Amióta csökken az infláció és az alapkamat, azóta egyre olcsóbbak a lakáshitelek is. A Bankmonitor szakértőinek ezért mind többen teszik fel a kérdést: meddig folytatódik a kamatcsökkenés, mikor érjük el a 2 évvel ezelőtti kamatszintet? Sajnos erre a kérdésre igen szomorú választ tudunk csak adni.
A lakáshitelek kamata végre érdemben csökkenésnek indult: a Bankmonitor lakáscélú jelzáloghitel kalkulátora alapján 2023. év elején még a legalább 10 évig fix kamatozású kölcsönök THM értéke 8,54-11,86% volt. Jelenleg 6,57-7,29% között alakul a teljes hiteldíj-mutató értéke. (Egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű kölcsön esetén 450 ezer forint havi nettó jövedelem mellett.)
Ez a kamatcsökkenés egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű hitel esetében már összességében 5,3-12,9 millió forint megtakarítást eredményezhet a két évtized alatt. De még mindig messze vagyunk a korábbi kánaántól, 2021 tavaszán, azaz 3 évvel ezelőtt a korábbiakhoz hasonló lakáshitelt 3,03-5,31 százalékos THM mellett lehetett igényelni.
Most, hogy végre az infláció és az alapkamat is érdemben csökkenésnek indult sokszor kapják meg a Bankmonitor szakértői a kérdést: mikor tér vissza a korábbi állapot? Erre sajnos nem tudunk biztató választ adni. A lakáshitelek szempontjából lényeges hosszabb futamidejű pénzpiaci hozamok nagysága ugyanis érdemben emelkedett az év eleje óta:
- Az 5 éves BIRS mutató értéke év eleje óta 5,81 százalékról 6,81 százalékra nőtt.
- A 10 éves BIRS mutató értéke év eleje óta 5,91 százalékról 6,87 százalékra nőtt.
- A 20 éves BIRS mutató értéke év eleje óta 5,85 százalékról 6,88 százalékra nőtt.
- Az 5 éves futamidejű állampapír referenciahozam értéke év eleje óta 5,95 százalékról 7,11 százalékra nőtt.
- A 10 éves futamidejű állampapír referenciahozam értéke év eleje óta 6,06 százalékról 6,99 százalékra nőtt.
- A 20 éves futamidejű állampapír referenciahozam értéke év eleje óta 6,26 százalékról 6,99 százalékra nőtt.
Az adatok a 2024. január 2-ai és a 2024.04.24-ei értékeket mutatják. A BIRS azt mutatja meg, hogy az egyes bankok milyen kamaton adnának kölcsönt egymásnak hosszú futamidőre.
Vagyis a hosszú futamidejű hozamok érdemben 0,73-1,16 százalékpontot emelkedtek egy negyedév alatt. De miért befolyásolja a BIRS alakulása az lakáshitelek kamatát?
Hirdetés
Hirdetés
Emelkedni fognak a hitelkamatok?
Ha hosszabb távon stabilizálódna a mostani szinten a BIRS mutató, állampapírhozam értéke, akkor jó esély van egy érdemi – alsó hangon is 0,5 százalékpontos – kamatemelésre.
Ha elfogadjuk, hogy a lakáshitelek banki forrásköltsége a BIRS mutató változása alapján módosul, akkor érdemes részletesebben megnézni az értékeket, hogy mekkora volt a hitelkamat és a BIRS különbsége a múltban, mondhatni mekkora volt a bankok profitrátája. A Bankmonitor szakértői ehhez a 10 éves futamidejű BIRS mutató értékének alakulását vizsgálták meg.
- A hitelfelvevők számára legkedvezőbb időszakban 2021. áprilisában a BIRS értéke 3% körül alakult, ehhez képest akkor 3,03-5,31% között alakult a lakáskölcsönök THM értéke. Ez nagyságrendileg azt jelenti, hogy a bankok nyereségrátája valahol 1-1,2 százalék között mozoghatott.
