
Gondolták magukban, hogy milyen jól tették, hogy egy évtizede elkezdtek takarékoskodni a fiúk lakására, mert így sikerült 10 millió forint könnyen mozdítható összeget félretenni. Ennek több, mint 60%-át – élve a 30%-os állami támogatással – két darab lakástakarék-pénztári szerződéssel sikerült összegyűjteni havi 40 000 Ft befizetéssel. Az önerőre szükség is volt, ugyanis a mai banki gyakorlatot ismerve, a lakás értékéhez képest maximum 80%-ot hitelez meg a bank.
A szülők azt tervezik, hogy a következőképpen próbálják a fiúkat pénzügyi tudatosságra tanítani. A fiú felvenné a Diákhitel1-et, ami szabadon, akár lakhatásra is felhasználható. Ha a hagyományos esetben felvehető havi maximális összeget (50 ezer forintot) számítjuk, akkor ezt az összeget a hitel törlesztésére tudja fordítani a gyermek és ezzel ő is részt vesz a saját első lakásának a finanszírozásában. A Diákhitelt pedig majd munkába állása után már önállóan törleszti. A Diákhitelnek kedvező a kamatozása, aktuálisan 2,3% a hitelkamat mértéke (mely alacsonyabb a legkedvezőbb lakáshitel kamatánál).
A fenti táblázat alapján összességében a család a hitelfelvétel előtt az összes bevétele 10%-át, hitelfelvétele után a 15%-át fordítja a gyermek első lakására. Ehhez adódik majd hozzá – a gyermek munkába állását követően – a Diákhitel törlesztése.
Hirdetés
Hirdetés
Mi lesz a hitellel?
Az első akadályt, vagyis a kellő nagyságú önerőt már teljesítette a család, viszont ezt követően több dologra is nagyon kell figyelni. A hatályban lévő szabályok szerint kellő jövedelem szükséges ahhoz, hogy a bank adott hitelösszegre és havi induló törlesztőre az áldását adja. A jegybank rendelete szerint a jövedelem arányos törlesztőrészlet havi nettó 400 ezer forint alatt nem lehet magasabb, mint 50%. A bankok viszont ennél szigorúbb feltételt támasztanak, jellemzően 35-40%-ot engednek meg.
A család teljes havi nettó jövedelme 400 ezer forint, ami gyors számolás után egy banknál maximum 140-160 ezer forintos törlesztőt enged meg. Ehhez képest válogathatnak a bankok és a hitelajánlatok között. Egy jó tanács, ha tehetik, ne kövessék el azt a hibát, hogy csak a számlavezető bankjuk ajánlatát kérik be.
A Bankmonitor lakáshitel kalkulátorába beütve megnéztük, hogy a jövedelmük elegendő lesz-e ahhoz, hogy a budai lakást megvásárolják. A jó hír az, hogy nem is kell nagyon kicentizni a családi költségvetést és a 18 millió forintos hitel felvehető lesz. Persze rögtön hozzátesszük, hogy ez csak úgy lehetséges, ha 20 éves futamidőt választanak. Logikusan, ha rövidebbet választanának, akkor a törlesztő is megemelkedne, ez viszont a magasnak számító hitelösszeg miatt nem lehetséges.
A futamidő mellett a másik kardinális kérdés, hogy milyen lakáshitelt válasszanak: egy gyorsan, akár havonta változó kamatozásút, vagy egy több évre biztonságot adó és rögzített kamatú hitelt. Mind a kettőnek megvan a maga előnye.
Egy példán keresztül szemléltetve. A hitelkalkulátorunk szerint, ha a család a 6 havonta változó kamatozású hitelt választana, akkor 2,7%-os kamattal és 97 ezer forintos kezdő törlesztővel vehetnék fel a 18 milliós hitelt. Ellenben, ha 5 évre fix kamat mellett teszik le a voksot, akkor 3,9%-os kamat és 109 ezer forintos törlesztő adódik.
Mind a két esetben van bizonytalanság, de míg az olcsóbbik verziónál félévente folyamatosan változni fog a havi kiadás, addig a most drágábbnak tűnő esetben 5 évig ugyanaz marad a törlesztő. Meglátásunk szerint évek múlva a magasabb kamatok lesznek itthon is irányadók, így a most olcsóbbnak tűnő lakáshitel előnye is elolvadhat.
A családnak látnia kell, hogy a 6 havi változó kamatozású hitelnél van egy referenciakamat (BUBOR, budapesti bankközi forint hitelkamatláb), ami egy tőlük teljesen független tényező, és ha az emelkedik, akkor a hitel kamata is emelkedni fog automatikusan. Az 5 éves rögzített hitelnél a kiszámíthatóság mellett azt kapják meg, hogy 5 év múlva változhat csak meg a hitel kamata, de az is csak a bank számára egy lehetőség, nem kötelező azzal élnie. Ráadásul nem változtathatja meg a bank önkényesen a kamatot, a jegybank szabályai irányadóak itt is.
Mindent egybevéve nem is dönthetne a család jobban, mert úgy lesz a gyermeküknek lakása, hogy kevesebbet kell érte fizetni havi szinten, mint egy albérletért. A keresés szerint egy 45 négyzetméteres budai lakást 120-150 ezer forint alatt nem lehet kivenni. A kulcs az volt, hogy már korábban tudatosan készültek és gyűjtöttek a lakásra, most pedig nem restek kihasználni a kedvező hitelhez jutási feltételeket. Az már csak hab a tortán, hogy a diákhitel felhasználásával még hitellel együtt is csak 20 ezer forinttal nőnek a család kiadásai.
