Miközben egyre olcsóbbak a hitelek – ettől talán nem teljesen függetlenül – egyre erősebb életjeleket mutat a lakáspiac, amit mi sem bizonyít jobban, mint hogy a rég nem látott vevői érdeklődés hatására az országos ingatlan árak a válság előtti szint közelébe emelkedtek. A budapesti panelek elképesztő módon, több mint harmadával, míg a téglalakások 10%-ot meghaladóan drágultak az elmúlt egy év során. Kiszámoltuk, hogy egy átlagos lakáshitel felvevő mikor járt jobban: ha kivárt mostanáig és a lehető legalacsonyabb kamatszint mellett adósodik el, vagy ha egy évvel korábban az éppen mélyponton levő ingatlanpiacon költözött be az új otthonába!
Egy éve az átlagos budapesti tégla lakásért 15 millió forintot, míg egy panelért 7.5 milliót kértek el. Mivel jellemzően az adásvételhez szükséges pénzösszeg felével rendelkezik a vevő, így csak az ingatlan értékének másik felét kellett banki kölcsönből előteremtenie. Egy kétkeresős háztartás havi 300 ezer forintos igazolt nettó jövedelemmel a vásárláshoz nélkülözhetetlen lakáshitelt 6% körüli kamattal vette fel, ami a lakás típusának megfelelően 54, illetve 27 ezer forintos törlesztőrészletet eredményezett.
Mi változott az elmúlt év során?
A hitelfelvevők számára jó hír, hogy a hitelkamatok majdnem ötödével, nagyságrendileg 5,1%-ra csökkentek, ami automatikusan kisebb törlesztőt eredményez. Ezzel szemben az ingatlanárak robbanásszerű növekedésnek indultak: a tégla lakások értéke 11%-kal, a panelek ára pedig 36%-kal emelkedett Budapesten! Hogy mit jelent most mindez egy potenciális lakásvásárló számára, azt az alábbi ábra szemlélteti:
Fontos kiemelni, hogy mindkét esetben változatlan nagyságú önerővel kalkuláltunk, így az ingatlan értékének növekedését egy az egyben hitelből finanszíroztuk. A kamatcsökkenés és a lakásár-emelkedés eredőjeként drasztikusan megugrott a hitel törlesztőrészlete. A két lakástípus törlesztőrészlete között egy évvel ezelőtt még kétszeres szorzót figyelhettünk meg, mára ez a különbség 1,41-re apadt.
Tehát az áremelkedést csak részben ellensúlyozta a jegybanki csodafegyver, az alapkamat csökkentése. Míg tégla lakás esetén az áremelkedésből fakadó törlesztőrészlet emelkedés harmadára nyújt fedezetet az alacsonyabb kamat, addig a betonszerkezetű emeletes lakás drámai felértékelődését alig mérsékli a hitelkamat kedvező irányú elmozdulása.
Most akkor elszabadultak az ingatlanárak?
Nem, erről szó sincs. Az országos lakásárakat böngészve megállapíthatjuk, hogy a legfrissebb adatok alapján az ingatlanok még mindig nem érték el a válság előtti szintjüket (kék vonal). Ha a lakás árát inflációval korrigáljuk, akkor még messzebb kerülünk a 7 évvel ezelőtti áraktól (piros vonal).
A lakásárak éveken át tartó lejtmenete megfordult, 2014 első negyedéve óta ismét – egyre gyorsuló ütemben – emelkednek. Ehhez jelentősen hozzájárul a befektetési céllal vásárlók körének gyarapodása is, bár az optimális beszállási pontról már lekéstünk.
Lesz újabb fordulat az ingatlanpiacon?
Sokan tartanak attól, hogy a hirtelen óriási növekedésnek induló piac visszazuhan, de mivel az árak még mindig a válság előtti szinteken tartózkodnak és hitelt még soha nem vehettünk fel ennyire olcsón, így ezt a félelmet megalapozatlannak tartjuk. Azonban az ingatlanárak növekedési ütemének mérséklődése egy sokkal reálisabb forgatókönyv, a következő években a lakásárak lassabb emelkedése valószínűsíthető.
Ha új otthonod megvásárlásához hitelre van szükséged, akkor add meg néhány adatod és hitelszakértő kollegánk felhív!
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található „Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk.