- A legdrágább, 2023. januári időszakban a BIRS értéke 8% körül mozgott, a hitelek teljes éves költsége viszont 8,54-11,86% körül alakult. Ez alapján a bankok nyeresége valahol 2 százalék körül alakulhatott.
- Az önkéntes kamatplafon bevezetésekor a 2023. október elején a BIRS értéke valahol 7% felett járt. Az új hitelek THM értéke ugyanakkor nem haladhatta meg a 8,5 százalékot. Vagyis a banki nyereség valahol 1,2-1,3 százalék körül alakulhatott.
- Az önkéntes THM plafon szigorításakor idén év elején a BIRS értéke 6 százalék körül mozgott, ehhez képest a kölcsönt 7,3 százaléknál magasabb THM mellett nem lehet nyújtani. Ezek alapján a banki nyereség valahol 1,3 százalék körül mozoghat.
- Jelenleg a BIRS értéke kicsivel 7% alatt van, ezzel szemben a lakáshitelekre továbbra is a 7,3 százalékos önkéntes THM plafon van érvényben. Ezek alapján a bankok nyeresége érdemben beszűkült, valahol 0,3% körül mozoghat.
Szóba került az önkéntes kamatplafon (szokás önkéntes THM plafonnak is hívni). Ennek jegyében ugyanis – az önként csatlakozó bankok – nem adhatnak egy meghatározott árnál drágábban lakáshitelt. Ez a szint a 2023. októberi indulásakor 8,5 százalékos THM értéken volt meghúzva, amit idén januárban 7,30 százalékos THM értékre csökkentettek. A hitelkamatok érdemi emelkedéséhez a bankoknak ki kell lépnie az önkéntes THM plafonból, vagy a plafont kell feljebb tolni. Önkéntes dologról beszélünk, így a bankok számára nem lenne tényleges következménye annak, ha kilépnének ebből az intézményből, vagyis ez nem fog érdemi gátat szabni nekik.
Az önkéntes THM plafon nem lesz tehát visszatartó erő, ha a gazdasági, pénzpiaci helyzet úgy kívánja az elkövetkező időszakban, akkor a bankoknak lépniük kell. A számok alapján 0,5-1,0 százalékpontos drágulás sem elképzelhetetlen. Ez egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű új lakáshitelnél 6-12 ezer forint törlesztőrészlet emelkedést eredményezhet.
Ez nem azt jelenti, hogy holnaptól minden bank drágítani fog, de jó eséllyel a legkedvezőbb ajánlatok kamata emelkedni fog valamelyest a következő hetekben, illetve kiemelkedő jövedelemmel rendelkező ügyfelek egyre nehezebben kaphatnak egyedi ajánlatokat, extra kedvezményeket. Ugyanis a bankok a piaci változásokra késleltetve reagálnak. A kamatmódosítás egyszerű lépésnek tűnik, de elég komoly adminisztratív terhet ró a bankokra, éppen ezért csak tényleg indokolt esetben fordulnak ehhez. De a tartós hozamemelkedés, a pénzpiaci környezet középtávú romlása már ilyen helyzetnek tekinthető.
A hitelfelvétel előtt állók számára a további kamatcsökkenés rövid távon egy szép álomnak tűnik, erre nem érdemes várni. Sőt, inkább érdemes felgyorsítani az ingatlankeresési folyamatot, emellett a pénzpiaci hozamkörnyezet alakulását is fontos nyomon követni: az alapkamatról és az inflációról ugyanis rengeteget hallhatunk, de ezek csökkenése nem vonja maga után az új jelzáloghitelek kamatcsökkenését. Érdemes ezen alap mutatók mellett megismerkedni a BIRS mutatóval és a hosszú futamidejű állampapírhozamokkal is, ezek alakulása ugyanis sokkal jobban hat az új jelzáloghitelek kamatára.
