2018-ban tovább drágultak a magyarországi ingatlanok, ami főleg az óriási keresletnek volt köszönhető. Aki próbált mostanában lakást vagy házat vásárolni, az ezt a saját bőrén is megtapasztalhatta, hiszen a jó adottságú, reálisan árazott ingatlanokat napok alatt elkapkodják, emiatt egyesek már foglalóval a zsebben járnak lakásnézőbe. A drágulás ráadásul 2019-ben is kitarthat, mértéke elérheti a 20%-ot. Ezek szerint érdemes lehet még hitelre vásárolni?
2018-ban az áremelkedés országosan 15,2% volt, vagyis egy 20 millió Ft-os lakás egy év alatt 3 millió Ft-tal drágult, ami különösen a tavalyi 2,8%-os átlagos infláció fényében brutális.
Az ingatlanpiaci számok azonban mindig csalókák, ugyanis teljesen más pályán mozog Budapest, mint a nagyvárosok vagy éppen a kisebb települések. 2018-ban ráadásul tovább nőtt az árolló a nagyobb és a kisebb települések között: a fővárosban magasan az országos átlag felett, 22,9%-kal nőttek az árak, a vidéki városokban 18,2%-os volt a drágulás, miközben a községekben mindössze 2,3%-kot mértek. Ez utóbbi különösen azért érdekes, mert egy évvel korábban még itt is 16,9%-os áremelkedést láthattunk, vagyis a piac komolyan befékezett a kisebb településeken.
Hirdetés
Hirdetés
10 év alatt duplázódtak az árak Budapesten
A 2008-as szinthez képest nominálisan 47%-kal, reálértéken pedig 14 %-kal voltak magasabban a lakásárak 2018-ban. Ez azonban országos átlag, az eltérések regionálisan pedig itt is nagyok. Míg Budapesten a lakásárak 2018 év végére több mint duplájára nőttek a 2008 végi szinthez képest, addig az ország egyik régiójában sem volt a városokban 50 százaléknál érdemben nagyobb emelkedés. A nyugat-magyarországi és dél-alföldi régiókban látható a legnagyobb drágulás a válság óta (+52% és +47%), míg a közép-dunántúli, közép-magyarországi és a dél-dunántúli régiókban 42%-kal, 39%-kal és 37%-kal voltak magasabban a lakásárak nominális értelemben 2008 év végéhez képest.
A legalacsonyabb lakásár-emelkedés a városokat tekintve az észak-magyarországi régióban látható, ahol 2018 végén a lakásárak szintje mindössze 8 százalékkal haladta meg a válság előtti értéket.
A nagyon eltérő mértékű drágulás év végére oda vezetett, hogy a községekben értékesített ingatlanok átlagos négyzetméterára már csupán 21,6%-ka a budapestinek, miközben egy évvel korábban még 36,2% volt ugyanez. Számszerűsítve ez annyit tesz, hogy míg a fővárosban átlagosan 502 ezer Ft-ért lehetett hozzájutni egy négyzetméter ingatlanhoz, addig a községekben 108 400 Ft is elegendő volt ehhez.
Meddig mehetnek még felfelé az árak?
Előzetes adatok szerint a fővárosban 2019 első negyedévében is fennmaradhatott a 20% feletti áremelkedés. A budapesti lakásárak éves növekedési üteme azonban várhatóan lassul, ha nem is jelentős mértékben: az MNB előzetes számításai szerint 20,5 % lehet az áremelkedés a 2018-as 22,9 százalékos növekedés után. A Budapest és a vidéki ingatlanok árai közötti különbség azonban aligha fog csökkenni, ugyanis vidéken is lassulhat az áremelkedés. Persze az MNB figyelmeztet, hogy a budapesti árak már túl magasak a gazdasági teljesítményhez képest, vagyis középtávon aligha maradhat a jelenlegi árdinamizmus.
Túl drágák a lakások, ezért az olcsóbbakat keressük
A lakásárak drágulását az emberek nem tudják követni, ezért egyre olcsóbb ingatlanokat keresnek maguknak. 2018 negyedik negyedévben az átlagosan gazdát cserélt lakóingatlan ára 14,8 millió forint volt országosan, ami 1 százalékkal alacsonyabb az egy évvel korábbihoz képest. Közben az árak viszont 15,2%-kal emelkedtek, vagyis látványos a keresleti oldal mind nagyobb árérzékenysége.
Ez egyébként minden településtípus esetén megfigyelhető tendencia, vagyis amellett, hogy drágulnak a lakások, egyre inkább olcsóbbak cserélnek gazdát. Mindez vélhetően annak tulajdonítható, hogy a jelenlegi ciklus elején a tehetősebb, nagyobb megtakarítással rendelkezők kezdtek el vásárolni, most azonban a kevésbé tehetősebbek jelentek meg a piacon.
Hitelből venni?
Mindig érzékeny kérdés, hogy mikor, mennyiért és mekkora hitel felvételével szabad belevágni egy lakásvásárlásba. Ezt mindenkinek magának kell eldöntenie, de íme, egy érdekes számolgatás.
Ha valaki 2018 elején megvásárolt egy átlagosnak számító budapesti lakást, akkor ezért anno 23 millió Ft-ot kellett kifizetnie. Ezt, ha éppen csak a szükséges 20%-os önerővel rendelkezett, 18 400 000 Ft hitel felvételével tudta megoldani. Ha piaci alapú lakáshitelhez jutott csak hozzá, akkor 10 éves kamatperiódus mellett 20 év alatt összességében 7,25 millió Ft-tal kell majd többet visszafizetni a felvett összegnél.
Ehhez képest a megvásárolt ingatlan értéke egy év alatt 4,3 millió Ft-tal nőtt, ha pedig bejön az MNB 2019-es 20% körüli prognózisa, akkor újabb 5,48 millió forinttal ér majd többet az év végén. Ez összességében nagyobb drágulás, mint amekkora összeget 20 év alatt kell kifizetnie a felvett hitelért. Ez azt jelenti, hogy ha az áremelkedés dinamikája később akár egy számjegyű lassulna, netán ideiglenesen stagnálna a piac, akkor sem járhat már rosszul az emberünk. Ha azt is számításba vesszük, hogy közben nem kell bérleti díjat sem fizetnie a lakhatásért, akkor a pénzügyi előny még nagyobb lehet.
Ugyanez a számítás vidéken, különösen a községekben másképp alakul, hiszen minél kisebb a drágulás mértéke, annál később termeli ki a hitel költségeit. Az is igaz ugyanakkor, hogy vidéken alacsonyabbak az árak, így kisebb hitel felvételével is megoldható a vásárlás. Ezért érdemes mindenkinek számolgatnia!
A jövő nem lehet kiszámítani, illetve a budapesti lakáspiac is a túlfűtöttség jeleit mutatja, ám a jó gazdasági mutatók és a növekvő reálbérek miatt aligha zuhannak be az árak egyhamar. Ilyen árak mellett azonban különösen fontos a jó lakáshitel kiválasztása, hiszen 20 év alatt teljes visszafizetésben sok millió forint lehet a különbség két banki ajánlat között.
